Littmann/Bitz/Pust, Das Einkommensteuerrecht, EStG § 3 S ... / bc) Steuerliche Regelungen für REIT (§§ 16–21 REITG)

bca) Steuerbefreiung der REIT (§ 16 REITG)

Rn. 2583

Stand: EL 170 – ET: 01/2024

REIT sind unter bestimmten Voraussetzungen steuerbefreit:

Gegenstand der Steuerbefreiung	Voraussetzungen	Rechtsgrundlage
KSt	Einhaltung der §§ 8–15 REITG und unbeschränkt kstpfl und nicht in einem anderen DBA-Vertragsstaat ansässig1	§ 16 Abs 1 S 1 REITG
GewSt	Einhaltung der §§ 8–15 REITG	§ 16 Abs 1 S 2 REITG

¹ Zu beachten ist allerdings, dass kraft Belegenheitsprinzips in den DBA die REIT mit ihrem ausländischen Grundbesitz in dem ausländischen Staat besteuert werden kann (s Dettmeier/Gemmel/Kaiser, BB 2007, 1191).

Rn. 2583a

Stand: EL 170 – ET: 01/2024

Anteilseigner mit 10 % oder mehr der Anteile:

• Rechtsfolge für die Gesellschaft: unschädlich für die Steuerbefreiung (§ 16 Abs 2 S 1 REITG).
• Rechtsfolge für den Anteilseigner: behält Dividende und Stimmrecht, kann aber übrige Gesellschaftsrechte nur aus weniger als 10 % geltend machen (§ 16 Abs 2 S 2 REITG).

Rn. 2583b

Stand: EL 170 – ET: 01/2024

Sanktionsregelungen (§ 16 Abs 3–6 REITG, zu Verfahrensvorschriften wegen der Strafzahlungen s § 21 Abs 1 S 1 REITG und s Rn 2588):

Verstoß gegen	Zwingende Rechtsfolge	Rechtsgrundlage
Vermögenszusammensetzung	Strafzahlung	§ 16 Abs 3 REITG
Ertragszusammensetzung	Strafzahlung	§ 16 Abs 4 REITG
Mindestausschüttungsquote	Strafzahlung	§ 16 Abs 5 REITG
Nebentätigkeitsverbot (entgeltlich) betreffend Dritte	Strafzahlung	§ 16 Abs 6 REITG

Kritisch zu diesen Sanktionsregelungen Kollmorgen/Hoppe/Feldhaus, BB 2007, 1345.

Rn. 2583c

Stand: EL 170 – ET: 01/2024

Beachte: Nachhaltige (dh in drei aufeinander folgenden Wj) Verstöße gegen Vermögenszusammensetzung, Ertragszusammensetzung und/oder Mindestausschüttungsquote führen zum Verlust der Steuerfreiheit für die REIT-AG (§ 18 Abs 5 REITG; s Rn 2594).

bcb) Beginn der Steuerfreiheit (§ 17 REITG)

Rn. 2584

Stand: EL 170 – ET: 01/2024

Die Steuerfreiheit beginnt (= Rückwirkungseffekt, kritisch dazu Dettmeier/Gemmel/Kaiser, BB 2007, 1191; Korezkij/Fuchs, BB 2007, 2098) ab dem Wj, in dem die Gesellschaft nach Anmeldung (§ 8 REITG) unter der Firmierung nach § 6 REITG ins HR eingetragen wird (§ 17 Abs 1 REITG). Dieser HR-Eintragung muss die Börsenzulassung (§ 10 REITG; s Rn 2582 Spiegelstrich 7) vorangegangen sein, weil nur dann die Voraussetzungen für eine Firmierung mit dem Zusatz "REIT" vorliegt. Die FinVerw (BMF vom 10.07.2007, BStBl I 2007, 527, dazu Korezkij/Fuchs, BB 2007, 2098) vermutet widerleglich, dass die Steuerbefreiungs-Voraussetzungen im Zeitraum der Eintragung des REIT-Zusatzes erfüllt sind.

Rn. 2584a

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Der Weg in die REIT-AG: Beim Wechsel von einer stpfl Immobilien-AG zur steuerfreien REIT-AG sind die stillen Reserven aufzudecken (§ 13 Abs 1, 3 KStG). Für deren Versteuerung gilt (§ 17 Abs 2 REITG): Versteuerung der Hälfte der aufgedeckten stillen Reserven auf Grund und Boden und Gebäude, falls vor dem 01.01.2005 angeschafft/hergestellt und Schlussbilanz auf einen Stichtag vor dem 01.01.2010 aufzustellen (§ 17 Abs 2 REITG iVm § 3 Nr 70 S 1 Buchst b EStG), sofern nicht Ausnahmetatbestände gegeben sind (s § 17 Abs 2 REITG iVm § 3 Nr 70 S 2, 3 EStG). Demzufolge sind dann auch nur die Hälfte damit zusammenhängender BV-Minderungen, BA oder Veräußerungskosten abzugsfähig (§ 17 Abs 2 REITG iVm § 3c Abs 3 EStG). Zu weiteren Einzelheiten s § 17 Abs 3, 4 REITG.

bcc) Ende der Steuerfreiheit (§ 18 REITG)

Rn. 2585

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§ 18 REITG enthält Tatbestände, die zum Verlust der Steuerfreiheit führen. Dazu folgender Überblick:

Tatbestand, der zum Verlust der Steuerfreiheit führt	Rechtsgrundlage
Börsenzulassung entzogen (§ 10 REITG)	§ 18 Abs 1 REITG
Unerlaubter Immobilienhandel (§ 14 REITG)	§ 18 Abs 2 REITG
Nachhaltiger Verstoß gegen Streubesitzanforderungen (§ 15 REITG)1	§ 18 Abs 3, 4 REITG
Nachhaltiger Verstoß gegen Vermögenszusammensetzung/Ertragszusammensetzung (§ 16 Abs 3–6 REITG)	§ 18 Abs 5 REITG

¹ Kritisch deswegen, da die REIT-AG über die Meldungen ihrer Aktionäre hinaus keine Möglichkeit hat, die Streubesitzanforderungen zu kontrollieren, Dettmeier/Gemmel/Kaiser, BB 2007, 1191.

Rn. 2585a

Stand: EL 170 – ET: 01/2024

Rechtsfolge des Verlustes der Steuerfreiheit:

• § 18 Abs 6 REITG enthält eine Sonderregelung gegenüber § 13 Abs 6 KStG: In der Anfangsbilanz der Körperschaft sind die WG mit den fortgeführten AK anzusetzen (und nicht mit dem Teilwert, § 13 Abs 3 KStG), so dass Wertveränderungen, die in der steuerfreien Zeit angefallen sind, in die Besteuerung der jetzt stpfl Gesellschaft einbezogen werden.
• Ausschüttungsfähige, aber nicht ausgeschüttete Gewinne werden im Jahr der erstmaligen StPfl nachversteuert (§ 18 Abs 7 REITG).

bcd) Besteuerung auf der Ebene des Anteilseigners (§ 19 REITG)

Rn. 2586

Stand: EL 170 – ET: 01/2024

• Behandlung von Ausschüttungen uÄ: Die Ausschüttungen der REIT-AG ua (= ausländische, s Legaldefinition in § 19 Abs 5 REITG) REIT-Körperschaften, -Personenvereinigungen oder -Vermögensmassen sowie sonstige Vorteile, die neben oder anstelle dieser gewährt werden, sind (§ 19 Abs 1 S 1 REITG) vorrangig BE des Anteilseigners, ansonsten Einkünfte aus KapVerm iSd § 20 Abs 1 Nr 1 EStG (kein Teil-/Halbeinkünfteverfahren und kein § 8b KStG, s § 19 Abs 3 REITG!).
• V...