Mieteinnahmen-ABC / Schadensersatzleistungen

Leistet ein Mieter oder Pächter dafür, dass er seine Vertragspflicht zum sachgemäßen Unterhalt des Miet- oder Pachtgegenstands nicht erfüllt hat, an den Vermieter oder Verpächter eine Entschädigung, gehört diese beim Vermieter/Verpächter zu den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung. Hat der Mieter die Mietsache schuldhaft beschädigt oder zerstört und muss er dem Vermieter den dadurch entstandenen Vermögensschaden ersetzen, handelt es sich dagegen um einen nicht steuerbaren Schadensersatz. Solcher liegt auch vor, wenn ein Dritter die vermietete Sache beschädigt oder zerstört und deshalb aufgrund eines Haftpflichttatbestands (z. B. unerlaubter Handlung i. S. d. §§ 823ff. BGB) Schadensersatz leisten muss. Ebenso sind Entschädigungen zu behandeln, die eine Versicherungsgesellschaft z. B. aufgrund einer Feuer-, Sturm- oder Hochwasserversicherung zahlt.^[1] Eine Zahlung ist jedoch immer dann als Mietzahlung anzusehen, wenn die Abgeltung der Gebrauchsüberlassung im Vordergrund steht, auch wenn sie mit einer ungewöhnlich starken Inanspruchnahme der überlassenen Sache besonders hoch ist. Auch soweit Entschädigungszahlungen als Werbungskosten abgezogenen Erhaltungsaufwand ausgleichen, der infolge der Beschädigung anfällt, handelt es sich um eine steuerpflichtige Einnahme aus Vermietung und Verpachtung. Das Gleiche gilt, soweit die Beschädigung zu einer Abschreibung für außergewöhnliche technische oder wirtschaftliche Absetzungen (AfaA) geführt hat. Wird ein Gebäude zerstört und werden vom Schädiger oder der Versicherungsgesellschaft die Kosten für die Erstellung eines Neubaus (ganz oder teilweise) erstattet, handelt es sich um eine nicht steuerbare Leistung auf der privaten Vermögensebene. Soweit Zahlungen eines Schädigers oder einer Versicherungsgesellschaft den infolge des Schadensereignisses ausfallenden Mietzins ersetzen, sind sie steuerpflichtige Entschädigungen i. S. d. § 24 Nr. 1 Buchst. a EStG. Hat ein Pächter seine vertragliche Verpflichtung zur sachgemäßen Unterhaltung des Pachtgegenstands verletzt, gehört eine dafür entrichtete Ersatzleistung zu den Verpachtungseinkünften.^[2] Gibt der Mieter die Sache nach Beendigung des Mietvertrags nicht an den Vermieter zurück und zahlt er infolgedessen eine Entschädigung in Höhe der vereinbarten Miete, liegen Einnahmen aus Vermietung vor. Steuerpflichtige Einnahmen liegen auch vor, wenn der Mieter höhere Zahlungen als die bisherige Miete leisten muss, weil dem Vermieter höhere Mieteinnahmen aus einem geplanten Neubau entgehen.^[3]

[1] BFH, Urteil v. 9.3.1962, VI 180/61 U, BStBl 1962 III S. 219.

[2] BFH, Urteil v. 29.11.1968, VI R 316/66, BStBl 1969 II S. 184.

[3] BFH, Urteil v. 5.5.1971, I R 166/69, BStBl 1971 II S. 624.