Objektbezogene Prüfung der Einkünfteerzielungsabsicht bei nicht zu Wohnzwecken vermietetem Gebäude

Leitsatz

1. Die Einkünfteerzielungsabsicht ist bei § 21 Abs. 1 S. 1 Nr. 1 EStG nicht grundstücksbezogen, sondern für jede einzelne vermietete Immobilie gesondert zu prüfen, wenn sich die Vermietungstätigkeit nicht auf das gesamte Grundstück bezieht, sondern auf darauf befindliche Gebäude oder Gebäudeteile.

2. Ist die Vermietung eines Gebäudes oder Gebäudeteils auf Dauer angelegt, so ist auch dann grundsätzlich und typisierend davon auszugehen, dass der Steuerpflichtige beabsichtigt, letztlich einen Einnahmeüberschuss zu erwirtschaften, wenn der Mieter oder Pächter das Objekt nicht zu Wohnzwecken nutzt.

Normenkette

§ 2 Abs. 1 Nr. 6, § 21 Abs. 1 S. 1 Nr. 1 EStG

Sachverhalt

A hatte auf seinem Grundstück einen Stadel und einen Stall sowie Teile des ansonsten leer stehenden Wohngebäudes vermietet. Damit bezog sich der Tatbestand des § 21 Abs. 1 S. 1 Nr. 1 EStG nur auf die vermieteten Gebäude und Gebäudeteile und nicht auf das gesamte Grundstück. Deshalb kann A zunächst nur Aufwendungen geltend machen, die mit den vermieteten Teilen im Zusammenhang stehen. Weil er diese Gebäudeteile auf Dauer angelegt vermietet hatte, wird die Einkünfteerzielungsabsicht typisiert, und zwar unabhängig davon, zu welchen Zwecken die Mieter die Gebäudeteile verwenden. Sie taten das nicht, um dort zu wohnen, sondern um Pferde und Wohnmobile unterzustellen.

Das FG Düsseldorf (Urteil vom 17.03.2005, 11 K 2075/02 F, Haufe-Index 1587682, EFG 2006, 1161) unterstellte die Einkünfteerzielungsabsicht bezogen auf das gesamte Grundstück.

Entscheidung

Das war rechtsfehlerhaft und deshalb musste der BFH das Urteil aufheben. Damit war der Fall aber noch nicht zu Ende. Denn ob A auch hinsichtlich des leer stehenden Grundstücksteils (z.B. große Teile des Wohnhauses) Einkünfteerzielungsabsicht hat, muss das FG noch prüfen. Es kommt darauf an, ob A sich endgültig entschlossen hatte, daraus durch Vermieten Einkünfte zu erzielen. Bei dieser Prüfung kommt es nicht darauf an, ob die im Wohnhaus befindlichen Räumlichkeiten abgeschlossene Wohnungen bilden, wohl aber darauf, ob das Gebäude z.B. aus baulichen Gründen ungeeignet war, vermietet zu werden.

Hinweis

1. Den objektiven Tatbestand der Vermietungseinkünfte des § 21 Abs. 1 S. 1 Nr. 1 EStG verwirklicht, wer unbewegliches Vermögen vermietet. Neben einem Rechtsverhältnis verlangt das Gesetz ein bestimmtes Objekt (z.B. Grundstück, Gebäude oder Gebäudeteil), auf das sich die Vermietungstätigkeit des Steuerpflichtigen beziehen muss. Die steuerbare Tätigkeit ist stets objektbezogen. Vermietet der Steuerpflichtige mehrere Objekte, also z.B. – wie im Besprechungsfall – zwei Gebäude und Gebäudeteile, so ist jede Tätigkeit grundsätzlich je für sich zu beurteilen. Dies gilt auch dann, wenn sich die Objekte auf einem Grundstück befinden.

2. Wie der objektive Tatbestand ist auch die Einkünfteerzielungsabsicht der subjektive Tatbestand objektbezogen. Sie ist nur dann in Bezug auf das gesamte Grundstück zu prüfen, wenn sich auch die Vermietungstätigkeit auf das gesamte Grundstück richtet. Wird aber nur ein auf einem Grundstück gelegenes Gebäude oder ein Gebäudeteil vermietet oder verpachtet, bezieht sich die Einkünfteerzielungsabsicht nur auf dieses Objekt.

3. Die Typisierung der Einkünfteerzielungsabsicht bei auf Dauer angelegte Vermietung, von der die Rechtsprechung stets ausgeht, gilt nach dem Regelungszweck des § 21 Abs. 1 S. 1 Nr. 1 EStGgrundsätzlich für alle dort genannten Vermietungstätigkeiten, es sei denn, es handelt sich um die Verpachtung unbebauten Grundbesitzes (BFH, Urteil vom 28.11.2007, IX R 9/06, BFH/NV 2008, 641, BFH/PR 2008, 191). Nicht entscheidend ist, in welcher Art und Weise der Mieter oder Pächter das Objekt nutzt. Deshalb ist die Einkünfteerzielungsabsicht des Vermieters auch dann zu typisieren, wenn der Mieter die Immobilien zu anderen als Wohnzwecken verwendet.

Link zur Entscheidung

BFH, Urteil vom 01.04.2009 – IX R 39/08