Littmann/Bitz/Pust, Das Einkommensteuerrecht, EStG § 6 B ... / f) Umfang und Sonderprobleme der Gebäudeanschaffungskosten

Rn. 534

Stand: EL 175 – ET: 09/2024

Die Definition der AK richtet sich nach § 255 Abs 1 HGB (s Rn 150), wobei sich diese Legaldefinition des § 255 Abs 1 HGB tabellarisch wie folgt darstellen lässt:

	Anschaffungspreis
+	Anschaffungsnebenkosten (zB Transport-, Makler- und Notargebühren)
+	nachträgliche AK (zB nach Rechtsstreit erhobene GrESt)
./.	Anschaffungspreisminderungen (zB Preisnachlässe aller Art, Mängelgutschriften)
+	Aufwendungen zur Versetzung in einen betriebsbereiten Zustand
=	AK

Rn. 535

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Zu den AK gehören grds alle Aufwendungen, die durch die Anschaffung des WG veranlasst sind. Zu den veranlassungsbedingten AK gehören zB durch den Erwerb veranlasste Anwalts- und Prozesskosten, Notargebühren für die Beurkundung des Kaufvertrages, wobei diese auf die AK des Grund und Bodens und das Gebäude bzw die Bestandteile aufzuteilen sind, Reparaturaufwendungen, sofern das Gebäude funktionsuntüchtig ist und diese Aufwendungen für die Beseitigung des Schadens vor erstmaliger Nutzung entstanden sind (BFH v 20.08.2002, BStBl II 2003, 585), Reinigungskosten für die erstmalige Grundreinigung des Gebäudes nach der Fertigstellung des Gebäudes (allerdings HK), aber auch Steuerberaterkosten eines Bauunternehmers, die dieser dem Erwerber bei Erwerb des Gebäudes in Rechnung stellt, sofern die Beratung dem Erwerb des WG dienen (vgl Rade in H/H/R, § 6 EStG Rz 301 (08/2021)). Die Aufwendungen sind insbesondere von den AK des Grund und Bodens abzugrenzen. Maßgeblich ist die Zweckbestimmung der Aufwendungen.

Bei Erwerb von bebauten Grundstücken ist insbesondere die Aufteilung des gezahlten Kaufpreises auf die WG notwendig (s Rn 185 ff und s Rn 644).

Rn. 536

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Die Abgrenzung der AK von den HK und den Erhaltungsaufwendungen ist für die Praxis von entscheidender Bedeutung. Liegen weder AK noch HK vor, können die Aufwendungen steuerlich sofort berücksichtigt werden. Erhaltungsaufwendungen stellen insbesondere Aufwendungen für die übliche Instandsetzungs- oder Modernisierungsmaßnahmen, also die bloße Instandsetzung vorhandener Sanitär-, Elektro- und Heizungsanlagen, der Fußbodenbeläge, der Fenster und der Dacheindeckung, dar (BFH v 22.09.2009, IX R 21/08, BFH/NV 2010, 846). Ausnahmen zu diesem Grundsatz können sich ergeben, wenn diese Maßnahmen mit anderen Baumaßnahmen zusammentreffen. In diesen Fällen können die Aufwendungen zB zu anschaffungsnahen HK führen. Denn auch Schönheitsreparaturen seien bauliche Maßnahmen, durch die Mängel oder Schäden an vorhandenen Einrichtungen eines bestehenden Gebäudes beseitigt werden (Malzahn JM 2016, 472, zu weiteren Einzelheiten s Rn 579ff).

Rn. 537

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Vergebliche Aufwendungen führen zu keinen AK, sondern zu sofort abzugsfähigem Aufwand. Mit Urt v 09.05.2017 (BFH BFH/NV 2017, 1106) hat der BFH (jedoch im Zusammenhang mit Einkünften iSd § 21 EStG) entschieden, dass vergebliche Aufwendungen sofort als WK (bzw dann als BA) abgezogen werden können, obwohl die AK lediglich über die AfA geltend gemacht werden können. Dies gilt auch für vergebliche Aufwendungen, die mit nicht abnutzbaren WG (wie Grund und Boden) in Zusammenhang stehen und als AK keiner AfA zugänglich sind (zu weiteren Einzelheiten Weiss, EStB 2017, 309). Ausnahmsweise können diese Aufwendungen jedoch zu den HK eines anderen WG zugerechnet werden. ZB, wenn diese doch für die Herstellung eines anderen WG genutzt werden können, wie zB Planungskosten für den Bau eines EFH, das dann doch nicht realisiert und stattdessen eine Scheune errichtet wird (s Rn 550).

Zu den Bestandteilen im Einzelnen:

Rn. 538

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Herstellung der Betriebsbereitschaft

Aufwendung zur Herstellung der Betriebsbereitschaft gehören zu AK (s Rn 170). Dabei liegt Betriebsbereitschaft vor, wenn das Gebäude entsprechend seiner Zweckbestimmung genutzt werden kann. In diesem Zusammenhang ist die "Betriebsbereitschaft" als bestimmungsgemäße, also auch zweckbestimmte Verwendung der angeschafften WG zu verstehen. Die Betriebsbereitschaft beginnt mit dem Ende des Erwerbs und endet, wenn das Gebäude bzw die WG erstmals ihren betriebsbereiten Zustand erreicht haben (Stobbe in H/H/R, § 6 EStG Rz 185 (08/2021)). Die Prüfung erfolgt für jeden Teil des Gebäudes, der selbstständig genutzt werden soll, aber auch für einzelne unselbstständige Gebäudeteile, wie bspw für einzelne Wohnungen eines Mietwohngebäudes. Erfolgt die Nutzung des Gebäudes ab Erwerb zur Erzielung von Einkünften, ist von einer Betriebsbereitschaft auszugehen. Instandhaltungs- und Modernisierungsaufwendungen führen dann im Grundsatz nicht zu AK. Ggf führen sie jedoch zu HK (zB Erhöhung des Standards, anschaffungsnahe HK).

Erfolgt nach Erwerb keine Nutzung des Gebäudes, ist die Betriebsbereitschaft zunächst offen. Betriebsbereitschaft setzt objektive und subjektive Funktionstüchtigkeit voraus. Objektiv funktionsuntüchtig ist ein Gebäude, wenn wesentliche Teile für den Gebrauch objektiv nicht nutzbar sind. Aufwendungen zur Herstellu...