Littmann/Bitz/Pust, Das Einkommensteuerrecht, EStG § 23 ... / b) Veranlassungszusammenhang mit privatem Veräußerungsgeschäft

Rn. 247

Stand: EL 171 – ET: 02/2024

Nach bislang st Rspr (vgl BFH vom 15.12.1987, BStBl II 1989, 16 unter Bezugnahme auf BFH vom 27.11.1962, BStBl III 1963, 116; BFH vom 27.10.1977, BStBl II 1978, 100; auch BFH vom 04.10.1990, BFH/NV 1991, 237) rechnen zu den WK nur die vom Veräußerer getragenen und durch die Veräußerung veranlassten Kosten (offen gelassen in BFH vom 17.07.1991, BStBl II 1991, 916). Dazu zählen bspw

• Makler-Courtage,
• Notar- und Grundbuchgebühren,
• Provisionen,
• aber auch Reisekosten.

Die im Zusammenhang mit der Anschaffung stehenden Aufwendungen rechnen demnach nicht zu den WK, sondern stellen allenfalls AK dar (aA Musil in H/H/R, § 23 EStG Rz 288 (Dezember 2020)).

Rn. 248

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Zu den WK gehören neben den reinen Veräußerungskosten auch alle im Zusammenhang mit der Veräußerung des (zuvor angeschafften) WG entstandenen Aufwendungen, soweit sie nicht vorrangig anderen Einkunftsarten zuzuordnen sind oder durch eine private Nutzung ausgelöst werden. Bei den Aufwendungen, die durch private Nutzung veranlasst sind, dürfte es sich ohnehin zumeist um Kosten der Lebensführung handeln, die dem Abzugsverbot des § 12 Nr 1 EStG unterlägen, wenn man sie zunächst unter den WK-Begriff iRd Einkünfte aus § 23 EStG subsumieren würde (zB Hauskosten im Falle der Eigennutzung).

Die iRd vorzeitigen Ablösung eines Darlehens wegen der Veräußerung innerhalb der 10-Jahresfrist anfallende Vorfälligkeitsentschädigung kann als WK iRd § 23 EStG berücksichtigt werden, da in diesem Fall nach Ansicht des BFH das auslösende Element für den Anfall der Aufwendungen die (stpfl) Veräußerung der Immobilie darstellt (BFH vom 11.02.2014, BStBl II 2015, 633).

Rn. 249

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Kommt es zu einer stpfl Zwischennutzung des innerhalb der Behaltefrist veräußerten WG, tritt das Zuordnungsproblem der Aufwendungen zu den einzelnen Einkunftsarten auf. Bei Verwendung des WG im Rahmen einer anderen, vorrangigen Einkunftsart – in Betracht kommt idR bei Grundstücken § 21 EStG – bleiben alle Aufwendungen iRd § 23 EStG berücksichtigungsfähig, soweit sie nicht dem Grunde nach bei der vorrangigen Einkunftsart zu berücksichtigen sind. Dieser Vorrang besteht allerdings auch dann, wenn die Aufwendungen bei der vorrangigen Einkunftsart einem Abzugsverbot unterliegen (BFH vom 01.08.1978, BStBl II 1979, 30).

Rn. 250

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Auch Schuldzinsen bei einem fremdfinanzierten Anschaffungsgeschäft sind in den WK-Abzug einzubeziehen (BFH vom 19.02.1965, BStBl III 1965, 194). In diesen Fällen besteht aber zumeist ein Zusammenhang mit anderen Einkunftsarten (insb VuV), so dass ein Abzug bei den Einkünften aus privaten Veräußerungsgeschäften nur dann in Frage kommt, wenn keine Einnahmen mit dem WG erzielt werden (zB bei Verkauf kurze Zeit nach Anschaffung ohne vorherige Vermietung).

Wird ein Gebäude, das zu eigenen Wohnzwecken genutzt werden sollte, vor dem Selbstbezug und innerhalb der Behaltefrist veräußert, mindern nur solche Aufwendungen den Veräußerungsgewinn, die auf die Zeit entfallen, in der der StPfl bereits zum Verkauf des Objekts entschlossen war (BFH vom 16.06.2004, BStBl II 2005, 91).

Schuldzinsen, die erst nach (stpfl) Verkauf des WG anfallen, können allerdings nicht mehr iRd § 23 EStG berücksichtigt werden (BFH vom 20.07.2012, BStBl II 2013, 275 zu nachträglichen Schuldzinsen, s auch BMF vom 28.03.2013, BStBl I 2013, 508).

Rn. 251

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Ebenso sind Erhaltungsaufwendungen in aller Regel iRd § 21 EStG zu erfassen. Eine Berücksichtigung bei § 23 EStG kommt nur dann in Frage, wenn das Gebäude nicht vermietet wurde. In diesem Fall führen die Erhaltungsaufwendungen zu einem höheren Veräußerungspreis und hängen daher mit der Veräußerung zusammen (BFH vom 14.12.2004, BStBl II 2005, 343). Dies gilt ebenfalls bei Instandsetzungsmaßnahmen an einem Denkmalschutzobjekt während der Vermietungszeit, aber im Zusammenhang mit der Veräußerung (BFH vom 25.02.2009, BFH/NV 2009, 1414).