Restnutzungsdauer und Modernisierung von Gebäuden i.R.d. ... / 1. Allgemeines zur Restnutzungsdauer

Der 2. Abschnitt der ImmoWertV (§§ 3 bis 5 ImmoWertV) enthält Begriffsbestimmungen zu einzelnen Grundstücksmerkmalen. § 4 ImmoWertV behandelt das Alter, die Gesamtnutzungsdauer und die Restnutzungsdauer.

Die Restnutzungsdauer beschreibt nach § 4 Abs. 3 Satz 1 ImmoWertV die Jahre, in denen eine bauliche Anlage bei ordnungsgemäßer Bewirtschaftung noch wirtschaftlich nutzbar ist. Sie ergibt sich i.d.R. aus der Differenz zwischen der Gesamtnutzungsdauer und dem Alter der baulichen Anlage am maßgeblichen Stichtag (§ 4 Abs. 3 Satz 2 ImmoWertV).

Die Gesamtnutzungsdauer beschreibt gem. § 4 Abs. 2 ImmoWertV die Jahre, in denen man eine bauliche Anlage bei ordnungsgemäßer Bewirtschaftung ab dem Baujahr üblicherweise nutzen kann.

Das Alter eines Gebäudes berechnet sich aus der Differenz zwischen dem Kalenderjahr des maßgeblichen Stichtags und dem Baujahr (§ 4 Abs. 1 ImmoWertV). Das Baujahr ist i.d.R. das Jahr der Fertigstellung oder der überwiegenden Fertigstellung der baulichen Anlagen. Kann das Jahr der Fertigstellung nicht ermittelt werden, gilt

• das Jahr, in dem das baufachliche Zulassungsverfahren begann,
• das Jahr der Nutzungsaufnahme oder
• das geschätzte Baujahr (4.(1) ImmoWertA v. 20.9.2023).

Bei der Ermittlung der Restnutzungsdauer sind die individuellen Gegebenheiten des Wertermittlungsobjekts zu berücksichtigen (§ 4 Abs. 3 Satz 2 ImmoWertV). Dies sind bspw. durchgeführte Instandsetzungen oder Modernisierungen oder auch unterlassene Instandhaltungen des Wertermittlungsobjekts. Solche individuellen Gegebenheiten können die Restnutzungsdauer verlängern oder verkürzen (§ 4 Abs. 3 Satz 3 ImmoWertV). Modernisierungsmaßnahmen sind insb. solche baulichen Veränderungen (4.(3).2 ImmoWertA v. 20.9.2023),

• durch die in Bezug auf die bauliche Anlage Endenergie nachhaltig eingespart wird (energetische Modernisierung),
• durch die nicht erneuerbare Primärenergie eingespart oder das Klima nachhaltig geschützt wird,
• durch die der Wasserverbrauch nachhaltig reduziert wird,
• durch die der Gebrauchswert der baulichen Anlage nachhaltig erhöht wird,
• durch die die bauliche Anlage erstmalig mittels Glasfaser an ein öffentliches Netz mit sehr hoher Kapazität i.S.d. § 3 Nr. 33 des Telekommunikationsgesetzes angeschlossen wird,
• durch die die allgemeinen Wohn- oder sonstigen Nutzungsverhältnisse auf Dauer verbessert werden,
• durch die neuer Wohnraum oder sonstiger Raum geschaffen wird, der dem Nutzungszweck der baulichen Anlagen dient.

Die Restnutzungsdauer von baulichen Außenanlagen oder sonstigen Anlagen richtet sich i.d.R. nach der Restnutzungsdauer der baulichen Hauptanlage – der Gebäude (4.(3).4 ImmoWertA v. 20.9.2023).