Mietverträge mit nahen Angehörigen: Tatsächlicher Verbleib des Mietzinses beim Vermieter

Kommentar

Wird die zweite Wohnung in einem Zweifamilienhaus an Angehörige vermietet, sind die Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung für das Haus durch Überschußrechnung zu ermitteln, wenn das Mietverhältnis der Besteuerung zugrunde gelegt werden kann.

Das Mietverhältnis darf nicht nur zum Schein abgeschlossen sein ( § 41 Abs. 2 AO ; Mietvertrag ). Ein Scheingeschäft liegt vor, wenn sich die Vertragsbeteiligten über den Scheincharakter des Rechtsgeschäfts einig sind, was bereits daran offenkundig werden kann, daß sie die notwendigen Folgerungen aus dem Vertrag bewußt nicht gezogen haben, z. B. wenn der Vermieter dem Mieter die Miete im vorhinein zur Verfügung stellt oder die Miete nach Eingang auf seinem Konto alsbald wieder an den Mieter zurückzahlt, ohne hierzu aus anderen – etwa unterhaltsrechtlichen – Rechtsgründen verpflichtet zu sein. Ein Beweisanzeichen für eine solche Voraus- und Zurückzahlung kann sich insbesondere daraus ergeben, daß der Mieter wirtschaftlich nicht oder nur schwer in der Lage ist, die Miete aufzubringen.

Ferner sind Verträge unter Angehörigen nur dann steuerlich zu berücksichtigen, wenn sie zivilrechtlich wirksam geschlossen sind und sowohl die Gestaltung als auch die Durchführung des Vereinbarten dem zwischen Fremden Üblichen entspricht ( Verträge mit nahen Angehörigen ). Maßgebend für die Beurteilung ist die Gesamtheit der objektiven Gegebenheiten. Lassen sich die tatsächlichen Voraussetzungen der Vermietung zur dauernden Nutzung nicht feststellen, trägt das Risiko der Unaufklärbarkeit des Sachverhalts (Feststellungslast) insoweit der Steuerpflichtige .

Es ist revisionsrechtlich nicht zu beanstanden, wenn das FG einen Rückfluß der Miete nicht mit an Sicherheit grenzender Wahrscheinlichkeit ausschließen kann, weil den Mietern zur Lebensführung für zwei Erwachsene und ein Kind nur etwa 25.000 DM jährlich zur Verfügung standen, so daß unwahrscheinlich sei, daß von diesem Geld noch die Kosten von rd. 9.000 DM für eine weit entfernte Wohnung bestritten worden sind, die zudem nur mit nicht unbeträchtlichen zusätzlichen Fahrtkosten zu erreichen war.

Link zur Entscheidung

BFH, Urteil vom 28.01.1997, IX R 23/94

Hinweise:

1. Die Kläger, zusammen veranlagte Eheleute, bewohnten in den Streitjahren 1984 bis 1989 mit ihren drei Kindern ein ihnen gehörendes Wohngebäude, das aus Keller-, Erd- und Dachgeschoß besteht und als Zweifamilienhaus bewertet ist. Sie schlossen mit der Schwester des Klägers und deren Ehemann einen Mietvertrag über zwei Zimmer, Küche, Diele, Toilette mit Bad und Dusche im Dachgeschoß, über einen Kellerraum sowie Speicher und Treppenhaus. Die Mieter hatten ihre Hauptwohnung mehrere 100 km entfernt. Das Finanzamt ging nach einer Ortsbesichtigung davon aus, daß es sich um einen Scheinmietvertrag handle und die Kläger die vermieteten Räume mitbenutzt hätten, so daß das Mietverhältnis nicht anzuerkennen sei.

2. Das FG Düsseldorf wies die Klage ab, nachdem es in der mündlichen Verhandlung die Kläger zu den Einzelheiten der Vermietung befragt sowie die Mieter und zwei Kinder der Kläger als Zeugen vernommen hatte (Urteil v. 2. 12. 1993, EFG 1994 S. 523). Das FG stützte sein Urteil hilfsweise auch darauf, daß die tatsächliche Nutzung wie durch fremde Mieter nicht feststehe. Vielmehr habe es sich um eine typische Nutzung gehandelt, wie sie von Verwandten bei gegenseitigen Besuchen praktiziert werde.

3. Auf diese m. E. zutreffende Hilfsbegründung des FG geht der BFH in seinem das FG bestätigenden Urteil mit keinem Wort ein. Sie läßt sich auch schwerlich mit dem BFH-Urteil v. 7. 5. 1996, IX R 69/94, BStBl 1997 II S. 196 vereinbaren, in dem das Mietverhältnis mit der ebenfalls weit entfernt wohnenden Schwägerin betreffend die Einliegerwohnung als Zweitwohnung mit nach meiner Ansicht bedenklicher Begründung anerkannt wurde (kritisch auch Gorski, DStZ 1997 S. 16 und Gosch, DStZ 1997 S. 7).

Wer als Steuerpflichtiger ein solches Mietverhältnis als Vermieter abschließt, sollte auf jeden Fall bei der Vereinbarung und ihrer tatsächlichen Durchführung größtmögliche Sorgfalt walten lassen.