Mietverträge unter Angehörigen bzw. nahestehenden Personen / 4.2 Mietverträge zwischen Kindern und Eltern

Während der Abschluss eines Mietvertrags mit einem unterhaltsberechtigten Kind in der Beratungspraxis häufig anzutreffen ist, wird der umgekehrte Fall, die Vermietung einer Wohnung an einen Elternteil, eher die Ausnahme sein. Allerdings hatte der BFH bereits mehrfach Gelegenheit, sich auch mit dieser Fallgestaltung unter dem Aspekt des Gestaltungsmissbrauchs zu beschäftigen.

Vermietet ein Steuerpflichtiger sein Haus zu fremdüblichen Bedingungen an seine Eltern, kann er die Werbungskostenüberschüsse bei seinen Einkünften aus Vermietung und Verpachtung auch dann abziehen, wenn er selbst ein Haus seiner Eltern unentgeltlich zu Wohnzwecken nutzt. Ein Missbrauch steuerrechtlicher Gestaltungsmöglichkeiten i. S. d. § 42 AO liegt nach Auffassung des BFH insoweit nicht vor.^[1]

Bestellen Eltern ihrem Kind unentgeltlich einen zeitlich befristeten Nießbrauch an einem Grundstück, welches das Kind anschließend an die Eltern zurückvermietet, stellt eine solche Gestaltung nach bisheriger BFH-Rechtsprechung regelmäßig einen Missbrauch von rechtlichen Gestaltungsmöglichkeiten i. S. d. § 42 AO dar.^[2] Allerdings hat das FG Baden-Württemberg^[3] entschieden, dass auch ein aufgrund der Bestellung eines unentgeltlichen Zuwendungsnießbrauchs an einem Grundstück nur befristet Nutzungsberechtigter Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung erzielen kann. Da es Eltern frei stehe, zu entscheiden, ob sie ihrem Kind zum Zwecke der Gewährung von Unterhalt Barmittel überlassen oder ob sie ihm – auch befristet – die Einkunftsquelle selbst übertragen, führe die Entscheidung, ihrem Kind einen befristeten, unentgeltlichen Zuwendungsnießbrauch an einem vermieteten Grundstück zu bestellen, allein nicht dazu, dass die zugrunde liegende rechtliche Gestaltung als unangemessen i. S. d. § 42 AO anzusehen wäre.

Werden Wohnräume im Haus der Kinder, die keine abgeschlossene Wohnung bilden, an einen pflegebedürftigen Elternteil vermietet, wird das Mietverhältnis nicht anerkannt.^[4] Hat der Steuerpflichtige seit Jahren ein Wohnhaus an seine Eltern vermietet und zahlen die Eltern nach ihrer Einweisung in ein Pflegeheim und Anordnung einer Betreuung die Miete nicht mehr, ist das Mietverhältnis bis zu seiner Beendigung anzuerkennen, wenn es zeitnah beendet wird. Das ist der Fall, wenn zwischen der Unterbringung im Pflegeheim und der geräumten Übergabe des Objekts in etwa ein halbes Jahr vergangen ist.^[5]

Ein Mietverhältnis zwischen dem Sohn als Vermieter und der Mutter als Mieterin ist steuerrechtlich ebenfalls nicht anzuerkennen, wenn die erheblichen Nebenkosten über Jahre hinweg tatsächlich nie eingefordert worden sind, der Sohn von seinem Hausrecht uneingeschränkt Gebrauch macht, der Sohn als Vermieter die vermietete Wohnung auf eigene Kosten mit neuen Möbeln ausstattet, obwohl eine unmöblierte Wohnung vermietet wurde.^[6]

Hat die Mutter die Wohnung tatsächlich bewohnt und die ortsübliche Miete tatsächlich bezahlt, so kann einem Mietverhältnis zwischen Mutter und Tochter nicht deshalb die steuerliche Anerkennung versagt werden, weil die Tochter im Jahr vor der Begründung des Mietverhältnisses die Wohnung gegen Schuldübernahme von ihren Eltern übernommen hat, die Mutter die gemietete Wohnung und den Garten auf eigene Kosten umgestalten durfte, fest eingebaute Wohnungsbestandteile ohne Ausgleich in das Eigentum der Tochter übergehen sollten und die (geringen) Nebenkostennachzahlungen nicht geltend gemacht wurden.^[7]

[1] BFH, Urteil v. 14.1.2003, IX R 5/00, BFH/NV 2003 S. 534, BStBl 2003 II S. 509.

[2] BFH, Urteil v. 18.10.1990, IV R 36/90, BStBl 1991 II S. 205.

[3] FG Baden-Württemberg, Urteil v. 13.12.2016, 11 K 2951/15, EFG 2017 S. 965.

[4] BFH, Beschluss v. 4.7.2007, IX B 50/07, BFH/NV 2007 S. 1875.

[5] BFH, Urteil v. 11.7.2017, IX R 42/15, BFH/NV 2017 S. 1422.

[6] FG Berlin-Brandenburg, Urteil v. 8.3.2012, 9 K 9009/08, EFG 2012 S. 1819.

[7] FG Düsseldorf, Urteil v. 23.4.2008, 2 K 2716/06 E, EFG 2008 S. 1113; BFH, Urteil v. 11.11.2008, IX R 27/08, BFH/NV 2009 S. 901.