REIT – ABC IntStR / 2.1 REIT AG

Dr. Marion Frotscher

Ein REIT ist als AG grundsätzlich ein KSt-Subjekt. Allerdings ergeben sich nach dem REITG für die Besteuerung einige Besonderheiten. Der wesentliche Unterschied besteht darin, dass ein REIT gem. § 16 Abs. 1 REITG unter bestimmten Umständen von der KSt und GewSt befreit ist.

Die Steuerfreiheit des REITG tritt nur dann ein, wenn

die Erfordernisse hinsichtlich der Börsenzulassung^{^[1]}, der Streuung der Aktien^{^[2]}, der Vermögens- und Ertragsanforderungen^{^[3]}, der Ausschüttungspolitik^{^[4]} und des Mindesteigenkapitals^{^[5]} eingehalten werden,
kein Immobilienhandel betrieben wird^{^[6]} und
der REIT in Deutschland unbeschränkt stpfl. ist und nicht nach einem DBA als im Ausland ansässig gilt.^{^[7]}

Für Zwecke der GewSt-Befreiung sind die Voraussetzungen bezüglich der unbeschränkten Steuerpflicht nicht zu erfüllen.^{^[8]}

Von wesentlicher praktischer Bedeutung sind die Tätigkeit des REIT, die Vermögens- und Ertragsanforderungen sowie die Ausschüttungspolitik. Die Tätigkeit eines REIT besteht im Erwerb, der Errichtung, der Veräußerung sowie der Vermietung und Verpachtung von Immobilien.^{^[9]} Die Immobilien können direkt vom REIT oder indirekt über eine Tochtergesellschaft gehalten werden. Die Tätigkeit des REIT kann auch im Halten und Verwalten derartiger Immobiliengesellschaften oder REIT-Dienstleistungsgesellschaften bestehen. Der Handel mit Immobilien ist dagegen nicht erlaubt. Ein solcher Handel liegt vor, wenn die Erlöse aus der Veräußerung von Immobilien innerhalb der letzten 5 Geschäftsjahre mehr als die Hälfte des durchschnittlichen Werts des Immobilienbestands während dieses Zeitraums betragen.^{^[10]} Entspricht die Tätigkeit eines REIT nicht den erlaubten Tätigkeiten, verliert der REIT die Steuerfreiheit.

Der REIT hat grundsätzlich 90 % des Jahresüberschusses auszuschütten.^{^[11]} Geschieht dies nicht, wird eine Strafzahlung festgesetzt.^{^[12]} Bei einem länger andauernden Verstoß kann die Steuerfreiheit versagt werden.^{^[13]}

Mindestens 75 % des Vermögens müssen in Immobilien investiert sein. Sofern diese Grenze nicht erreicht wird, wird eine Strafzahlung zwischen 1 % und 3 % des Fehlbetrags erhoben.^{^[14]} Außerdem müssen 75 % der Bruttoerträge aus der Vermietung, Verpachtung und Veräußerung von Immobilien herrühren.^{^[15]} Anderenfalls wird eine Strafzahlung zwischen 10 % und 20 % des Fehlbetrags festgesetzt. Verstößt der REIT über einen längeren Zeitraum gegen diese Erfordernisse, wird die Steuerfreiheit versagt.^{^[16]}

Die Anteile am REIT müssen an einer Börse innerhalb der EU bzw. des EWR gehandelt werden. Verliert der REIT die Börsenzulassung, endet die Steuerbefreiung.^{^[17]} Das Mindestkapital eines REIT beträgt 15 Mio. EUR.^{^[18]} Mindestens 15 % der Aktien müssen im Streubesitz (d. h. weniger als 3 % Anteilsbesitz beim einzelnen Anteilseigner) gehalten werden.^{^[19]} Ein Verstoß gegen dieses Erfordernis führt allerdings erst nach 3 Jahren zum Verlust der Steuerfreiheit beim REIT.^{^[20]}

Hat der REIT die Steuerfreiheit einmal verloren, kann er sie nicht vor Ablauf von 4 Jahren seit dem Verlust wieder erlangen.^{^[21]}

[1] § 10 REITG.

[2] § 11 REITG.

[3] § 12 REITG.

[4] § 13 REITG.

[5] § 15 REITG.

[6] § 14 REITG.

[7] § 16 Abs. 1 S. 1 REITG.

[8] § 16 Abs. 1 S. 2 REITG.

[9] § 1 REITG.

[10] § 14 Abs. 2 REITG.

[11] § 13 REITG.