Roscher, BewG § 233 Abgrenzung des land- und forstwirtsc ... / 4 Bauplanungsrechtlich ausgewiesenes Bauland (Abs. 3)

Rz. 20

In § 233 Abs. 3 BewG wird angeordnet, unter welchen Voraussetzungen die in einem Bebauungsplan als Bauland festgesetzten Flächen stets dem Grundvermögen zuzurechnen sind.

Nach § 233 Abs. 3 S. 1 BewG sind Flächen stets dem Grundvermögen zuzurechnen, wenn sie

• in einem rechtsverbindlichen Bebauungsplan i. S. d. §§ 8 ff. BauGB als Bauland festgesetzt sind (Rz. 21),
• ihre sofortige Bebauung rechtlich und tatsächlich möglich ist (Rz. 22) und
• die Bebauung innerhalb des Plangebiets in einem benachbarten Bereich begonnen hat oder schon durchgeführt ist (Rz. 23).

Nach § 233 Abs. 3 S. 2 BewG dürfen die Flächen jedoch nicht zur Hofstelle i. S. d. § 234 Abs. 6 BewG gehören (Rz. 24).

Liegen die vorgenannten vier Voraussetzungen vor, werden die Flächen selbst dann dem Grundvermögen zugerechnet, wenn sie im Feststellungszeitpunkt noch land- und forstwirtschaftlich genutzt werden und eine Nutzungsänderung innerhalb von sieben Jahren i. S. d. § 233 Abs. 2 BewG nicht anzunehmen ist. Der ggf. vorhandene subjektive Wille des Eigentümers, die Flächen weiterhin landwirtschaftlich zu nutzen, ist unerheblich.

Liegen die Voraussetzungen nach § 233 Abs. 3 BewG nur teilweise vor, müssen die Teilflächen für die Zurechnung zum Grundvermögen abgegrenzt werden. Für die restlichen Flächen bleibt zu prüfen, ob trotz landwirtschaftlicher Nutzung die Zurechnung zum Grundvermögen nach § 233 Abs. 2 BewG in Betracht kommt.^[1]

Die Vorschrift entspricht unter Berücksichtigung der geänderten Abgrenzung und Bewertung von land- und forstwirtschaftlichen Hofstellen inhaltlich der Regelung in § 69 Abs. 3 BewG zur Einheitsbewertung.^[2]

Rz. 21

Mit der Anknüpfung an einen Bebauungsplan orientiert sich das Bewertungsrecht formal an den bauplanungsrechtlichen Vorschriften im BauGB. Ein Bebauungsplan i. S. d. § 233 Abs. 3 S. 1 BewG ist nur der rechtsverbindliche Bauleitplan, dessen Wesen und Inhalt sich aus den Vorschriften der §§ 8 ff., 30 BauGB ergeben. Infolgedessen sind andere Pläne, wie z. B. ein Abgrabungsplan, keine Bebauungspläne i. S. d. § 233 Abs. 3 S. 1 BewG.^[3] Ein Flächennutzungsplan ist im Gegensatz zum Bebauungsplan kein verbindlicher, sondern gem. § 1 Abs. 2 BauGB nur ein vorbereitender Bauleitplan.

Der rechtsverbindliche Bebauungsplan muss darüber hinaus Festsetzungen über das Bauland enthalten und die zu bewertende Fläche in diese Festsetzungen einbeziehen. Unter Bauland sind die Baugebiete i. S. d. § 1 Abs. 2 BauNVO zu verstehen.^[4]

Da in § 233 Abs. 3 S. 1 BewG explizit eine Festsetzung als Bauland verlangt wird, muss die bauplanungsrechtliche Zulässigkeit der Bebaubarkeit aus der Festsetzung folgen. Unzureichend wäre, wenn das Bauvorhaben auch ohne entsprechende Festsetzung im Bebauungsplan zulässig wäre.^[5]

Die Anwendung des § 233 Abs. 3 S. 1 BewG setzt hingegen nicht voraus, dass die Flächen bereits an einer ausgebauten Straße liegen und mit Versorgungsleitungen erschlossenen sind. Es genügt, wenn die Erschließung i. S. d. 30 Abs. 1 BauGB gesichert ist. Davon ist bereits auszugehen, wenn die Erschließungsanlagen spätestens bis zur Fertigstellung der zu erschließenden baulichen Anlagen benutzbar sind.^[6]

Rz. 22

Die Anwendung des § 233 Abs. 3 S. 1 BewG setzt des Weiteren voraus, dass die sofortige Bebauung rechtlich und tatsächlich möglich sein muss. Die Möglichkeit einer sofortigen Bebauung kann insbesondere von der Größe und dem Zuschnitt der Fläche abhängen. So kann eine Fläche für jede (nicht etwa nur für eine geplante) Bebauung zu klein oder zu ungünstig geschnitten sein. Auch die Bodenverhältnisse (z. B. Sumpf) können eine sofortige Bebauung ausschließen. In rechtlicher Hinsicht ist vor allem entscheidend, ob die sofortige Bebauung nach öffentlich-rechtlichen Vorschriften zulässig ist. Als Hinderungsgründe öffentlich-rechtlicher Art kommen insbesondere Veränderungssperren (§ 14 BauGB), die Unzulässigkeit von Bauvorhaben (§ 30 BauGB) und nicht sofort erfüllbare Vorschriften über die Bebauung in Betracht.^[7]

Unerheblich sind Bebauungshindernisse in der Person des Steuerschuldners, wie etwa infolge einer Überschuldung oder einer Nutzungsüberlassung an Dritte. Eine fehlende behördliche Genehmigung ist nur dann relevant, wenn diese generell (von niemanden) erlangt werden kann.^[8]

Rz. 23

Die Anwendung des § 233 Abs. 3 S. 1 BewG setzt außerdem eine Bautätigkeit in benachbarten Bereichen voraus. Die Bebauung muss innerhalb des Plangebiets in einem benachbarten Bereich begonnen haben oder schon durchgeführt sein. Bei der Prüfung dieses Erfordernisses ist allein auf die Verhältnisse im jeweilige Plangebiet abzustellen. Die Bebauung von Flächen außerhalb des Plangebiets kommt selbst dann nicht als Bebauung in einem benachbarten Bereich in Betracht, wenn diese Flächen unmittelbar an das Plangebiet anschließen. Andererseits ist für eine Bebauung im benachbarten Bereich nicht zu fordern, dass die Bebauung in der nächsten Nachbarschaft der zu bewertenden Fläche begonnen hat. Was als benachbarter Bereich anzusehen ist, richtet sich nach den örtlichen Verh...