Littmann/Bitz/Pust, Das Einkommensteuerrecht, EStG § 21 ... / IV. Einnahmen und WK aus VuV

A. Einnahmen

1. Allgemeines

Rn. 450

Stand: EL 157 – ET: 04/2022

Der Begriff der Einnahmen wird in § 8 Abs 1 EStG erläutert. Danach sind Einnahmen alle Güter, die in Geld oder Geldeswert bestehen und dem StPfl im Rahmen einer der Einkunftsarten des § 2 Abs 1 S 1 Nr 4–7 EStG (hier Nr 6) zufließen. Wie bei den WK ist auch bei den Einnahmen maßgeblich, ob sie durch die Vermietungstätigkeit bzw durch die Verpachtungstätigkeit veranlasst sind (s Wortlaut des § 8 Abs 1 EStG "im Rahmen").

Die Vorschrift erfasst nicht nur Einkünfte aus Miet- und Pachtverträgen im bürgerlich-rechtlichen Sinne, sondern darüber hinaus alle Einkünfte aus der zeitlich begrenzten entgeltlichen Überlassung unbeweglichen Vermögens zum Gebrauch oder zur Nutzung. Entscheidend ist nicht die Bezeichnung durch die Vertragsparteien, sondern der wirtschaftliche Gehalt des jeweiligen Vertrages (st Rspr vgl BFH BStBl II 2004, 507 mwN; BFH BFH/NV 2003, 1175).

Rn. 451

Stand: EL 157 – ET: 04/2022

Auch die Entgelte die als Nebenkosten vom Mieter gezahlt werden, zählen zu den Einnahmen aus VuV, da sie in einem objektiv wirtschaftlichen oder tatsächlichen Zusammenhang zu den Einkünften aus VuV stehen und damit durch sie veranlasst sind (BFH BStBl II 2004, 225). So gehören hierzu die Umlageleistungen des Mieters für die erhaltenen einzelnen Leistungen (insbesondere für Heizung, Wasser, auch Warmwasser, Strom, Müllabfuhr, Straßenreinigung, Flur- und Treppenreinigung, Treppenbeleuchtung, Überlassung von Waschmaschinen, Kanalbenutzung, Aufzugwartung, Hausmeisterdienste; vgl BFH v 15.01.2009, BStBl II 2009, 615; EuGH v 11.06.2009, C-572/07, EuGHE I 2009, 4983; EuGH v 27.09.2012, C-392/11, HFR 2012, 1210). Sie gehören auch dann zu den Mieteinnahmen, wenn sie wie üblich die WK ersetzen (BFH BStBl II 2004, 225). Auch die Überlassung der Nutzung eines Schwimmbeckens an den Mieter gehören hierher (BFH BStBl II 1979, 14). Eine Nebenleistung zur Wohnungsvermietung ist idR auch die von dem Vermieter einer Wohnanlage vertraglich übernommene Balkonbepflanzung (BFH v 09.12.1971, BStBl II 1972, 203).

Keine Nebenleistungen sind die Lieferungen von Heizgas und Heizöl (s Abschn 4.12.1 Abs 5, 6 UStAE).

Rn. 452

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Ein besonderer Fall stellen Mietereinbauten und Gebäude auf fremden Grund und Boden dar, wozu der Mieter berechtigt oder verpflichtet ist. Hier gilt die Vermutung, dass mit dem Einbau zunächst das wirtschaftliche Eigentum auf den Mieter übergeht (BFH BFH/NV 2004, 1088) und daher eine Vereinnahmung durch den Vermieter zu diesem Zeitpunkt nicht zu verzeichnen ist. Erst mit Rückgabe des Mietobjekts an den Vermieter ist der Mietereinbau mit dem dann festzustellenden Wert als Einnahme bei den Einkünften aus VuV zu erfassen. Auch erst dann kann der Vermieter die AfA von den erhöhten HK geltend machen (BFH BStBl II 1990, 310). Ersatzzahlungen des Mieters für eine Einbaupflicht, der nicht entsprochen wurde, ist ebenfalls als Einnahme zu erfassen (BFH BStBl II 1969, 184). Sind die Verhältnisse so, dass der Vermieter früher (zB nach dem Einbau) das wirtschaftliche Eigentum an den Mietereinbauten erhält, so hat er bereits mit Erlangung des wirtschaftlichen Eigentums Einnahmen iSd § 21 EStG erzielt (BFH BStBl II 1983, 755).

Rn. 453

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Einnahmen, die mit der Vermögenssphäre zusammenhängen, sind nicht zu den Einnahmen aus VuV zu zählen. So gehören zB die Entschädigungsleistungen aus einer Brandversicherung, die für die zerstörte Bausubstanz gezahlt werden, nicht zu den Einnahmen (BFH BStBl II 1994, 12).

Dagegen können Schadensersatzleistungen einer Gemeinde wegen fehlerhaften Bauvorbescheids zum Teil Einnahmen iSv § 21 EStG sein (s FG Köln v 16.06.2016, 15 K 2827/12).

Rn. 454

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Einnahmen aus einem "Mietzuschuss", der dafür gezahlt wird, dass die auf der Grundlage einer Prognoseberechnung entgangenen Mieteinnahmen eines Immobilienfonds dauerhaft ersetzt werden sollen, sind Einnahmen aus § 21 EStG (BFH BFH/NV 2017, 181). Sie stellen ein Surrogat für die Mieteinnahmen dar.

Zu diesen Einnahmen iSv § 21 EStG gehören auch Mietgarantien und Einnahmen aus Mietausfallversicherungen.

Rn. 455

Stand: EL 157 – ET: 04/2022

Nach st Rspr sind Erstattungsbeträge, die WK ersetzen (zB erstattete Schuldzinsen), im Jahr des Zuflusses stpfl Einnahmen bei der Einkunftsart, bei der die Aufwendungen vorher als WK abgezogen worden sind (BFH BFH/NV 2000, 1470 mwN; BFH BFH/NV 2017, 952). Dies gilt auch für eine Schadensersatzleistung, die WK ersetzt (BFH BStBl II 1993, 748 mwN; BFH BFH/NV 2017, 952).

Werden wechselseitige Ansprüche miteinander verrechnet, kann das einen Zufluss einer Einnahme nach § 11 Abs 1 S 1 EStG bedeuten (s Rn 456).

2. Zeitpunkt der Einnahmenerfassung

Rn. 456

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Die Einnahmen sind nach § 11 Abs 1 EStG innerhalb des Jahres zu erfassen, in dem sie zugeflossen sind.

Soweit Einnahmen erzielt werden, die für eine Nutzungsüberlassung von mehr als fünf Jahren im Voraus geleistet werden, kann der StPfl nach § 11 Abs 1 S 3 EStG insgesamt auf den Zeitraum gleichmäßig verteilen, fü...