Roscher, BewG § 249 Grundstücksarten

1 Allgemeines

Rz. 1

Für die verfassungsrechtlich gebotene relations- und realitätsgerechte Bewertung (§ 243 BewG Rz. 2)^[1] der bebauten Grundstücken ist es unerlässlich, dass die bebauten Grundstücke (§ 248 BewG) nach Grundstücksarten unterschieden werden. Hiermit wird die Grundlage geschaffen, um die unterschiedlichen Teilmärkte am Grundstücksmarkt, z. B. für Ein- und Zweifamilienhäuser, Wohnungseigentum oder Geschäftsgrundstücke, marktkonform bewerten zu können. Bereits im Rahmen seiner Entscheidung zur Verfassungsmäßigkeit der Erbschaftsteuer vom 7.11.2006 hat das Bundesverfassungsgericht dargelegt, dass ein Bewertungsverfahren, dass bei der Bewertung der bebauten Grundstücke keine Rücksicht auf die unterschiedlichen Grundstücksarten nimmt, zu erheblichen Bewertungsunterschieden im Verhältnis zum Bewertungsziel "gemeiner Wert" führen muss.^[2]

Die Unterscheidung der bebauten Grundstücke nach unterschiedlichen Grundstücksarten erlangt insbesondere Bedeutung bei der Zuordnung der anzuwendenden Bewertungsverfahren nach § 250 Abs. 2 und 3 BewG, bei der Heranziehung einzelner Bewertungsparameter, wie z. B. der grundstücksartbezogenen Bewirtschaftungskosten oder Liegenschaftszinssätze im Ertragswertverfahren, und der Bestimmung der Grundsteuermesszahlen nach § 15 Abs. 1 Nr. 2 GrStG.^[3] Entsprechend ihrer Bedeutung sind in dem Feststellungsbescheid über den Grundsteuerwert gem. § 219 Abs. 2 Nr. 1 BewG auch Feststellungen über die Grundstücksart nach § 249 BewG zu treffen.

[1] S. BVerfG v. 10.4.2018, 1 BvL 11/14, 1 BvL 12/14, 1 BvL 1/15, 1 BvR 639/11, 1 BvR 889/12 1. Leitsatz, BVerfG 148, 147 – 217, BFH/NV 2018, 703.

[2] BVerfG v. 7.11.2006, 1 BvL 10/02, Rz. 144 zur Anwendung eines einheitlichen Vervielfältigers für bebaute Grundstücke im Ertragswertverfahren ohne Berücksichtigung der unterschiedlichen Grundstücksarten, BVerfGE 117, 1 – 70, BStBl II 2007, 192.

[3] S. Gesetzesbegründung zum Grundsteuer-Reformgesetz, zu § 249 Abs. 1 BewG, BT-Drs. 19/11085 v. 25.6.2019, 110.

1.1 Regelungsgegenstand

Rz. 2

In Abs. 1 der Vorschrift werden die bebauten Grundstücke unter Berücksichtigung der Preisbildungsmechanismen am Grundstücksmarkt in einer abschließenden Aufzählung in insgesamt 8 Grundstücksarten unterteilt.

In Abs. 2 bis 9 werden die einzelnen Grundstücksarten legal definiert.

Abs. 10 der Vorschrift enthält eine Legaldefinition zum Wohnungsbegriff, der insbesondere für die Abgrenzung von Ein- und Zweifamilienhäusern benötigt wird.

Die Unterscheidung der bebauten Grundstücke nach unterschiedlichen Grundstücksarten hat erhebliche Bedeutung für die Ermittlung des Grundsteuerwerts (Rz. 1).

Rz. 3

einstweilen frei

1.2 Rechtsentwicklung

Rz. 4

§ 249 BewG wurde mit dem Grundsteuer-Reformgesetz v. 26.11.2019^[1] in das Bewertungsgesetz eingefügt und seither nicht geändert.

Rz. 5

Nach seiner systematischen Stellung innerhalb des Unterabschnitts C des Siebenten Abschnitts des Zweiten Teil des Bewertungsgesetzes zum Grundvermögen erstreckt sich der sachliche Geltungsbereich des § 249 BewG ausschließlich auf das Grundvermögen (§§ 243, 244 BewG), einschließlich der nach § 218 S. 3 i. V. m. § 99 Abs. 1 Nr. 1 BewG dem Grundvermögen zugeordneten und wie Grundvermögen zu bewertenden Betriebsgrundstücke. Innerhalb der Vorschriften des Grundvermögens ist § 249 BewG den bebauten Grundstücken zugeordnet.

§ 249 BewG ist gem. § 266 BewG erstmals für den Hautfeststellungszeitpunkt 1.1.2022 anzuwenden.

Rz. 6

einstweilen frei

[1] Grundsteuer-Reformgesetz v. 26.11.2019, BGBl I 2019, 1794.

1.3 Regelungszusammenhänge

Rz. 7

Die Unterscheidung der bebauten Grundstücke nach unterschiedlichen Grundstücksarten hat vielfältige Bedeutung. Die Einordnung eines bebauten Grundstücks in die jeweilige Grundstücksart entscheidet gem. § 250 Abs. 2 und 3 BewG insbesondere über das anzuwendende Bewertungsverfahren. Während die sog. Wohngrundstücke (§ 249 Abs. 1 Nr. 1-4 BewG) gem. § 250 Abs. 2 BewG im Ertragswertverfahren nach den §§ 252ff. BewG zu bewerten sind, sind die Nichtwohngrundstücke und die gemischt genutzten Grundstücke (§ 249 Abs. 1 Nr. 5-8 BewG) gem. §250 Abs. 3 BewG im Sachwertverfahren nach den §§ 258ff. BewG zu bewerten. Im Rahmen des Ertragswertverfahrens sind grundstücksartbezogene Bewirtschaftungskosten (§ 255 i. V. m. Anlage 40 BewG) und Liegenschaftszinssätze (§ 256 BewG) anzuwenden. Entsprechend ihrer Bedeutung sind in dem Feststellungsbescheid über den Grundsteuerwert gem. § 219 Abs. 2 Nr. 1 BewG auch Feststellungen über die Grundstücksart nach § 249 BewG zu treffen.

Im Grundsteuerrecht erlangt die Grundstücksart von bebauten Grundstücken insbesondere Bedeutung bei der Bestimmung der Grundsteuermesszahlen nach § 15 Abs. 1 Nr. 2 GrStG.

Der in § 249 Abs. 10 BewG für Zwecke der Grundsteuerbewertung bestimmte Wohnungsbegriff ist auch für die Anwendung des § 5 GrStG maßgeblich (Steuerpflicht für Wohnungen, § 5 GrStG Rz. 11 und 23).

Rz. 8

einstweilen frei

2 Grundstücksarten (§249 Abs. 1 BewG)

Rz. 9

Nach § 249 Abs. 1 BewG sind bei der Bewertung bebauter Grundstücke i. S. d. § 248 BewG insgesamt 8 Grundstücksarten zu unterscheiden (Rz. 10).

Mit der Unterscheidung der bebauten Grundstücke in...