Littmann/Bitz/Pust, Das Einkommensteuerrecht, EStG § 7b ... / D. Die betragliche Begrenzung der AK/HK = Baukostenobergrenze je qm Wohnfläche (§ 7b Abs 2 Nr 2 EStG)

1. Allgemeines

Rn. 86

Stand: EL 155 – ET: 12/2021

§ 7b EStG will keine Luxus-Neubauwohnungen fördern und begrenzt daher die AK/HK auf EUR 3.000 je qm Wohnfläche (BR-Drucks 470/18, 10: "Begrenzung der Anschaffung oder Herstellung hochpreisigen Mietwohnraums"; Morawitz, DStR 2019, 1545; Kaminski, Stbg 2019, 487). Zur verfassungsrechtlichen Seite der Begrenzung s Rn 18.

2. Begrifflichkeiten

Rn. 87

Stand: EL 155 – ET: 12/2021

• Zum Begriff der AK s § 7 Rn 381–384 (Handzik)
• Zum Begriff der HK s § 7 Rn 385–390a (Handzik)

Es sind auch zu berücksichtigen:

(1)	nachträgliche AK/HK (Becker/Müller/Riess, DStR 2020, 1097),
(2)	Anschaffungsnebenkosten (Kaminski, Stbg 2019, 487; Karrenbrock/Keiper, NWB 4/2020, 264),
(3)	anschaffungsnaher Aufwand iSd § 6 Abs 1 Nr 1a EStG = HK (Becker/Müller/Riess, DStR 2020, 1097).

3. Die Baukostenobergrenze

Rn. 88

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§ 7b Abs 2 Nr 2 EStG sieht eine Betragsgrenze von EUR 3 000 für die AK/HK je qm Wohnfläche vor, § 7b Abs 4 Nr 3 EStG nennt diese "Baukostenobergrenze". Aufgrund der Formulierung "nicht übersteigen" sind also genau EUR 3 000 noch unschädlich, EUR 3 001 aber schon schädlich. Die Schädlichkeit erfasst dann nicht bloß den EUR 3 000 übersteigenden Teil, sondern das ganze Objekt (es heißt "wenn" bei § 7b Abs 2 EStG am Anfang; glA BMF v 07.07.2020, BStBl I 2020, 623 Tz 49; Scheffler, DStR 2018, 2229; Mohaupt, NWB 29/2019, 2153; Becker/Müller/Riess, DStR 2020, 1097).

Rn. 89

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Die Grenze von EUR 3 000 bezieht sich auf den Quadratmeter der Wohnfläche. Daraus folgt:

• Nur die AK/HK der Wohnung inkl Nebenräume (§ 7 Abs 2 Nr 1 EStG am Ende; ebenso BMF v 07.07.2020, BStBl I 2020, 623 Tz 55; Kaminski, Stbg 2019, 487; Schmidt NWB 33/2020, 2452) und Tiefgaragenstellplätze (glA BMF v 07.07.2020, BStBl I 2020, 623 Tz 55; Schmidt, NWB 38/2019, 2777; Karrenbrock/Keiper, NWB 4/2020, 264) sind einzubeziehen.

• Bei den Nebenräumen ist für die Einbeziehung wie folgt zu unterscheiden (BMF v 07.07.2020, BStBl I 2020, 623 Tz 56; Schmidt, NWB 33/2020, 2452; Streck, Stbg 2020,33 und 2020,393)

  • Nebenraum ist vollständig einer neuen Mietwohnung zuzurechnen: Die darauf entfallenden AK/HK sind voll in die Bemessungsgrundlage einzubeziehen.
  • Nebenraum ist gemeinschaftlich genutzt: Die darauf entfallenden AK/HK sind entsprechend dem Anteil der Nutzfläche der neuen Wohnung zu Nutzfläche Gesamtgebäude aufzuteilen.
• Nicht entscheidend ist die Nutzfläche der Wohnung (inkl Nebenräume).
• Keine Einbeziehung der AK des Grund und Bodens (keine "Wohnfläche") (BR-Drucks 470/18, 9; Karrenbrock/Keiper, NWB 4/2020, 264).
• Keine Einbeziehung der Außenanlagen (BR-Drucks 470/18, 9; Morawitz, DStR 2019, 1545; Schmidt NWB 33/2020, 2452).
• Das häusliche Arbeitszimmer gehört zur Wohnfläche (glA Kaminski, Stbg 2019, 487) und dient "Wohnzwecken" (Streck, Stbg 2020,33 und 2020,393; auch s Rn 97).

Kritisch zur Ermittlung der Wohnfläche insb in Anschaffungsfällen zu Recht Schmidt, NWB 38/2019, 2777.

Rn. 90

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Zur Berechnung der Wohnfläche s WoFlV v 25.11.2003 (BGBl I 2003, 2346) und BMF v 07.07.2020, BStBl I 2020, 623 Tz 57ff. Angeblich soll diese Grenze zeitnah auf EUR 3 500 erhöht werden (Morawitz, DStR 2019, 1545; Kaminski, Stbg 2019, 487; Becker/Müller/Riess, DStR 2020, 1097).

Rn. 91

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Die Grenze wird dadurch ermittelt, dass die Aufwendungen auf alle verbauten Flächen gleichmäßig verteilt werden (keine Zuordnung nach individuellen Ausstattungsmerkmalen), unter Zugrundelegung der Bruttogrundfläche (glA BMF v 07.07.2020, BStBl I 2020, 623 Tz 52 als eine Alternative zur Berechnung mit weiteren Einzelheiten; Mohaupt, NWB 29/2019, 2153). Zur Berechnung der Bruttogrundfläche s R B 190.6 ErbStR 2011.

4. Abgrenzung zwischen der Betragsgrenze nach § 7b Abs 2 Nr 2 EStG (Baukostenobergrenze) und der förderfähigen Bemessungsgrundlage nach § 7b Abs 3 EStG

Rn. 92

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Zu unterscheiden sind:

Die maximalen AK/HK je qm Wohnfläche (§ 7b Abs 2 Nr 2 EStG) – sog Baukostenobergrenze	Die förderfähige Bemessungsgrundlage je qm Wohnfläche (§ 7b Abs 3 EStG)
beträgt maximal einschließlich EUR 3 000	beträgt maximal einschließlich. EUR 2 000

Rn. 93

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Diesen betragsmäßigen Unterschied nennt der Gesetzgeber "Toleranzgrenze" und begründet ihn zweifach (BR-Drucks 470/18):

• Härteausgleich bei Kostensteigerungen zB während der Bauphase
• Berücksichtigung regionaler Unterschiede bei den Baupreisen durch die höhere Kappungsgrenze nach § 7b Abs 2 Nr 2 EStG.

5. Überschreitung der Baukostenobergrenze

Rn. 94

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Wird diese Baukostenobergrenze innerhalb der ersten 3 Jahre nach Ablauf des Jahres der Anschaffung/Herstellung durch nachträgliche AK/HK überschritten, sieht § 7b Abs 4 S 1 Nr 3 EStG als Sanktion die Rückgängigmachung der Sonderabschreibung vor. Dazu s Rn 121ff.