Littmann/Bitz/Pust, Das Einkommensteuerrecht, EStG § 6 B ... / e) Die anschließenden Bewertungsprozesse (Abgrenzung Anschaffungskosten, Herstellungskosten, Erhaltungsaufwand, Aufteilung AK)

Rn. 530

Stand: EL 175 – ET: 09/2024

Die vorstehende Darstellung des Abgrenzungserfordernisses zwischen Gebäude einerseits und anderen WG im bilanzrechtlichen Sinn sollte klargemacht haben, dass weit mehr als sonst vor dem eigentlichen Bewertungsprozess eine Definition des WG, auf welches sich die Bewertungsgrößen beziehen sollen, erfolgen muss. Ist dann einmal das Bewertungsobjekt definiert, sind "wie gewohnt" im nächsten Arbeitsgang die Ausgangsgrößen der Bewertung den betreffenden WG – jetzt also Gebäude – zuzuordnen:

• AK – s Rn 150 ff;
• HK – s Rn 255f f; speziell s Rn 267 f, s Rn 591 ff und s Rn 285 ff;
• "der an deren Stelle tretende Wert" – s Rn 350f.

Rn. 531

Stand: EL 175 – ET: 09/2024

Bei der Herstellung eines Gebäudes steht das Schaffen eines noch nicht vorhanden WG im Vordergrund, während bei der Anschaffung der Erwerb eines bereits bestehenden WG erfolgt. In der neueren Rspr wird in Bezug auf diese Abgrenzung auch auf das Erreichen des "betriebsbereiten Zustands" abgestellt (s Rn 538). So hat der BFH bspw mit Urt v 20.08.2002 (BFH BStBl II 2003, 585) entschieden, dass Aufwendungen zur Behebung eine Schadens, aufgrund dessen sich das Gebäude in einem nicht vermietbaren Zustand befindet, zu AK führen, weil das Gebäude deswegen noch nicht betriebsbereit war. Denn die Funktionstüchtigkeit der Heizung ist eine wesentliche Voraussetzung für die Nutzbarkeit eines Wohnhauses, fehlt sie, ist das Gebäude nicht betriebsbereit.

Rn. 532

Stand: EL 175 – ET: 09/2024

In vielen Ausgangsfällen der Bewertung stellt sich wegen der Vielzahl der um das Gebäude im zivilrechtlichen Sinn rankenden WG (s Rn 637) das Problem der Aufteilung der entsprechenden Werte auf die einzelnen WG. Handelt es sich um einen Anschaffungsvorgang, ist die Aufteilung nach der sog Teilwertmethode vorzunehmen, hierzu s Rn 185 ff mit den Bsp aus der Rspr unter s Rn 192, 532, 644. Speziell für Gebäudeteile (s Rn 520) sieht R 4.2 Abs 6 EStR 2012 eine Aufteilung nach den Nutzflächen vor. Ähnlich ist die Aufteilung für den "an deren Stelle tretenden Wert" vorzunehmen, zB also bei einer Einlage in ein BV.

Beispiel:

Aufteilung der AK für das Gebäude

Der Einzelunternehmer B erwirbt ein Gebäude zusammen mit einem Grundstück für den Kaufpreis x. In dem Vertrag vereinbaren die Vertragsparteien, dass von dem Kaufpreis ein Anteil von 60 % auf das Grundstück entfällt. Das Gebäude hat eine Nutzfläche von 200 qm. Davon entfallen auf den zu eigenen Wohnzwecken genutzten Anteile 50 qm und auf den betrieblich genutzten Teil 150 qm.

Wie in der Praxis üblich, werden die Gebäude zusammen mit dem Grund und Boden erworben, so dass eine Aufteilung des gesamten Kaufpreises notwendig ist.

Als Ausgangspunkt dient die vertragliche Vereinbarung. Bestehen gegen diese Vereinbarung keine nennenswerten Bedenken und ist sie von den wechselseitigen Interessen der Vertragsparteien getragen (BFH BFH/NV 2007, 1104; BFH BStBl II 2016, 397), dient diese als Grundlage für die Aufteilung (BFH v 16.09.2015, BStBl II 2016, 397, auch BFH v 29.10.2019, IX R 38/17, BFHE 267, 18 und BFH v 29.10.2019, IX R 39/17, BFH/NV 2020, 681). Entscheidend ist, dass die Vereinbarung über die Aufteilung des Kaufpreises nicht zum Schein getroffen wurde und auch keinen Gestaltungsmissbrauch darstellt.

Darüber hinaus verlangt der BFH nunmehr, dass das FG auf der Grundlage einer Gesamtwürdigung von den das Grundstück und das Gebäude betreffenden Einzelumständen nicht zu dem Ergebnis gelangt, dass die vertragliche Kaufpreishöhe oder -aufteilung die realen Wertverhältnisse in grundsätzlicher Weise verfehlt und wirtschaftlich nicht haltbar erscheint. In dem Urt FG BBg v 14.08.2019, 3 K 3137/19, EFG 2020, 182 hält das FG BBg die Ergebnisse aus der Arbeitshilfe der FinVerw für die Aufteilung von Gesamtkaufpreisen für ein bebautes Grundstück für ausreichend, um die Marktangemessenheit der vertraglichen Kaufpreisaufteilung zu widerlegen, wenn diese Abweichungen erheblich sind. Dementsprechend hat das FG die Klage des StPfl als unbegründet abgelehnt, der eine Aufteilung entsprechend der Vereinbarung im Kaufvertrag begehrte.

Das Revisionsverfahren IX R 29/19 nahm der BFH zum Anlass, sich grundlegend mit der Frage zu befassen, welche Bedeutung der v BMF zur Verfügung gestellten

"Arbeitshilfe zur Aufteilung eines Gesamtkaufpreises für ein bebautes Grundstück (Kaufpreisaufteilung)"

bei der Aufteilung eines vertraglich vereinbarten Kaufpreises auf Grund und Gebäude nach den realen Verkehrswerten für Zwecke der AfA-Bemessung zukommen kann. Daher hatte er das BMF mit Beschluss v 21.01.2020 zum Beitritt zu diesem Verfahren aufgefordert (vgl Dräger/Dorn, NWB 2020, 1764ff). Die Arbeitshilfe kann auf der Internetseite des BMF heruntergeladen werden. In der Literatur werden die kritischen Stimmen gegen diese Arbeitshilfe lauter (vgl dazu zB Jacoby/Geiling, DStR 2020, 481 sowie Graf/Nacke, NWB 2020, 2383).

Mit Urt BFH v 21.07.2020, IX R 26/19 entschied der BFH, dass die Arbeitshilfe nicht zur Aufteilung des Kaufpreises geeignet ist. Nach Auffassu...