Littmann/Bitz/Pust, Das Einkommensteuerrecht, EStG § 9 W ... / c) Ausnahme: konkrete Zuordnung

Rn. 337

Stand: EL 161 – ET: 11/2022

Eine Aufteilung der Schuldzinsen kann vermieden werden, wenn der StPfl das Darlehen mit steuerlicher Wirkung gezielt einem einer bestimmten Einkunftsart dienenden WG (zB dem zu vermietenden Gebäudeteil) zuordnet (BFH v 16.04.2002, IX R 65/98, BFH/NV 2002, 1154). Eine solche Zuordnung erfordert, dass der StPfl die Darlehensmittel tatsächlich zur Begleichung der Aufwendungen einsetzt, die der Anschaffung oder Herstellung dieses WG konkret zuzurechnen sind (BFH v 27.10.1998, IX R 19/96, BStBl II 1999, 678). Dies setzt voraus, dass die AK/HK dem konkreten Objekt, zB dem ein eigenständiges WG bildenden Gebäudeteil, zugeordnet und die gesondert zugeordneten AK/HK auch tatsächlich mit den Darlehensmitteln beglichen werden (zB BFH v 27.10.1998, IX R 44/95, BStBl II 1999, 676; BFH v 04.02.2020, IX R 1/18, BStBl II 2020, 311). Dies galt auch für Altfälle, in denen der StPfl in Unkenntnis der neueren BFH-Rspr keine Aufteilung vorgenommen hatte (BFH v 04.08.2009, IX B 56/09, BFH/NV 2009, 1813). Zur steuerlichen Anerkennung ist erforderlich, dass der StPfl nachweist, dass die AK/HK der verschieden genutzten Gebäudeteile getrennt ermittelt und finanziert werden (vgl BFH v 30.06.2003, IX B 1/03).

Rn. 338

Stand: EL 161 – ET: 11/2022

Das Argument, im Falle der Errichtung von Gebäuden mit mehreren Wohnungen sei eine Zuordnung von vornherein nicht möglich, lässt der BFH nicht gelten (BFH v 25.03.2003, IX R 22/01, BStBl II 2004, 348); verweigere der Bauunternehmer eine gesonderte Abrechnung, sei es dem StPfl unbenommen, durch eigene Aufstellung die HK im Wege der Schätzung aufzuteilen und die sich so ergebenden Kosten für den vermieteten Gebäudeteil mit Darlehensmitteln zu bezahlen. Die Aufteilung des Kaufpreises muss dabei nicht bereits im notariellen Vertrag erfolgen; der StPfl kann auch bei einem einheitlichen Vertrag eine entsprechende Aufteilung in Verhältnis der Nutzflächen vornehmen und das Darlehen dann nur zur Zahlung des zur Einkünfteerzielung genutzten Anteils verwenden (BFH v 09.07.2002, IX R 40/01, BFH/NV 2003, 23). Das BMF folgt der Rspr des BFH (BMF v 16.04.2004, IV C 3-S 2211–36/04, BStBl I 2004, 464).

Rn. 339

Stand: EL 161 – ET: 11/2022

Zur steuerlichen Anerkennung sollte der StPfl zunächst die direkt den zu vermietenden Gebäudeteil betreffenden Kosten ansetzen und dann die nicht direkt zuzuordnenden Kosten des Gesamtgebäudes entsprechend der Nutzflächen aufteilen und zu den "direkten" Kosten addieren. Der sich ergebende Gesamtbetrag sollte dann mit dem Darlehen beglichen werden (wichtig: getrennte Überweisung von verschiedenen Konten (sog Zweikontenmodell); vgl BFH v 09.07.2002, IX R 65/00, BStBl II 2003, 389; BFH v 01.04.2009, IX R 35/08, BStBl II 2009, 663; BFH v 12.03.2019, IX R 2/18, BFH/NV 2019, 1073); s auch Thürmer in Brandis/Heuermann, § 9 EStG Rz 700 "Zinsen". Bei der Herstellung des Gebäudes ist ggf für jede Rechnung eine entsprechende Aufteilung vorzunehmen und diese von unterschiedlichen Konten zu bezahlen.

Rn. 340

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Einen vollständigen Schuldzinsen-Abzug hat der BFH zugelassen, wenn der StPfl zur Finanzierung der auf die vermietete Wohnung entfallenden AK ein eigenständiges Darlehen aufgenommen hat, das in der Höhe dem auf die vermietete Wohnung entfallenden Anteil an den AK entsprach, und er diese Darlehensmittel getrennt auf das Notaranderkonto überwiesen hat (BFH v 09.07.2002, IX R 40/01, BFH/NV 2003, 23; dass der Notar den gesamten Kaufpreis einheitlich an den Veräußerer auskehrt, ändert an der Zuordnungsentscheidung des StPfl nichts).

Rn. 341

Stand: EL 161 – ET: 11/2022

Eine gesonderte Zuordnung wird von der Rspr dagegen abgelehnt, wenn der StPfl

• die AK einheitlich abrechnet (BFH v 27.10.1998, IX R 29/96, BStBl II 1999, 680),
• die HK eines gemischt genutzten Grundstücks einheitlich über einen Zwischenkredit begleicht und das gesondert aufgenommene Darlehen lediglich dazu verwendet, den Zwischenkredit zurückzuführen (BFH v 16.04.2002, IX R 65/98, BFH/NV 2002, 1154 und BFH v 18.12.2002, IX B 167/02, BFH/NV 2003, 478; BFH v 05.03.2007, IX B 2/07, BFH/NV 2007, 1298),
• den gesamten Kaufpreis für alle Objekte von einem Girokonto begleicht, auch wenn er zuvor den einzelnen Objekten zugeordnete getrennte Darlehensverträge abgeschlossen, die Darlehensvaluta dann aber jeweils auf das Girokonto überwiesen hat (BFH v 07.05.2005, IX R 20/04, BFH/NV 2006, 264),
• die HK für ein gemischt genutztes Gebäude mit Eigenmitteln und einem Kredit finanziert, die er einem gemeinsamen Konto gutschreibt, von dem alle Kosten beglichen werden (BFH v 25.03.2003, IX R 38/00, BFH/NV 2003, 1049; BFH v 01.04.2009, IX R 35/08, BStBl II 2009, 663; BFH v 12.03.2019, IX R 2/18, BFH/NV 2019, 1073; BFH v 04.02.2020, IX R 1/18, BStBl II 2020, 311).