Littmann/Bitz/Pust, Das Einkommensteuerrecht, EStG Überb ... / 156. Gesetz zur Schaffung deutscher Immobilien-Aktiengesellschaften mit börsennotierten Anteilen (REITG) v 28.05.2007, BGBl I 2007, 914

Rn. 176

Stand: EL 77 – ET: 12/2007

Das Gesetz zu "Real Estate Investment Trusts" (REITs) – rückwirkend zum 01.01.2007 (Art 7 REITG) in Kraft getreten – soll deutschen Unternehmen die steuerbegünstigte Übertragung von Anlageimmobilien im BV (mit Ausnahme von Bestandsmietwohnimmobilien) in Form einer "Exit-Tax" (zeitlich befristete Halbeinkünftebesteuerung) gemäß dem neuen § 3 Nr 70 EStG ermöglichen. Die Begünstigungen gelten für Immobilienveräußerungen vor dem 01.01.2010 an eine neue Form der AG, die REIT-AG (Art 1 § 1 REITG) oder eine Vor-REIT (Art 1 § 2 REITG – keine eigenständige Rechtsform); Letztere muss beim Bundeszentralamt für Steuern registriert werden.

Die REIT-AG

-	ist gemäß Art 1 § 16 REITG von KSt und GewSt befreit,
-	muss darauf beschränkt sein, Eigentum o dingliche Nutzungsrechte zu erwerben, zu halten u iRd der VuV u des Leasings zu verwalten und zu veräußern (zugelassen sind zusätzlich einige Sondertätigkeiten u Beteiligungen an bestimmten Gesellschaften),
-	muss zum Handel am organisierten Markt zugelassen sein,
-	mindestens 15 % der Aktien müssen sich in Streubesitz befinden, und kein Aktionär darf mehr als 10 % der Aktien besitzen (Art 1 §§ 10, 11 REITG).
-	Mindestens 90 % des handelsrechtlichen Gewinns müssen ausgeschüttet werden (Art 1 § 13 REITG),
-	die KapSt beträgt 25 % statt 20 % (Art 1 § 20 REITG).
-	Weiterhin ist ein Mindestkapital (45 % des Wertes des unbeweglichen Vermögens) zu beachten (Zeitwert nach IAS 40), zu prüfen durch WP.
-	Immobiliennahe Tätigkeiten für Dritte darf die REIT-AG nur durch Tochtergesellschaften (REIT-Dienstleistungsgesellschaften) erfüllen.

Das REITG enthält Vorschriften, die in den Einzelsteuergesetzen nicht zu finden sind (insb Art 1, §§ 16 – 20 REITG). § 19 REITG betrifft die Besteuerung der Aktionäre, wobei sinngemäß die §§ 17, 20, 22 Nr 3 u 23 Abs 1 S 1 Nr 2 EStG gelten, soweit die Anteile zum PV zählen. § 3 Nr 40 EStG und § 8b KStG sind nicht anzuwenden (Art 1 § 19 Abs 3 REITG). Ausl REIT-Organisationen, deren Bruttovermögen und deren Bruttoerträge zu mehr als 2/3 aus unbeweglichem Vermögen stammen, werden in Bezug auf inl Anteilseigner inl REIT-AG gleichgestellt.

Art 2 REITG fügt § 3 EStG eine Nr 70 an, die in S 1 die nur 50 %ige "Exit-Tax" bei Immobilienveräußerungen festschreibt; die Steuerbegünstigung durch die "Exit-Tax" hängt von zahlreichen Voraussetzungen ab, eine Nichterfüllung kann bis zu vier Jahren nach der Veräußerung zum rückwirkenden Wegfall des Steuervorteile zu führen. In § 3 Nr 70 S 2 Buchst a–f EStG sind zahlreiche Ausnahmen von der Steuerbegünstigung aufzählt (vorhergehende Teilwert-AfA, § 6b-AfA, Umwandlungen unter dem gemeinen Wert). S 3 regelt den rückwirkenden Wegfall der Steuerbefreiung ua bei vorzeitiger Immobilienveräußerung durch die REIT-AG (4-Jahres-Frist), Wegfall von deren Steuerbefreiung in derselben Frist etc.

Die begünstigten Immobilien müssen am 01.01.2007 mindestens fünf Jahre zum AV eines inl BV gehört haben (gilt analog für Gewinnrealisationen aus der Umwandlung einer normalen AG in eine REIT-AG bzgl vor dem 01.01.2005 angeschaffter o hergestellter Immobilien). Bei enger Auslegung dieser Voraussetzung sind Immobilien, die innerhalb der Fünf-Jahres-Frist durch Verschmelzung oder Schenkung erworben wurden, nicht begünstigt. Gleiches gilt für Gebäude, die innerhalb dieses Zeitraums neu errichtet wurden. Nach der Neuregelung in § 3 Nr 70 EStG sind alle Veräußerungen eingeschlossen, wenn sie aufgrund eines vor dem 01.01.2010 abgeschlossenen Vertrages erfolgen. Unschädlich ist entgegen den Empfehlungen des BR die Rückmiete (Sale and Lease back) durch den Verkäufer oder eine ihm nahe stehende Person. Ebenfalls erfasst ist die Veräußerung von Grund und Boden sowie Gebäuden in Form einer Sacheinbringung gegen Ausgabe neuer Aktien. Voraussetzung ist dann zusätzlich, dass die Einbringung nicht zu einem Wert unterhalb des im gewöhnlichen Geschäftsverkehr erzielbaren Preises erfolgt. Die Steuerbegünstigung entfällt rückwirkend, wenn innerhalb von vier Jahren seit dem Abschluss des Veräußerungsvertrages die REIT-AG den Grund und Boden oder das Gebäude veräußert, ebenso wenn die Vor-REIT nicht als REIT-AG in das HR eingetragen wird; schädlich ist zudem, wenn die REIT-AG die Voraussetzungen der Steuerbefreiung in keinem VZ erfüllt hat oder ihre Steuerbefreiung endet; dagegen sollte sich der Veräußerer der Immobilie vertraglich absichern.

§ 3c EStG wird ein Abs 3 angefügt, wonach BA, Veräußerungskosten etc im Zusammenhang mit der "Exit-Tax" ebenfalls nur zu 50 % geltend gemacht werden dürfen.