Niedersächsisches FG Urteil vom 23.03.2005 - 3 K 175/99

rechtskräftig

Entscheidungsstichwort (Thema)

Gewerbesteuerpflicht eines Hausverwalters

Leitsatz (redaktionell)

1. Hausverwaltung ist grundsätzlich Vermögensverwaltung i.S. des § 18 Abs. 1 Nr. 3 EStG.
2. Ausnahmsweise führt die Hausverwaltertätigkeit zu gewerblichen Einkünften, wenn sie einen Umfang angenommen hat, der die Übertragung qualifizierter Aufgaben auf Angestellte/Subunternehmer erforderlich macht bzw. die Beschäftigung von Hilfskräften für untergeordnete Arbeiten die Tätigkeit nach dem Gesamtbild der Verhältnisse als gewerblich erscheinen lässt.
3. Die Verwaltung von ca. 200 Wohneinheiten lässt nicht darauf schließen, dass der Bereich der bloßen Vermögensverwaltung überschritten ist.
4. Gemischte Tätigkeiten eines Stpfl. sind regelmäßig auch dann getrennt zu erfassen, wenn zwischen den unterschiedlichen Betätigungen gewisse sachliche und wirtschaftliche Berührungspunkte bestehen. Die verschiedenen Tätigkeiten als Versicherungsvertreter/Makler und Hausverwalter zwingen nicht zu einer einheitlichen Betrachtung der Tätigkeiten.

Normenkette

EStG § 18 Abs. 1 Nr. 3

Streitjahr(e)

1984, 1985, 1986, 1987, 1989

Tatbestand

Die Sache befindet sich im zweiten Rechtsgang.

Gegenstand der Klage sind die Gewerbesteuermessbescheide 1984 – 1987 vom in der Fassung des Änderungsbescheids 1987 vom sowie der Gewerbesteuermessbescheid 1989 vom , jeweils in der Fassung vom , bestätigt durch Einspruchsbescheid vom .

Strittig ist, ob die Tätigkeit eines Hausverwalters gewerbesteuerpflichtig ist.

Der Kläger war in den Streitjahren in gemieteten Räumen in , als Makler, Versicherungsvertreter und Hausverwalter tätig. Die Gewinne aus der Makler- und Versicherungsvertretertätigkeit beliefen sich in den Streitjahren auf ca. 53.000 DM bis 78.000 DM, die Gewinne aus der Hausverwaltertätigkeit auf ca. 17.000 DM bis 26.000 DM jährlich. Der Kläger stellte für die beiden Tätigkeitsbereiche getrennte Bilanzen auf, wobei er die Betriebsausgaben einschließlich der Personalkosten im Verhältnis der Umsätze aufteilte, sofern bestimmte Aufwendungen nicht ausschließlich auf die Maklertätigkeit entfielen.

Seit 1982 betrieb der Kläger die Hausverwaltung für ca. 130 Wohnungen und ca. 33 Garagen. In den Jahren 1988 und 1989 betreute er ca. 20 Objekte mit ca. 200 Wohneinheiten, bei denen es sich zu ca. 75 % um Eigentumswohnungsgemeinschaften handelte. Für den Zeitraum 1989 – 1991 erklärte der Kläger, dass er insgesamt sechs Immobilien aus dem Verwaltungsbestand der Eigentumswohnungsgemeinschaften verkauft habe.

Beim Kläger waren drei Angestellte beschäftigt, und zwar eine Vollzeitkraft (Herr S.), eine Halbtagskraft (Frau W.) und eine Aushilfe für ca. zwei Stunden täglich. Nach Angaben des Klägers war die Teilzeitkraft, nämlich Frau W., ausschließlich im Bereich der Hausverwaltung, die übrigen Angestellten im Immobilien- und Versicherungsbereich tätig. Die Urlaubs- und Krankheitsvertretung für Frau W. übernahm der Kläger selbst.

Der Kläger erklärte die Einkünfte aus der Immobilien- und Versicherungsvertretertätigkeit als solche aus Gewerbebetrieb und die Einkünfte aus der Hausverwaltertätigkeit als solche aus sonstiger selbständiger Tätigkeit gem. § 18 Abs. 1 Nr. 3 Einkommensteuergesetz (EStG). Dementsprechend erließ der Beklagte Gewerbesteuermessbescheide, die allein die Makler- und Versicherungsvertretertätigkeit erfassten.

Im .. 1989 führte der Beklagte für die Jahre 1984 – 1986 eine Außenprüfung beim Kläger mit dem Ergebnis durch, dass er die unter dem Vorbehalt der Nachprüfung nach § 164 Abs. 1 Abgabenordnung (AO) stehenden Gewerbesteuermessbescheide 1984 – 1987 in der Weise änderte, dass nunmehr auch die Einkünfte aus der Hausverwaltertätigkeit beim Gewerbeertrag erfasst wurden. Entsprechend verfuhr er bei der Gewerbesteuermessbetragsveranlagung 1989. Dabei vertrat er im Anschluss an die Außenprüfung die Auffassung, dass wegen der Gewerblichkeit der Makler- und Versicherungsvertretertätigkeit auch die Hausverwaltertätigkeit nur einheitlich als gewerblich eingestuft werden könne, da eine Aufteilung der Einkünfte nicht möglich sei.

Hiergegen wandte sich der Kläger nach erfolglos durchgeführtem Einspruchsverfahren mit der Klage. Er trug vor:

Grundsätzlich werde von der BFH-Rechtsprechung anerkannt, dass die Hausverwaltertätigkeit eine freiberufliche Tätigkeit sei, sofern bei der Beschäftigung von Mitarbeitern die persönliche Leistung und Eigenverantwortlichkeit des freiberuflich tätigen Steuerpflichtigen gewahrt bleibe. Nach der sogenannten Vervielfältigungstheorie des BFH sei dies nur dann nicht der Fall, wenn der Steuerpflichtige qualifizierte Mitarbeiter beschäftige, die die fachliche Tätigkeit des Betriebsinhabers teilweise selbständig übernähmen. Geringfügige Hilfskräfte in untergeordneter Tätigkeit seien unschädlich. In die gleiche Richtung gehe das Merkmal einer „Vielzahl” von verwalteten Objekten, das gegen die Einordnung als freiberufliche Tätigkeit nur dann spreche, wenn durch diese Vielzahl die Arbeitskraft eines einzelnen Verwalters überstiegen werde. ...