Niedersächsisches FG Urteil vom 07.12.2010 - 3 K 251/08

Entscheidungsstichwort (Thema)

Ortsübliche Miete bei an einen Angehörigen möbliert vermietete Wohnung

Leitsatz (redaktionell)

1. Zur steuerrechtlichen Anerkennung eines Mietverhältnisses zwischen Eltern und Kindern.
2. Die ortsübliche Marktmiete umfasst die ortsübliche Kaltmiete zzgl. der umlagefähigen Kosten.
3. Wird eine voll möblierte Wohnung überlassen, ist das bei Berechnung der ortsüblichen Miete zu berücksichtigen.

Normenkette

EStG § 21 Abs. 1

Streitjahr(e)

2004, 2005

Tatbestand

Die Beteiligten streiten über die steuerliche Anerkennung eines Mietverhältnisses zwischen den Klägern und ihrer Tochter.

Die Kläger, die in den Streitjahren als Eheleute gemeinsam zur Einkommensteuer veranlagt wurden, überlassen ihrer Tochter seit Oktober 2002 eine 42m2 große, komplett möblierte 1-Zimmer-Wohnung in der „H. Straße 6b” im Stadtteil O. der Stadt M. In einem schriftlichen Mietvertrag vom 1. Oktober 2002 vereinbarten sie mit ihrer Tochter eine monatliche Miete in Höhe von 180 € sowie eine Nebenkostenvorauszahlung in Höhe von 30 €. Die Kläger hatten die Wohnung im Jahr 2002 für insgesamt 82.990,35 € angeschafft und zur Finanzierung einen Nettokredit in Höhe von 90.000 € mit einen effektiven Jahreszins von 4,61% und einer jährlichen Kontoführungsgebühr von 15 € aufgenommen. Für die Möblierung der Wohnung wendeten sie im Jahr 2002 4.274,16 € auf, von denen 3.510,76 € im Jahr der Anschaffung 2002 als Werbungskosten sofort abgezogen und 763,40 € für ein Sofa über einen Zeitraum von 10 Jahren abgeschrieben wurden.

In den Einkommensteuererklärungen erklärten die Kläger aus der Vermietung der Wohnung an ihre Tochter für das Jahr 2004 einen Verlust in Höhe von 4.397 € und für das Jahr 2005 in Höhe von 4.604 €. Dabei machten sie in beiden Jahren als Werbungskosten eine Abschreibung in Höhe von 1.401 €, Schuldzinsen für den Bankkredit in Höhe von 4.065 €, in 2004 Kosten für „Hauswart, Treppenreinigung, Fahrstuhl” in Höhe von 1.418 € und Fahrtkosten in Höhe von 240 €, in 2005 Kosten für „Hauswart, Treppenreinigung, Fahrstuhl” in Höhe von 1.340 € und Erhaltungsaufwendungen in Höhe von 111 € geltend.

Die Einkommensteuer für das Jahr 2004 wurde durch Bescheid vom 28. August 2006 erklärungsgemäß festgesetzt und mit einem Vorbehalt der Nachprüfung nach § 164 Abs. 1 der Abgabenordnung (im Folgenden: AO) versehen. Der Sachbearbeiter des Beklagten vermerkte bei den Werbungskosten auf der „Anlage V” der Kläger: „lt. Bp. ohne Beanstandung”.

Im Rahmen der Veranlagung des Jahres 2005 forderte der Beklagte zur Überprüfung des Mietverhältnisses mit Schreiben vom 18. April 2007 den Nachweis der Mietzahlungen und Nebenkostenabrechnungen sowie den Darlehensvertrag an. Nachdem die Kläger diese Unterlagen nicht innerhalb der von dem Beklagten gesetzten Frist vorgelegt hatten, erkannte der Beklagte die geltend gemachten Verluste in den Streitjahren nicht an, setzte die Einkommensteuer für das Jahr 2005 durch Bescheid vom 16. Juli 2007 ohne Berücksichtigung des Verlustes fest und änderte die Steuerfestsetzung für das Jahr 2004 durch Bescheid vom 22. November 2007 nach § 164 Abs. 2 AO entsprechend.

Hiergegen führten die Kläger erfolglos ein Vorverfahren durch. Auch in diesem wurden die von dem Beklagten angeforderten Unterlagen nicht eingereicht.

Am 30. Juni 2008 haben die Kläger Klage erhoben.

Sie sind der Auffassung, mit ihrer Tochter bestehe ein Mietverhältnis, das wie unter fremden Dritten abgeschlossen und durchgeführt worden sei und daher steuerlich anerkannt werden müsse. Die mit der Tochter vereinbarte Kaltmiete liege bei etwa 63% der ortsüblichen Miete, die 6,77 €/m2 betrage.

Im Laufe des Klageverfahrens legten die Kläger einen Ausdruck des Buchführungskontos ihrer Steuerberaterin vor, das die monatlichen Zahlungen der Miete durch die Tochter auf ihr Bankkonto umfasste. Dieses Buchführungskonto beruht – nach telefonischer Aussage der Steuerberaterin – auf den aus den Bankbelegen der Kläger übernommenen Vorgängen. Ferner reichten die Kläger Kopien von Nebenkostenabrechnungen für die Streitjahre ein. Auf diesen war bestätigt, dass die Tochter den Klägern aufgrund einer Nebenkostenabrechnung vom 23. Dezember 2004 am 22. Januar 2005 eine Nebenkostennachzahlung für das Jahr 2002 in Höhe von 223,18 € und für das Jahr 2003 in Höhe von 694,71 € sowie aufgrund einer Nebenkostenabrechnung vom 26. Dezember 2005 am 28. Januar 2006 eine Nachzahlung für 2004 in Höhe von 738,70 € in bar an sie geleistet habe. Um diese Beträge müssten die bisher geltend gemachten Werbungskosten noch gekürzt werden. Schließlich reichten die Kläger den Kreditvertrag mit der Sparkasse H. ein, in dem als Verwendungszweck der „Kauf einer ETW in M.” ausgewiesen war.

Die Kläger beantragen sinngemäß,

unter Änderung des Bescheides über Einkommensteuer für 2004 vom 28. August 2006 in der Gestalt des Einspruchsbescheides vom 26. Mai 2008 und des Bescheides über Einkommensteuer für 2005 in der Gestalt des Einspruchsbescheides vom 27. Mai 2008 die Einkommensteuer für das Jahr 2004 und für das Jahr ...