Nur gelegentliche Vermietungsanzeigen bei langjährigem Leerstand einer möblierten Wohnung kein ausreichender Nachweis für eine ernsthafte Vermietungsabsicht

Leitsatz

Aufwendungen für eine leer stehende Wohnung können nur dann als vorab entstandene Werbungskosten im Rahmen von Vermietung und Verpachtung gem. § 21 EStG abgezogen werden, wenn der Steuerpflichtige den Entschluss zur Einkünfteerzielung endgültig gefasst hat und später nicht wieder aufgibt. Ist die Absicht zur Fremdvermietung nicht anhand objektiver Umstände feststellbar oder besteht diesbezüglich Ungewissheit, entfällt der Werbungskostenabzug. Die Schaltung von gelegentlichen Vermietungsanzeigen über mehrere Jahre ist für sich genommen jedenfalls im Fall eines langjährigen Leerstandes einer möblierten Wohnung dann nicht ausreichend, eine Vermietungsabsicht überzeugend darzulegen, wenn der Steuerpflichtige trotz des langjährigen Leerstandes auf seinen persönlichen Anforderungen beharrt (u.a. kein Akzeptieren einer unter der ortsüblichen Kaltmiete liegenden Miete) und keine anderweitigen Maßnahmen zur Vermietung wie etwa die Beauftragung eines Maklers ergreift.

Sachverhalt

Der Kläger ist Eigentümer eines Zweifamilienhauses. Die Erdgeschosswohnung nutzt er selbst, und die Wohnung im 1. Obergeschoss steht seit mehreren Jahren leer. In den Streitjahren machte der Kläger insbesondere aufgrund von Abschreibungen Verluste aus Vermietung und Verpachtung geltend. Das beklagte Finanzamt hat die Verluste aufgrund der fehlenden Vermietungsabsicht nicht berücksichtigt. Hiergegen hat der Kläger Einspruch erhoben mit der Begründung, dass er etwa alle zwei Monate Zeitungsanzeigen geschaltet habe, in denen er die Wohnung für eine ortsübliche Monatsmiete angeboten habe. Die Einschaltung eines Maklers hat er nicht für erforderlich gehalten. Ihm geeignet erscheinende Mieter hätten sich nicht gemeldet.

Entscheidung

Die Klage ist unbegründet. Der Werbungskostenabzug entfällt, wenn die Absicht zur Fremdvermietung nicht aufgrund objektiver Umstände feststellbar ist oder diesbezüglich Ungewissheit besteht. Nach Meinung des Gerichts hätte der Kläger nach einem längeren Leerstand der Wohnung einen Makler einschalten müssen und nicht wiederholt eigene und im Wesentlichen unveränderte Vermietungsanzeigen schalten dürfen. Insbesondere hätte der Kläger auch entsprechende Zugeständnisse bei der geforderten Miethöhe machen müssen, anstatt diese in den Vermietungsanzeigen im Laufe der Jahre sogar kontinuierlich zu erhöhen.

Hinweis

Das Urteil richtet sich zwar gegen den Steuerpflichtigen, ist aber konsequent. Problematisch bei diesem Fall ist, dass der Steuerpflichtige das Erdgeschoss selbst bewohnt und somit ein besonderes Interesse hat, das 1. Obergeschoss ggf. auch selbst zu nutzen, es zur Sicherung des Werbungskostenabzugs aber formal leer stehen zu lassen. Allgemein ist in Fällen jahrelangen Leerstehens von Wohnungen dringend zu empfehlen, die Vermietungsabsicht deutlich zum Ausdruck zu bringen. Dies kann durch die Einschaltung eines Maklers oder durch aufwändigere Inserate geschehen. Die ständige Wiederholung der gleichen erfolglosen Werbung legt hierbei den Schluss nahe, dass die Erfolglosigkeit genau im Interesse des Vermieters liegt. Möglich wäre es zudem, die Vermietungsabsicht durch eine Reduktion der Miethöhe klarzustellen.

Link zur Entscheidung

FG München, Urteil vom 25.05.2011, 1 K 4079/09