Niedersächsisches FG Urteil vom 02.09.1997 - I 499/95 (veröffentlicht am 11.02.1998)

Entscheidungsstichwort (Thema)

Gewerblicher Grundstückshandel bei einem Bau- und Grundstücksgeschäften nahestehenden Steuerpflichtigen (hier: Bauunternehmer). Gewerbesteuermeßbetrag 1990, 1992 und 1993. Bei einem Bauunternehmer ist im Regelfall von einem gewerblichen Grundstückshandel auszugehen, wenn er innerhalb eines Zeitraums von 7 1/2 Jahren sieben Grundstücke bzw. Eigentumswohnungen erwirbt und weiterverkauft

Leitsatz (redaktionell)

1. Bei Stpfl., die beruflich den Bau- und Grundstücksgeschäften nahestehen, ist grds. eher ein gewerblicher Grundstückshandel anzunehmen als bei anderen Stpfl.
2. Trotz Überschreitung der 5-Jahres-Frist, kann ein gewerblicher Grundstückshandel anzunehmen sein, wenn weitere für die Gewerblichkeit sprechende Umstände hinzukommen.
3. Bei einem Bauunternehmer, der innerhalb eines Zeitraums von 71/2 Jahren sieben Grundstücke bzw. Eigentumswohnungen erwirbt und weiterveräußert, ist im Regelfall von einem gewerblichen Grundstückshandel auszugehen.

Normenkette

EStG § 15 Abs. 2

Nachgehend

BFH (Urteil vom 19.09.2002; Aktenzeichen X R 160/97)

Tenor

Die Klage wird auf Kosten des Klägers abgewiesen.

Die Revision wird zugelassen.

Tatbestand

Umstritten ist, ob ein gewerblicher Grundstückshandel vorliegt.

Der Kläger ist Bauunternehmer. In der Zeit bis 1994 tätigte er folgende Immobiliengeschäfte:

1. Am 21. Juni 1988 erwarb er die Eigentumswohnung A. für 145.000 DM und veräußerte sie – nach zwischenzeitlicher Vermietung – am 16. November 1990 für 220.000 DM.

2. Am 21. August 1989 erwarb der Kläger das Einfamilienhaus O. für 42.500 DM und veräußerte es – nach zwischenzeitlicher Vermietung – am 31. Juli 1992 für 79.000 DM.

3. In den Jahren 1984 und 1985 errichtete eine BGB-Gesellschaft (GbR), die aus dem Kläger und den Gesellschaftern B. und T. bestand, auf einem ihr gehörenden Grundstück in W. ein Gebäude mit 16 Eigentumswohnungen. Zweck der GbR war lt. Gesellschaftsvertrag die gewinnbringende Veräußerung, Verwaltung und Vermietung des Gebäudes. Die GbR veräußerte zwei Wohnungen; die übrigen wurden fünf Jahre lang an einen Zwischenvermieter vermietet, und zwar an den Gesellschafter A. T.. Zum 30.6.1987 schied der Kläger aus der GbR aus. Im Rahmen der Auseinandersetzung erhielt er das Eigentum an fünf der Eigentumswohnungen; es handelte sich um die Wohnungen Nr. 11 bis 15. Die Übertragung der Wohnungen erfolgte als Ausgleich für die Abgabe der Gesellschafterrechte des Klägers. Auch diese Wohnungen waren an den Gesellschafter T. als Zwischenvermieter vermietet worden. Herr T. hatte diese Wohnungen weiter vermietet. Diese Mietverhältnisse begannen sämtlich am 1. bzw. 15. April 1985 und sind mit gesetzlicher Kündigungsfrist auf unbestimmte Zeit geschlossen worden. In der Folgezeit verkaufte der Kläger die fünf Wohnungen, und zwar zwei im Jahre 1992, eine 1993 und die beiden restlichen 1994.

Ursprünglich hatte der Kläger die fünf Eigentumswohnungen im Jahre 1987 mit den Schulden zu Buchwerten in die Bilanz seines Bauunternehmens überführt. Im Jahre 1990 behandelte der Beklagte (Finanzamt, FA) die Wohnungen nach einer Außenprüfung als notwendiges Privatvermögen. Nach einer weiteren Außenprüfung, die u. a. die Gewerbesteuer 1990 bis 1993 betraf und vom 18.7. bis 1.8.1994 dauerte, sah das FA die erwähnten Grundstücksgeschäfte als gewerblichen Grundstückshandel des Klägers an und ermittelte entsprechende Gewinne sowie die darauf beruhenden Gewerbesteuermeßbeträge. Wegen der zahlenmäßigen Ermittlungen der Veräußerungsgewinne wird auf den Bp-Bericht vom 4. August 1994 (Bl. 5–6 Bp-Akte) Bezug genommen.

Die Klage richtet sich – nach erfolglosem Vorverfahren – gegen die Gewerbesteuermeßbeträge 1990, 1992 und 1993. Der Kläger trägt vor, er habe allenfalls die vorstehend unter Ziff. 1 und 2 angegebenen Wohnungen in bedingter Verkaufsabsicht erworben. Dagegen habe er die fünf Eigentumswohnungen in dem Objekt W. nicht mit dem Ziel oder auch nur der latenten Bereitschaft erworben, sie wieder zu verkaufen. Bereits die GbR habe ihre ursprüngliche Verkaufsabsicht frühzeitig wieder aufgegeben. Im Jahr 1987 sei der Kläger aus Gründen, die er nicht zu vertreten hatte, aus der GbR ausgeschieden. Das habe hauptsächlich daran gelegen, daß seine Partner finanzielle Probleme gehabt hätten. Er habe die 5 Wohnungen langfristig vermieten und als Renditeobjekte nutzen wollen. Dann hätten sich jedoch die Umfeldbedingungen verändert. Auf einem Nachbargrundstück sei durch 10 der führenden Geschäftsleute in W. ein Hotel mit Kegelbahn errichtet worden. Dieser Bau habe zu ganz erheblichen Nachteilen für die Wohnungen des Klägers geführt, u. a. zu Bauschäden als Folge von Wasserabsenkungen. Mit Rücksicht auf sein Baugeschäft habe der Kläger die Geschäftsleute nicht verklagen können. Nur aus dieser Zwangslage heraus habe er sich zum Verkauf entschlossen und die Wohnungen deutlich unter Wert verkauft. Zusammengefaßt handele es sich bei seinen Grundstücksgeschäften somit nicht um gewerbliche Tätigkeit, sondern um private Vermögensverwaltung. Im übrig...