Mietverträge unter Angehörigen bzw. nahestehenden Personen / 4.1 Mietverträge zwischen Eltern und Kindern

4.1.1 Einkommens- und vermögenslose Kinder

Ein Mietverhältnis, das Eltern mit ihrem volljährigen und unterhaltsberechtigten Kind abschließen, ist auch dann steuerlich anzuerkennen, wenn das Kind die Mietzahlungen an die Eltern im Wesentlichen aus dem Barunterhalt der Eltern leistet. Allein die Tatsache, dass das Kind die Miete im Wesentlichen aus dem Barunterhalt der Eltern leistet, führt danach nicht zur Ablehnung des Mietvertrags als Missbrauch von rechtlichen Gestaltungsmöglichkeiten i. S. v. § 42 AO.^[1] Die Gewährung von Unterhalt ist kein Kriterium des Fremdvergleichs.^[2] Aber auch hier gilt, dass ein Mietverhältnis, z. B. zwischen Vater und Sohn, bei dem es an einer klaren und eindeutigen Vereinbarung sowie an einer tatsächlichen Durchführung fehlt und das daher auch einem Fremdvergleich nicht standhält, steuerlich nicht anzuerkennen ist.^[3] Der BFH hat daher ein Mietverhältnis zwischen Eltern und ihrer unterhaltsberechtigten Tochter nicht anerkannt, weil zu keiner Zeit Geld von einem Konto der Tochter auf das der Eltern geflossen ist, obwohl die Eltern mit ihrer Tochter eine unbare Zahlung der monatlichen Miete vereinbart hatten.^[4]

Hinweis

Verrechnung der Miete mit dem Barunterhalt

Das Mietverhältnis ist darüber hinaus auch dann anzuerkennen, wenn das Kind die Miete durch Verrechnung mit dem Barunterhalt zahlt, d. h., wenn die Eltern nur den um die Miete geminderten Barunterhalt an das Kind überweisen. Wird die Zahlung der vereinbarten Miete aber nicht entsprechend den Vereinbarungen im Vertrag durchgeführt, d. h. erfolgt nicht die vereinbarte Barzahlung der monatlichen Miete und wurde auch nicht zeitnah die Aufrechnung mit Unterhaltsansprüchen erklärt, scheitert die steuerliche Anerkennung des Mietverhältnisses.^[5] Voraussetzung für die steuerliche Anerkennung des Mietverhältnisses ist in diesen Fällen immer, dass der Mietvertrag dem sog. Fremdvergleich standhält.

Für rechtsmissbräuchlich hält der BFH jedoch nach wie vor einen Mietvertrag zwischen Eltern und ihrem Kind, wenn

• Wohnräume im Haus der Eltern, die keine abgeschlossene Wohnung bilden, an ein volljähriges unterhaltsberechtigtes Kind vermietet werden^[6]
• die Eltern sich an der vermieteten Wohnung ein eigenes Mitbenutzungsrecht vorbehalten, das über die einem fremden Vermieter zustehenden Rechte hinausgeht.

Wichtig

Vertretung Minderjähriger durch Ergänzungspfleger

Wenn minderjährige Kinder beim Vertragsabschluss durch ihre Eltern vertreten werden und der andere Vertragspartner ebenfalls ein Elternteil oder dessen Ehegatte ist, ist es zivilrechtlich erforderlich, dass ein Ergänzungspfleger bestellt wird und mitwirkt. Ansonsten ist der Vertrag nichtig oder zumindest schwebend unwirksam^[7] und damit im Regelfall steuerrechtlich nicht anzuerkennen. Die zivilrechtliche Heilung durch Bestellung eines Ergänzungspflegers entfaltet steuerlich erst ab dem Zeitpunkt Wirkung, in dem dieser das Rechtsgeschäft genehmigt.^[8] Ausnahmsweise sind Verträge bereits von Anfang an steuerrechtlich zu berücksichtigen, wenn den Vertragsparteien die Nichtbeachtung der Formvorschriften nicht angelastet werden kann und sie zeitnah nach dem Erkennen der Unwirksamkeit oder dem Auftauchen von Zweifeln an der Wirksamkeit des Vertrags die erforderlichen Maßnahmen zur Heilung des Formmangels ergriffen haben.^[9]

[1] BFH, Urteil v. 19.10.1999, IX R 39/99, BFH/NV 2000 S. 361, BStBl 2000 II S. 224; BFH, Urteil v. 19.10.1999, IX R 30/98, BFH/NV 2000 S. 360, BStBl 2000 II S. 223.

[2] BFH, Urteil v. 31.7.2007, IX R 8/07, BFH/NV 2008 S. 350.

[3] FG Münster, Urteil v. 27.8.2014, 13 K 4136/11 E, EFG 2014 S. 2031.

[4] BFH, Urteil v. 16.2.2016, IX R 28/15, BFH/NV 2016 S. 1006.

[5] FG München, Urteil v. 19.4.2011, 13 K 1655/09, DStRE 2012 S. 826.

[6] BFH, Beschluss v. 16.1.2003, IX B 172/02, BFH/NV 2003 S. 412, BStBl 2003 II S. 301.

[7] §§ 1629, 1795, 181, 1909 BGB.

[8] BFH, Urteil v. 31.10.1989, IX R 216/84, BStBl 1992 II S. 506.

[9] OFD Frankfurt, Verfügung v. 23.1.2009, S 2253 A – 46 – St 214, ESt-Kartei Hessen § 21 EStG Fach 1 Karte 2.

4.1.2 Schenkweise Zuwendung von erheblichem Vermögen

Die steuerschädliche Annahme einer rechtsmissbräuchlichen Gestaltung kann vermieden werden, wenn dem unterhaltsberechtigten Kind ein größerer Geldbetrag geschenkt wird, der es in die Lage versetzt, seinen Lebensunterhalt und die Kosten der Ausbildung selbst zu bestreiten.^[1]

Praxis-Beispiel

Vermietung einer Wohnung an unterhaltsberechtigtes Kind nach Geldschenkung (größerer Betrag)

Eltern schenken ihrem studierenden Sohn 140.000 EUR mit der Auflage, diesen Betrag bei einer Bank im Rahmen eines sog. Sparplans anzulegen und mit den daraus monatlich zufließenden Mitteln von 700 EUR den Lebensunterhalt und die Ausbildungskosten zu bestreiten.

Der Sohn zahlt den Mietzins nicht aus zuvor von den Eltern erhaltenem Barunterhalt. Aufgrund der Schenkung des Geldbetrags verfügt er über eigenes Vermögen, aus dem die Miete bestritten werden kann. Der mit dem Sohn abgeschlossene Mietvertrag ist daher steuerrechtlich anzuerkennen.^[2]

Eltern steht es frei, zu entscheiden, ob sie ihrem Kind zum Zwecke der Gewährung von Unterhalt ...