Littmann/Bitz/Pust, Das Einkommensteuerrecht, EStG § 21 ... / d) Aufteilung der AfA

Rn. 149

Stand: EL 157 – ET: 04/2022

Der BMF-Nießbrauchserlass enthält mE zutreffende Hinweise für den Fall, dass das Grundstück nur teilweise mit einem dinglichen Wohnrecht belastet ist und im Übrigen durch den Eigentümer vermietet wurde. AfA darf der Vermieter und Eigentümer des entgeltlich erworbenen Gebäudes nur in Anspruch nehmen, soweit sie auf den unbelasteten Teil entfällt (BFH BStBl II 1994, 927; BMF BStBl I 2013, 1184 Rz 50). Die Einräumung des dinglichen Wohnrechts stellt kein Entgelt für die Übertragung des Grundstücks dar. Der Erwerber des Grundstücks erhält lediglich das von vornherein um das Nutzungsrecht geminderte Vermögen. Der Kaufpreis zzgl der Nebenkosten ist somit auf die beiden WG Grund und Boden sowie Gebäude nach dem Verhältnis der Verkehrswerte aufzuteilen. Da sich das Wohnrecht nicht auf den Grund und Boden bezieht, ist nur der Verkehrswert des Gebäudes um den kapitalisierten Wert des Wohnrechts zu mindern (BMF BStBl I 2013, 1184 Rz 50). Der Anteil des unbelasteten Gebäudeteils an den tatsächlichen Gebäude-AK ergibt sich dann aus dem Verhältnis des Verkehrswerts des unbelasteten Teils zum Verkehrswert des gesamten Gebäudes abzüglich des kapitalisierten Werts des Nutzungsrechts (BFH BStBl II 2001, 594; BMF BStBl I 2013, 1184 Rz 50). Auch hier gilt wie sonst, dass grds von der Aufteilung auf die einzelnen WG im notariellen Kaufvertrag ausgegangen werden kann (BFH BStBl II 2006, 9; BMF BStBl I 2013, 1184 Rz 50).

Rn. 150

Stand: EL 157 – ET: 04/2022

Beispiel 1 (s zum Bsp 1 und auch zur Abwandlung BMF BStBl I 2013, 1184 Rz 50):

V überträgt sein Zweifamilienhaus gegen Übernahme der Verbindlichkeiten in Höhe von 175 000 EUR an K. Dabei behält V sich ein lebenslängliches dingliches Wohnrecht an der Wohnung im Obergeschoss vor (Kapitalwert des Wohnrechts im Erwerbszeitpunkt 75 000 EUR). Die Erdgeschosswohnung ist weiterhin vermietet. Beide Wohnungen sind gleich groß. Die Verkehrswerte betragen für das Gebäude 250 000 EUR und für den Grund und Boden 50 000 EUR (ohne Berücksichtigung des Wohnrechts). Im notariellen Vertrag erfolgte keine konkrete Zuordnung der Schuldübernahme als Kaufpreis auf die Wohnungen sowie den Grund und Boden.

Die AfA-Bemessungsgrundlage für die unbelastete Wohnung ist wie folgt zu ermitteln:

1. Schritt: Aufteilung der AK iHv 175 000 EUR auf Grund und Boden und Gebäude im Verhältnis der Verkehrswerte:

Verkehrswert Grund und Boden	50 000 EUR	= 22,22 %
Verkehrswert Gebäude	250 000 EUR
abzüglich Kapitalwert Nutzungsrecht	75 000 EUR
	175 000 EUR	= 77,78 %
Damit entfällt der Kaufpreis von
175 000 EUR auf	22,22 %
den Grund und Boden von	175 000 EUR	38 885 EUR
	77,78 %
das Gebäude von	175 000 EUR	136 115 EUR

2. Schritt: Ermittlung der AfA-Bemessungsgrundlage:

		unbelastete Wohnung	wohnrechtsbelastete Wohnung
		(50 %)	(50 %)
Verkehrswert Gebäude abzüglich Kapitalwert	250 000 EUR	125 000 EUR	125 000 EUR
Nutzungsrecht	75 000 EUR	-- -- -- -- -- -- --	75 000 EUR
	175 000 EUR	125 000 EUR	50 000 EUR
Kaufpreisanteil	175/175	125/175	50/175
Gebäude	136 115 EUR	97 225 EUR	38 890 EUR

Rn. 151

Stand: EL 157 – ET: 04/2022

Beispiel 2 (Abwandlung):

Sachverhalt wie Bsp 1, allerdings ist im Kaufvertrag Folgendes vereinbart:

Die wohnrechtsbelastete Wohnung geht unentgeltlich über. Als Kaufpreis werden für den Grund und Boden 50 000 EUR und für die vermietete Wohnung 125 000 EUR bestimmt. Die Kaufpreiszahlung erfolgt durch Schuldübernahme in entsprechender Höhe.

Lösung:

Die im Kaufvertrag vorgenommene Kaufpreiszuordnung ist steuerlich anzuerkennen, wenn sie weder zum Schein getroffen noch missbräuchlich vorgenommen wurde (BFH BStBl II 2009, 663). Die AfA-Bemessungsgrundlage für die vermietete Wohnung beträgt hiernach 125 000 EUR.

Rn. 152–155

Stand: EL 157 – ET: 04/2022

vorläufig frei