Private Veräußerungsgeschäfte / 3 Gegenstand privater Veräußerungsgeschäfte

3.1 Grundsätzliches

Ein privates Veräußerungsgeschäft nach § 23 EStG kann sich insbesondere bei Grundstücken ergeben. Aber auch die Veräußerung von Kunstgegenständen, Schmuck, Edelmetallen, Briefmarken, Büchern, Fussballtickets^[1] oder ausländischen Valuta^[2] kann grundsätzlich zu einem steuerpflichtigen privaten Veräußerungsgeschäft führen.^[3]

Grundstücksgleiche Rechte^[4] unterliegen im Gegensatz zu den sonstigen Rechten der für Grundstücke geltenden 10-jährigen Veräußerungsfrist des § 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 EStG. Darunter fallen die Rechte, auf die die Vorschriften des bürgerlichen Rechts über Grundstücke Anwendung finden. Das sind insbesondere^[5] das Erbbaurecht^[6], Wohneigentum oder auch das Salzabbaurecht^[7], nicht jedoch das Dauerwohnrecht.^[8]

Sonstige dingliche Rechte am Grundstück oder an einem Grundstücksrecht (Dienstbarkeiten, einschließlich Nießbrauch, Vorkaufsrecht, Reallasten, Hypotheken, Grund- und Rentenschulden) fallen nicht unter § 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 EStG, sondern unter § 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 EStG.

[1] BFH, Urteil v. 29.10.2019, IX R 10/18, BStBl 2020 II S. 258.

[2] Klargestellt in § 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 Satz 3 EStG.

[3] Zur Berücksichtigung von Verlusten aus der Veräußerung von Gebrauchsgegenständen, z. B. Brautkleidern, Jahreswagen, s. Abschnitt 5.1. Zu Bitcoin s. Abschnitt 8.

[4] Begrifflich wie in § 21 Abs. 1 Nr. 1 EStG.

[5] § 1 ErbbauRG.

[6] BFH, Urteil v. 30.11.1976, VIII R 202/72, BStBl 1977 II S. 384; FG Baden-Württemberg, Urteil v. 30.9.1992, 14 K 81/91, EFG 1993 S. 233.

[7] BFH, Urteil v. 11.2.2014, IX R 25/13, BStBl 2014 II S. 566.

[8] BFH, Urteil v. 11.8.1967, VI R 67/66, BStBl 1967 III S. 685.

3.2 Besteuerung hergestellter Gebäude

Der für das Gebäude anfallende Veräußerungsgewinn unterliegt der Besteuerung.

Wichtig

Gebäude teilt Schicksal des Grund und Bodens

Wird der Grund und Boden innerhalb der 10-Jahresfrist veräußert, ist neben dem darauf entfallenden Gewinn auch der für das hergestellte Gebäude erzielte Gewinn zu versteuern. Der Veräußerungsgewinn für das Gebäude teilt das Schicksal des auf den Grund und Boden entfallenden Gewinns. Das bedeutet: Ist der Veräußerungsgewinn für den Grund und Boden wegen Fristablaufs steuerfrei, ist es auch der auf das errichtete Gebäude entfallende Gewinn. Mit der Fertigstellung des Gebäudes soll demnach keine neue 10-Jahresfrist zu laufen beginnen. Maßgebend für das Gebäude ist also die für den Grund und Boden geltende Behaltefrist.

Nach § 23 Abs. 1 Nr. 1 Satz 2 EStG unterliegen der Besteuerung alle Gebäude, soweit sie innerhalb der Veräußerungsfrist "errichtet, ausgebaut oder erweitert werden". Die Regelung gilt auch für Gebäudeteile, soweit sie selbstständige unbewegliche Wirtschaftsgüter, Eigentumswohnungen und im Teileigentum stehende Räume sind.

Praxis-Beispiel

Veräußerung eines vermieteten, teilfertigen Zweifamilienhauses

A errichtet auf dem von ihm 2015 erworbenen Grund und Boden im Jahr 2016 ein Einfamilienhaus, das er zu Wohnzwecken vermietet. Im Jahr 2022 beginnt er mit dem Ausbau des bisher nicht nutzbaren Dachgeschosses zu einer zweiten, zur Vermietung bestimmten Wohnung. Im März 2024 veräußert er das Grundstück mit dem teilfertigen Zweifamilienhaus. Der auf das Gebäude – einschließlich der noch nicht fertiggestellten Dachgeschosswohnung – entfallende Teil des Veräußerungserlöses ist in die Ermittlung des steuerpflichtigen Veräußerungsgewinns einzubeziehen.

Neben dem teilfertigen Gebäude ist auch die Außenanlage in die Besteuerung nach § 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 EStG einzubeziehen. Darunter fallen Umzäunungen, Weg-, Hof- und Platzbefestigungen.

Nicht nur der Grundstückseigentümer muss den Veräußerungsgewinn versteuern, der auf das von ihm errichtete Gebäude entfällt. Nach Auffassung der Finanzverwaltung^[1] muss auch der Erbbauberechtigte, der in Ausübung seines Erbbaurechts ein Gebäude^[2] auf dem Grundstück errichtet hat, den darauf entfallenden Gewinn versteuern, wenn der Zeitraum zwischen dem Abschluss des Erbbaurechtsvertrags und der Veräußerung^[3] des "bebauten" Erbbaurechts nicht mehr als 10 Jahre beträgt.

[1] BMF, Schreiben v. 5.10.2000, IV C 3 – S 2256 – 263/00, BStBl 2000 I S. 1383, Rz. 14.

[2]

S. Abschnitt 5.2.5.

[3]

Zur Ermittlung des Veräußerungsgewinns in diesem Fall s. Abschnitt 5.2.1.

3.3 Selbst genutztes Wohneigentum

Bedeutung hat die Verlängerung der steuerschädlichen Veräußerungsfrist für Grundstücke und die Einbeziehung des selbst hergestellten Gebäudes grundsätzlich nur für Eigentümer vermieteter Immobilien. Denn § 23 Abs. 1 Nr. 1 Satz 3 EStG enthält einen Ausnahmetatbestand für das selbstgenutzte Wohneigentum, um insbesondere die Mobilität von Arbeitnehmern nicht zu behindern. Die Befreiungsregel greift aber auch in allen anderen Veräußerungsfällen, und zwar unabhängig davon, aus welchen Gründen der Steuerpflichtige sein selbst genutztes Wohneigentum innerhalb der 10-Jahresfrist veräußert. Von der Veräußerungsgewinnbesteuerung ausgenommen sind Wirtschaftsgüter, die im Zeitraum zwischen Anschaffung oder Fertigstellung und Veräußerung ausschließlich zu eigenen Wohnzwecken oder im Jahr der Veräußerung und in den beiden ...