Littmann/Bitz/Pust, Das Einkommensteuerrecht, EStG § 23 ... / 2. Anschaffungskosten

a) Begriff

Rn. 202

Stand: EL 171 – ET: 02/2024

Der Begriff der AK wird im EStG bei den Gewinn- und Überschusseinkünften einheitlich ausgelegt, dh er ist mit dem Begriff der AK in § 6 EStG identisch und deckt sich letztlich mit dem in § 255 HGB legal definierten Begriff (BFH vom 30.07.1965, BStBl III 1965, 663).

Zu den AK rechnen folglich alle Aufwendungen, die erforderlich sind, um ein WG aus fremder in die eigene wirtschaftliche Verfügungsmacht zu überführen, nicht jedoch die Finanzierungskosten. Danach gehören zu den AK außer dem Kaufpreis auch alle mittelbaren Erwerbskosten, sog Erwerbsnebenkosten, wie zB Inseratkosten, Maklerhonorare, Notargebühren, Gerichtskosten, GrESt.

Rn. 203

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Berücksichtigt werden dürfen aber nur tatsächliche Aufwendungen. Eine Ausnahme gilt beim Ansatz von vGA, wenn ein Gesellschafter einer KapGes von dieser ein WG zu einem unangemessen niedrigen Kaufpreis erwirbt (s Rn 164), da in diesem Fall der fremdübliche, angemessene Kaufpreis die AK des WG darstellt.

Im Übrigen rechtfertigt aber der Fremdvergleich bei Veräußerungsgeschäften zwischen Angehörigen keine höheren AK als die vereinbarte Gegenleistung (BFH vom 31.05.2001, BStBl II 2001, 756).

Da nur die tatsächlichen AK angesetzt werden, dürfen sie auch nicht wegen einer zwischenzeitlichen Geldentwertung höher angesetzt werden (BFH vom 03.08.1976, BStBl II 1977, 382). Dies folgt schon aus dem im ESt-Recht geltenden Nominalwertprinzip (BFH vom 17.01.1980, BStBl II 1980, 434; zur Verfassungsmäßigkeit BVerfG vom 19.12.1978, BStBl II 1979, 308).

Rn. 204

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Beim Tausch bestimmen sich die AK nach dem gemeinen Wert des hingegebenen WG.

Beim Erwerb eines Ersatz-WG unter Zwang (s Rn 150ff) sind die AK des unter Zwang veräußerten WG relevant.

Rn. 205–207

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vorläufig frei

b) Einzelfälle

Rn. 208

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Verlorene Mietzuschüsse und öffentliche Zuschüsse werden als AK oder HK ausscheiden, soweit sie vom StPfl nicht einkunftserhöhend vereinnahmt worden sind.

Rn. 209

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Beim Erwerb eines Dauerwohnrechts und einer Eigentumswohnung handelt es sich um verschiedene WG. AK des Dauerwohnrechts können jedoch ausnahmsweise den AK der Wohnung hinzugerechnet werden, wenn das Dauerwohnrecht bei der Preisgestaltung für die Wohnung berücksichtigt wurde, zB wenn das Dauerwohnrecht durch den Konkurs des Hauseigentümers verloren war und der Preis für die Eigentumswohnung deshalb besonders niedrig bemessen wurde (BFH vom 11.08.1967, BStBl III 1967, 685).

Dagegen sollen Zahlungen zur Befreiung von einer dinglichen Last stets zu den (nachträglichen) AK gehören (BFH vom 21.12.1982, BStBl II 1983, 410).

Rn. 210

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Bei einem Grundstückserwerb in der Zwangsversteigerung richten sich die AK nur insoweit nach dem Meistgebot, als der Erwerber tatsächlich belastet ist (BFH vom 28.06.1977, BStBl II 1977, 827). Andererseits zählt zu den AK nicht nur das Meistgebot, sondern auch ein evtl ausgefallenes Eigengrundpfandrecht, dh maW der Wert des Pfandrechts (BFH vom 25.07.1972, BStBl II 1972, 881). Der Wert des Pfandrechts aber richtet sich nach dem Verkehrswert des Grundstücks im Zeitpunkt der Versteigerung. Der Hypothekengläubiger wendet für das Grundstück nicht mehr auf als ein Dritter, der nicht Hypothekengläubiger ist.

Rn. 211

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Wird der Kaufpreis für das erworbene WG nicht in einem Betrag bezahlt, sondern in Form mehrerer Teilbeträge, dh bei einem Ratenkauf, sind die Zahlungen in Höhe ihres Barwerts als AK beim Erwerber anzusetzen, sofern nicht explizit eine Verzinsung des Kaufpreises vereinbart ist. Der Abzinsungssatz beträgt idR 5,5 % gemäß § 12 Abs 3 S 2 BewG.

Ausnahmsweise kann bei einer nur kurzfristigen Stundung (mE bis zu einem Jahr) von einer Abzinsung abgesehen werden (Musil in H/H/R, § 23 EStG Rz 277 (Dezember 2020)).

Die Zinsanteile stellen beim Erwerber WK dar, sofern der erworbene Gegenstand zur Einkunftserzielung genutzt wird (zB bei VuV). Wird der Gegenstand nicht zur Einkunftserzielung genutzt (zB eigengenutzte Immobilie) stellen die Zinsaufwendungen beim Erwerber WK iRd § 23 EStG dar.

Rn. 212

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Mit Wirkung ab VZ 2008 wurde iRd JStG 2008 die steuerlich privilegierte Übertragung gegen Versorgungsleistungen erstmals gesetzlich in § 10 Abs 1 Nr 1a EStG geregelt. Die Privilegierung (indem die Leistungen ertragsteuerlich keinen Gegenleistungscharakter haben und beim Übernehmer als SA abziehbar sind) wird seitdem nur noch bei der Übertragung betrieblicher Einheiten (Betrieb, Teilbetrieb, Mitunternehmeranteil, Anteil an KapGes) gewährt (vgl zur Rechtslage bis 2007 BMF vom 16.09.2004, BStBl I 2004, 922). Die Übertragung von steuerlichem PV gegen Versorgungsleistungen ist damit nach dem 31.12.2007 (Abschluss des obligatorischen Rechtsgeschäfts) nicht mehr begünstigt. Die Leistungen sind ebenso zu behandeln wie andere wiederkehrende Zahlungen (vgl hierzu insgesamt BMF vom 11.03.2010, BStBl I 2010, 227 Rz 65ff).

Rn. 213

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