OLG Köln Beschluss vom 03.12.2018 - 2 Wx 372/18, 2 Wx 373/18

Tenor

1. Die Beschwerde des Beteiligten zu 2. vom 16.10.2018 gegen die am 30.07.2018 erlassene Zwischenverfügung der Rechtspflegerin des Amtsgerichts - Grundbuchamts - Bergisch Gladbach vom 27.07.2018 - Q-3483-11 - wird als unzulässig verworfen.

2. Auf die Beschwerde des Beteiligten zu 2. vom 16.10.2018 wird das Grundbuchamt angewiesen, im Grundbuch von Q, Blatt 3483, einen auf den früheren Hälfteanteil des O beschränkten Widerspruch gegen den Wirksamkeitsvermerk einzutragen, welcher der in Abteilung II unter lfd. Nr. 2 zugunsten des Herrn C eingetragenen Eigentumsübertragungsvormerkung hinzugesetzt ist.

Im Übrigen wird die Beschwerde des Beteiligten zu 2. vom 16.10.2018 gegen die am 19.09.2018 vorgenommenen Eintragungen in Blatt 1865 (Eigentumsübertragungsvormerkung in Abt. II, lfd. Nr. 4) und in Blatt 3483 (Eigentumsübertragungsvormerkung in Abt. II, lfd. Nr. 2) zurückgewiesen.

3. Gerichtskosten für die Beschwerdeverfahren werden nicht erhoben.

Eine Erstattung außergerichtlicher Kosten findet nicht statt.

Gründe

1. Im Grundbuch von Q, Blatt 1865 und Blatt 3483, ist jeweils die Beteiligte zu 1. als Eigentümerin verzeichnet. In Blatt 3483 ist in Abt. II unter lfd. Nr. 1 in Bezug auf den früheren Anteil des verstorbenen Ehemannes der Beteiligten zu 1. ein Nacherbenvermerk mit folgendem Inhalt eingetragen:

"Es ist eine Nacherbfolge angeordnet. Im Falle der Wiederverheiratung der Witwe O2 geborene E tritt Nacherbfolge ein. Nacherbe ist in diesem Fall O3,...."

Mit Urkunde vom 11.04.2018 (UR Nr. 650/2018 des Notars Dr. J in C2, Bl. 49 ff. d.A.) verkaufte die am 15.03.1925 geborene Beteiligte zu 1. den in den vorgenannten beiden Blättern verzeichneten Grundbesitz an den Beteiligten zu 3. zu einem Kaufpreis von 400.000,- EUR unter Vorbehalt eines unentgeltlichen Wohnungsrechtes. Unter § 1 Nr. 3 des Kaufvertrages heißt es:

"Frau O2 hat den ¹/2 Miteigentumsanteil an dem im Grundbuch von Q Blatt 3483 verzeichneten Grundbesitz von ihrem Ehemann O aufgrund handschriftlicher gemeinschaftlicher Testamente .... geerbt. In den vorgenannten Verfügungen von Todes wegen hat der Erblasser bedingte Nacherbfolge für den Fall der Wiederverheiratung seiner Ehefrau O2 angeordnet. O2 ist als (bedingte) Vorerben von den gesetzlichen Beschränkungen befreit, so dass sie ohne Zustimmung des Nacherben zu entgeltlichen Verfügungen über den Grundbesitz berechtigt ist.

Der Verkäufer und der Käufer bestätigen hiermit, dass der nachstehend vereinbarte Kaufpreis unter Berücksichtigung des Kapitalwerts des nachstehend vorbehaltenen Wohnungsrechts für den Verkäufer wie unter fremden Dritten ausgehandelt wurde und der Gesamtwert des vorbehaltenen Wohnungsrechts und des Kaufpreises nach Überzeugung beider Parteien dem Verkehrswert des Kaufgegenstandes entspricht, es sich also um ein vollentgeltliches Geschäft handelt.

Dabei sind die Beteiligten von einem Jahreswert des Wohnungsrechts von EUR 20.000,00 ausgegangen. Nach § 14 Abs. 1 S. 4 des Bewertungsgesetzes ... ergibt sich bei einer durchschnittlichen Lebenserwartung einer Frau im Alter von Frau O2 ein Kapitalwert des Wohnungsrechts von (3,034 × EUR 20.000,00 =) EUR 60.680,00.

..."

Ein Kaufpreisanteil in Höhe von 250.000,- EUR wurde dem Käufer zu monatlichen Raten in Höhe von 500,- EUR nach näherer Maßgabe eines privatschriftlichen Darlehensvertrages vom 11.04.2018 (Bl. 69 ff.) gestundet. Zugunsten des Käufers wurde eine Auflassungsvormerkung nebst einem in Blatt 3483 einzutragenden Vermerk des Inhalts bewilligt, dass die Vormerkung bei Eintritt des Nacherbfalls wirksam bleibe. Wegen der Einzelheiten wird auf die zum Vollzug bei dem Grundbuchamt eingereichte Vertragsurkunde (Bl. 49 ff. d.A.) Bezug genommen.

Mit Zwischenverfügung vom 24.05.2018 (Bl. 87 d.A.) hat die Grundbuchrechtspflegerin geltend gemacht, es bestünden Bedenken gegen die Eintragung des Wirksamkeitsvermerks wegen Zweifeln an einer vollen Entgeltlichkeit. Eine Eintragung komme entweder nach Vorlage eines Verkehrswertgutachtens oder mit Zustimmung des Nacherben in Betracht. Der Beteiligte zu 2. hat ebenfalls Bedenken gegen eine Entgeltlichkeit geäußert (Bl. 93 d.A.). Der Urkundsnotar hat daraufhin ein Wertgutachten eingereicht (Bl. 96 d.A.). Mit am 30.07.2018 erlassenem Beschluss vom 27.07.2018 (Bl. 129 ff. d.A.) hat die Grundbuchrechtspflegerin erneut eine Zwischenverfügung erlassen. Es werde keine volle Entgeltlichkeit gesehen, da nicht geklärt sei, ob der Kaufpreis tatsächlich dem vollen Verkehrswert entspreche, und der zu zahlende Kaufpreis nicht in das Vermögen der Eigentümerin gelange. Es werde gebeten, den Eintragungsantrag auf die Auflassungsvormerkung ohne Wirksamkeitsvermerk zu beschränken. Mit Schriftsatz ihrer Verfahrensbevollmächtigten vom 31.08.2018 hat die Beteiligte zu 1. weiter vorgetragen (Bl. 140 ff. d.A.). Am 19.09.2018 ist in beiden Grundbuchblättern die Auflassungsvormerkung eingetragen worden, in Blatt 3483 in Abt. II unter lfd. Nr. 2 mit dem Zusatz: "Die Vormerkung ist gegenüber dem Nacherben wirksam." Eine entsprechende ...