Littmann/Bitz/Pust, Das Einkommensteuerrecht, EStG § 21 ... / E. Zurechnung der Einkünfte

1. Maßgeblichkeit des Außenverhältnisses und weitere Grundsätze

Rn. 106

Stand: EL 157 – ET: 04/2022

Die Einkünfte aus VuV sind grundsätzlich demjenigen zuzurechnen, der dem Benutzenden die Sache oder das Recht zum Gebrauch überlassen hat. Das wird idR der Eigentümer der Sache (auch der wirtschaftliche Eigentümer) oder der Inhaber des Rechts sein. Es ist aber auch denkbar, dass zB durch die Vermietung von Wohnungen Nießbrauchsberechtigte, Wohnberechtigte (dingliche Wohnrechtsinhaber oder Dauerwohnrechtsinhaber) oder Mieter (bei Untermietverhältnissen) Einkünfte aus VuV erzielen. Maßgeblich ist das Außenverhältnis zum Mieter bzw Pächter (BFH BFH/NV 2006, 2046).

Es kommt somit nicht darauf an, wer Eigentümer des überlassenen WG ist (BFH BFH/NV 1993, 227). Es ist damit auch unerheblich, ob der Vermieter zur Überlassung überhaupt berechtigt ist. So ist zB unerheblich, wenn der Eigentümer eine Wohnung vermietet, obwohl ein Wohnrecht eines Dritten besteht. Die Einkünfte sind dann dem Eigentümer zuzurechnen (BFH BFH/NV 2007, 406).

Liegt ein Fall der Zwangsverwaltung vor, so sind die Einkünfte dem Eigentümer und nicht dem Verwalter zuzurechnen (BFH BFH/NV 2002, 1152; soweit WK bei den Beträgen, die an die Gläubiger ausgekehrt werden, berücksichtigt werden sollen s BFH BFH/NV 2003, 778). Für den Testamentsvollstrecker und für den Nachlasspfleger gelten die gleichen Grundsätze (BFH BStBl II 2008, 858).

Rn. 107–110

Stand: EL 157 – ET: 04/2022

vorläufig frei

2. Zurechnung bei Personenmehrheiten

Rn. 111

Stand: EL 157 – ET: 04/2022

Sind mehrere Personen Miteigentümer eines Grundstücks, sind die Einkünfte grundsätzlich nach dem Verhältnis der Miteigentumsanteile auf die Miteigentümer zu verteilen. Im Fall von Unterbeteiligungen können Unterbeteiligungen an PersGes-Anteilen nur dann den Unterbeteiligten zugerechnet werden, wenn sie auch nach außen aufgetreten sind, was aber idR nicht der Fall sein wird. Gleiches gilt auch für Gesellschafter (Gemeinschafter). Sie müssen auch nach außen aufgetreten sein. Ist nur ein Miteigentümer nach außen aufgetreten, so können die Einkünfte nicht den anderen Miteigentümern zugerechnet werden (BFH BFH/NV 2003, 1045; 2010, 863; s aber BFH BFH/NV 2002, 1556).

Rn. 112

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Beim Erwerb von Eigentumswohnungen im Bauherren- oder Erwerbermodell liegt nicht notwendigerweise ein Fall gemeinschaftlicher Einkünfteerzielung vor. Jedoch kann in diesen Fällen eine gesonderte Feststellung gemäß § 180 Abs 2 AO erfolgen, denn bei einer Bauherrengemeinschaft sind die einzelnen Eigentumswohnungen mehreren Personen getrennt zuzurechnen, die bezüglich des Gesamtobjekts bei der Planung, Herstellung, Erhaltung oder dem Erwerb gleichartige Rechtsbeziehungen zu Dritten hergestellt oder unterhalten haben. Dies gilt sowohl für die Bauphase als auch für die Zeit nach Fertigstellung des Gesamtobjekts.

Rn. 113

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Bei einer Eigentümergemeinschaft nach dem WEG ist nicht die Eigentümergemeinschaft diejenige Person, die die Einkünfte erzielt, sondern der einzelne Wohnungseigentümer (BFH BStBl II 2010, 202).

Rn. 114

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Im Gegensatz zu den offenen Immobilienfonds, die eine spezielle Form der Investment-Gesellschaft (Kapitalanlagegesellschaft) sind, unterliegen die geschlossenen Immobilienfonds nicht dem InvStG. Sie sind vielmehr in der Form von PersGes, oftmals als KG, organisiert. Bei geschlossenen Immobilienfonds ist die Zahl der Anleger nicht beliebig erweiterbar (im Gegensatz zum offenen Fonds); außerdem ist das Fondsvermögen beim geschlossenen Fonds durch die Zahl der bei Gründung des Fonds vorhandenen Objekte begrenzt, während im offenen Fonds (regelmäßig) laufend Objekte erworben und veräußert werden.

Die Einkünfte aus VuV sind den Anlegern (Zertifikatsinhaber, idR Kommanditisten) gemäß §§ 179, 180 AO im Wege der einheitlichen und gesonderten Feststellung zuzurechnen (s zu Besonderheiten Schallmoser in Brandis/Heuermann, § 21 EStG Rz 447 mwN, November 2019; s auch zu den Einzelheiten BMF BStBl I 2003, 546 Rz 31ff). Dies entspricht auch der vergleichbaren Situation bei gewerblich tätigen Fonds (s BFH BStBl II 2011, 706; 2011, 709).

Rn. 115

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Zu den einzelnen Besonderheiten bei Immobilienfonds und Bauherrenmodellen s Rn 353ff.

Rn. 116–119

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vorläufig frei

3. Zurechnung von WK bei Ehegatten

Rn. 120

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Ist nur ein Ehegatte Eigentümer einer Immobilie, so stellt sich die Frage, ob ihm die Aufwendungen für das Mietobjekt zugerechnet werden können, wenn der andere Ehegatte die Aufwendungen trägt. Nach st Rspr des BFH sind diese Aufwendungen in vollem Umfang als für Rechnung des Eigentümer-Ehegatten aufgewendet anzusehen, wenn die Eheleute sie "aus einem Topf", dh im Fall von Schuldzinsen aus Darlehensmitteln, die zu Lasten beider Eheleute aufgenommen worden sind, finanzieren. In dieser Situation ist es gleichgültig, aus wessen Mitteln die Zahlung – etwa für Zinsen auf die Darlehensschuld – im Einzelfall stammt (BFH BStBl II 2001, 785; s auch den Beschluss des GrS des BFH BStBl II 1999, 782 unter C.I.1.).

Gleiches gilt in spiegelbildl...