Littmann/Bitz/Pust, Das Einkommensteuerrecht, EStG § 23 ... / 3. Veräußerungspreis

a) Begriff

Rn. 236

Stand: EL 171 – ET: 02/2024

Zum Veräußerungspreis beim privaten Veräußerungsgeschäft gehört alles, was der Verkäufer anlässlich der Veräußerung oder in wirtschaftlichem Zusammenhang damit erhält. Somit rechnen neben dem Verkaufserlös alle sonstigen geldwerten Güter iSd § 8 EStG, die der StPfl für das veräußerte WG zB bei Tauschgeschäften erhält, zum Veräußerungspreis.

Anders als bei den Gewinneinkünften ist dabei der gemeine Wert der empfangenen Gegenleistung als Veräußerungspreis anzusetzen. Hinsichtlich des Bewertungszeitpunkts ist auf das Erfüllungsgeschäft abzustellen, nicht auf den Abschluss des obligatorischen Rechtsgeschäfts, das für die Frage der Steuerbarkeit maßgeblich ist. Damit erfolgt zB die Umrechnung von Fremdwährung zum jeweiligen Zuflusszeitpunkt.

Rn. 236a

Stand: EL 171 – ET: 02/2024

Bei einem Kaufvertrag zwischen fremden Dritten ist grundsätzlich davon auszugehen, dass der Veräußerungspreis dem vereinbarten Kaufpreis entspricht, denn insofern bestehen grundsätzlich keine Anhaltspunkte, dass mit dem Kaufpreis zugleich etwas anderes als der Wert des erhaltenen Gegenstands entgolten werden soll.

Anders kann dies jedoch sein, wenn Anhaltspunkte dafür vorliegen, dass die Gegenleistung nicht nur für die Übertragung des Erworbenen erbracht wird, sondern dass damit zugleich eine andere Leistung entgolten oder ein Teil der Gegenleistung unentgeltlich zugewendet werden soll (BFH vom 06.09.2016, BStBl II 2018, 323; BFH vom 06.09.2016, BStBl II 2018, 329; BFH vom 06.09.2016, BStBl II 2018, 335; BFH vom 11.07.2017, BStBl II 2018, 348 zur Rückabwicklung sog Schrottimmobilien, bei denen ein Teil der Gegenleistung als Zahlung für die Rücknahme der Schadensersatzklagen und die Freistellung von Schadensersatzansprüchen angesehen wurde. Kritisch hierzu Lupczyk, FR 2017, 177). In diesem Fall ist eine Aufteilung – ggf im Schätzungswege – der gesamten Gegenleistung vorzunehmen. Nur der dem Verkehrswert des übertragenen Grundstücks entsprechende Teil ist als Veräußerungspreis iRd § 23 Abs 3 EStG anzusetzen.

Die Entscheidungen des BFH waren sicherlich den jeweiligen Besonderheiten des Einzelfalls geschuldet, so dass in den allermeisten Fällen eine Diskrepanz zwischen Gegenleistung und Verkehrswert der Immobilien nicht zu einem geringeren Veräußerungserlös nach § 23 Abs 3 EStG führen dürfte. Sofern aber tatsächlich ein Teil des Kaufpreises auf andere WG oder Leistungen entfallen sollte, ist aus praktischer Sicht zu empfehlen, dies explizit im Kaufvertrag zu vereinbaren und anzugeben.

Rn. 237

Stand: EL 171 – ET: 02/2024

Zum Veräußerungspreis zählt auch eine Wertentschädigung, die für den Verlust eines bisher gut geschnittenen Baugrundstücks gezahlt wird (FG Ha EFG 1976, 286 rkr).

Rn. 238

Stand: EL 171 – ET: 02/2024

Der Gesetzeswortlaut deckt auch die Einbeziehung des Veräußerungsentgelts, soweit es auf Eigenleistungen des Veräußerers entfällt, was aus der Gleichbehandlung mit betrieblichen Veräußerungsgeschäften resultiert. Ebenso scheidet eine Berücksichtigung im Billigkeitswege aus (BFH vom 31.08.1994, BFH/NV 1995, 391).

Nach der mE unzutreffenden Auffassung von Musil in H/H/R, § 23 EStG Rz 283 (Dezember 2020) ist der Teil des Gewinns, der auf Eigenleistungen beruht, dagegen nicht steuerbar und daher auszuscheiden (s Rn 222).

Rn. 239

Stand: EL 171 – ET: 02/2024

Der Gesamtkaufpreis für mehrere WG ist im Verhältnis der Verkehrswerte aufzuteilen. Der Veräußerungspreis erhöht sich insb bei Übernahme von Schulden durch den Erwerber, soweit der Veräußerer hierdurch von Verbindlichkeiten befreit wird.

Rn. 240

Stand: EL 171 – ET: 02/2024

Ein bindendes Verkaufsangebot führt allein noch nicht zu einer Veräußerung iSd § 23 EStG. Wird für dieses Angebot ein Entgelt bezahlt, stellt dies keinen Veräußerungspreis für das WG dar. Es wird erst dann Teil des Veräußerungspreises, wenn es auf den Kaufpreis angerechnet wird.

b) Veräußerung gegen wiederkehrende Leistungen

Rn. 241

Stand: EL 171 – ET: 02/2024

Bei Zahlung des Veräußerungspreises in Raten stellen die in den Raten enthaltenen Zinsanteile beim Veräußerer Einkünfte aus KapVerm gemäß § 20 Abs 1 Nr 7 EStG dar, die dieser gemäß den Regelungen der AbgSt nach § 32d EStG zu versteuern hat.

Nur in Höhe des Tilgungsanteils handelt es sich um Veräußerungserlös, der im Zuflusszeitpunkt (§ 11 EStG) mit den AK/HK des übertragenen WG (abzüglich AfA und WK) zu verrechnen ist. Zur Besteuerung eines privaten Veräußerungsgeschäfts kommt es damit erst dann und insoweit, als die Summe der Tilgungsanteile diesen Betrag übersteigt.

Rn. 242

Stand: EL 171 – ET: 02/2024

Sonstige wiederkehrende Zahlungen sind entweder steuerlich unbeachtliche Unterhaltszahlungen oder führen zu einem Veräußerungserlös (zur Aufteilung s Rn 212ff). Soweit es sich um Veräußerungserlös handelt, liegen in Höhe der in den Zahlungen enthaltenen Zinsanteile (zur Ermittlung s Rn 216) beim Veräußerer Einkünfte aus KapVerm gemäß § 20 Abs 1 Nr 7 EStG vor, die dieser gemäß den Regelungen der AbgSt nach § 32d EStG zu versteuern hat.

Handelt es sich um Leibrentenzahlungen, hat dagegen eine B...