Littmann/Bitz/Pust, Das Einkommensteuerrecht, EStG § 21 ... / II. Einkunftstatbestände der Einkünfte aus VuV (§ 21 Abs 1 S 1 EStG)

Rn. 294

Stand: EL 157 – ET: 04/2022

Zu Einkünften aus VuV führen nur solche Sachverhalte, die einen der Tatbestände des § 21 Abs 1 EStG erfüllen. Der abschließende Katalog des § 21 Abs 1 EStG unterscheidet vier Gruppen von Gegenständen. Die Vorschrift erfasst ua neben der Besteuerung von unbeweglichem Vermögen aber auch die Besteuerung von beweglichem Vermögen. Darüber hinaus werden aber auch Tatbestände nach § 21 Abs 1 EStG besteuert, die nicht mit der Vermietung von Immobilien im Zusammenhang stehen. Im Folgenden werden daher zunächst die für die Besteuerung von Immobilien einschlägigen Einkünftetatbestände des § 21 Abs 1 EStG dargestellt.

A. VuV von unbeweglichen Vermögen (§ 21 Abs 1 Nr 1 EStG)

Rn. 295

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Hauptanwendungsgebiet des § 21 EStG ist die VuV unbeweglichen Vermögens (§ 21 Abs 1 Nr 1 EStG). Darunter fallen nach dem Wortlaut der Nr 1 folgende Gegenstände bzw Rechte:

Rn. 296

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• bebaute oder unbebaute Grundstücke,
• Grundstücksteile, insbesondere Wohnungen,
• Rechte, die den Vorschriften des bürgerlichen Rechts über Grundstücke unterliegen (grundstücksgleiche Rechte), zB Erbbaurecht, Mineralgewinnungsrecht,
• ins Schiffsregister eingetragene Schiffe.

Rn. 297

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Zwar sind Schiffe im zivilrechtlichen Sinne bewegliche Sachen. Hier sind sie aber gesetzlich dem unbeweglichen Vermögen zugeordnet, der sich vom zivilrechtlichen Begriff der unbeweglichen Sache unterscheidet (Schallmoser in Brandis/Heuermann, § 21 EStG Rz 401, November 2019).

Rn. 298

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Soweit es um die Besteuerung der Nutzungsüberlassung von beweglichem Vermögen geht, ergibt sich die Besteuerung aus § 22 Nr 3 EStG bzw bei gewerblicher Vermietung aus § 15 EStG oder aus § 21 Abs 1 Nr 2 EStG (s Rn 321ff) bzw § 21 Abs 1 Nr 3 EStG (s Rn 327ff).

Rn. 299–303

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vorläufig frei

1. Grundstück

Rn. 304

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Der Begriff "Grundstück" iSd § 21 Abs 1 Nr 1 EStG ist identisch mit dem zivilrechtlichen Begriff "Grundstück" (BFH BStBl II 2009, 370). Er erfasst einen abgegrenzten, katastermäßig vermessenen und bezeichneten Teil der Erdoberfläche, der im Grundbuch als "Grundstück" geführt ist (BGH BGHZ 49, 145). Zum Grundstück gehört grds als wesentlicher Bestandteil nach § 94 Abs 1 BGB auch das darauf stehende Gebäude. Dies gilt nicht für Gebäude, die in Ausübung eines Rechts an einem fremden Grundstück (zB Erbbaurecht) errichtet worden sind (§ 95 Abs 1 S 2 BGB). Hier erfolgt eine getrennte Betrachtung. Ist aber das Gebäude Bestandteil des Grundstücks, so erfasst die Vermietung des Grundstücks auch das Gebäude (BFH BFH/NV 2008, 1111, der zur diesbezüglichen Einkünfteerzielungsabsicht Stellung nimmt und in diesem Fall eine Einkünfteerzielungsabsicht auf das Grundstück bezieht. Es kommt somit nicht auf das Schicksal des aufstehenden Gebäudes an).

Rn. 305

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Standardbeispiel für die VuV von Grundstücken ist die Verpachtung von privaten Grundstücken an LuF oder die Vermietung von mit einem Wohnhaus bebauten privaten Grundstücken an den Mieter.

Auch die Vermietung oder Verpachtung von privaten Grundstücken an ein Unternehmen, das darauf Windkraftanlagen zur Stromerzeugung errichtet, fällt unter § 21 Abs 1 Nr 1 EStG (Hiller/Horn, INF 2005, 221f).

Des Weiteren gehören hierzu Einnahmen (und Ausgaben) aus der zeitlich begrenzten Überlassung eines Grundstücks zur Hebung der darin ruhenden Bodenschätze (sog Ausbeuteverträge), also aus der Nutzungsüberlassung zur Bodenschatzgewinnung. Diese zählen regelmäßig zu den Einkünften aus VuV iSd § 21 Abs 1 S 1 Nr 1 EStG (BFH BFH/NV 2013, 907).

2. Gebäude

Rn. 306

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Ein Gebäude ist ein Bauwerk, das Menschen und Sachen durch räumliche Umschließung Schutz gegen Witterungseinflüsse gewährt, den Aufenthalt von Menschen gestattet, fest mit dem Grund und Boden verbunden ist und das von einiger Beständigkeit und ausreichend standfest ist (BFH BStBl II 1991, 618; 2003, 693; BFH/NV 1999, 909; 2006, 1812). Dies gilt auch im EStG (vgl BFH BFH/NV 2006, 1812). Bedeutung erlangt dieser Tatbestand dann, wenn das Gebäude aufgrund eines Rechts an einem fremden Grundstück errichtet wurde (zB Erbbaurecht) und dann gesondert (unabhängig vom Grundstück) vermietet wird.

3. Gebäudeteile

Rn. 307

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Gebäudeteile (zB eine Wohnung) sind zwar privatrechtlich an sich keine selbstständigen Sachen; aber einkommensteuerlich als selbstständige WG zu behandeln, wenn sie in einem eigenständigen Nutzungs- und Funktionszusammenhang stehen. Da vier verschiedene Nutzungs- und Funktionszusammenhänge bestehen können (eigenbetriebliche und fremdbetriebliche Nutzung, Nutzung zu Wohnzwecken durch Vermietung oder Nutzung durch Eigengebrauch – BFH BStBl II 1974, 132), ist auch iRd § 21 EStG entsprechend zu differenzieren (vgl BFH BStBl II 1974, 132; 2008, 218; 2010, 337). Somit können Teile eines Gebäudes als selbstständige WG vermietet werden und daraus Einkünfte aus VuV erzielt werden. Dies gilt nicht nur für abgeschlossene Wohnungen, sondern auch für einzelne Räume, die sogar (...