Roscher, GrStG § 34 Erlass wegen wesentlicher Ertragsmin ... / 3 Erlass bei eigengewerblich genutzten bebauten Grundstücken (Abs. 2)

Rz. 25

§ 34 Abs. 2 GrStG enthält besondere Tatbestandsvoraussetzungen für einen Teilerlass von der Grundsteuer i. S. d. § 34 Abs. 1 S. 1 und 2 GrStG bei eigengewerblich genutzten bebauten Grundstücken (s. Rz. 26). Einerseits gilt bei diesen Grundstücken als Minderung des Rohertrages die Minderung der Ausnutzung des Grundstücks (s. Rz. 28) und anderseits muss in diesen Fällen die Einziehung der Grundsteuer nach den wirtschaftlichen Verhältnissen des Betriebes unbillig (s. Rz. 33) sein.

Mit der gesetzestechnischen Fiktion in § 34 Abs. 2 S. 1 GrStG, dass bei eigengewerblich genutzten bebauten Grundstücken als Minderung des normalen Rohertrags die Minderung der Ausnutzung des Grundstücks gilt, wird gewährleistet, dass ohne ausdrückliche Wiederholung alle übrigen Erlassvoraussetzungen des § 34 GrStG gelten. So ist bei eigengewerblich genutzten bebauten Grundstücken die Grundsteuer i. H. v. 25 % bzw. i. H. v. 50 % zu erlassen, wenn die normale Ausnutzung des Grundstücks um mehr als 50 % bzw. um 100 % gemindert und der Steuerschuldner die Minderung der Ausnutzung nicht zu vertreten hat (s. Rz. 31). Darüber hinaus muss die Einziehung der Grundsteuer nach den wirtschaftlichen Verhältnissen des Betriebs unbillig sein (s. Rz. 33) und kein Erlassausschluss im Zusammenhang mit einer Wertfortschreibung vorliegen (s. Rz. 35).

Rz. 26

einstweilen frei

3.1 Eigengewerbliche Nutzung

Rz. 27

Die Vorschrift des § 34 Abs. 2 GrStG bezieht sich ausschließlich auf eigengewerblich genutzte bebaute Grundstücke. Eigengewerblich genutzt ist ein bebautes Grundstück, wenn es vom Steuerschuldner (s. § 10 GrStG) tatsächlich für eigengewerbliche Zwecke selbst genutzt wird. Eigengewerbliche Nutzung in diesem Sinne bedeutet, dass derjenige, dem das Grundstück bei der Feststellung des Grundsteuerwerts zugerechnet wird, die gewerbliche Tätigkeit auf dem Grundstück selbst ausübt.^[1]

Eine eigengewerbliche Nutzung liegt nicht vor, wenn der Steuerschuldner i. S. d. § 10 GrStG eine natürliche Person ist und diese das Grundstück an eine GmbH & Co. KG, an der die natürliche Person als Kommanditist beteiligt ist, vermietet hat.^[2] Die völlige Stilllegung der Produktion auf einem Betriebsgrundstück schließt für sich allein noch nicht dessen Behandlung als eigengewerblich genutztes Grundstück aus. Hat der Betriebsinhaber nach einer Betriebsstilllegung die eigengewerbliche Nutzung des Grundstücks aber erkennbar endgültig aufgegeben, indem er eine anderweitige Nutzung, wie z. B. durch Vermietung oder Verpachtung, anstrebt, ist für die Entscheidung über einen beantragten Grundsteuererlass nicht mehr von einem eigengewerblich genutzten Grundstück auszugehen.^[3] Ein Teilerlass von der Grundsteuer bestimmt sich in diesen Fällen nicht mehr nach § 34 Abs. 2 GrStG, sondern nach § 34 Abs. 1 GrStG.

Ein gewerbliches Immobilienunternehmen betreibt mit der Vermietung von Mietwohnungen auf den Grundstücken, auf denen sich die Mietwohnungen befinden, keine eigengewerbliche Nutzung. Nach der verwaltungsgerichtlichen Rechtsprechung ist entscheidungserheblich, dass der Steuerschuldner auf dem Grundstück selbst tatsächlich eine gewerbliche Tätigkeit ausübt (a. A. OFD Berlin, Verfügung v. 22.12.1998: bebaute Grundstücke, die im Eigentum von Immobiliengesellschaften stehen, dienen allein der Erfüllung des gesellschaftlichen Vermietungszwecks, sodass eine eigengewerbliche Nutzung gegeben sei).^[4]

Bei zu gewerblichen Zwecken verpachteten oder vermieteten bebauten Grundstücke handelt es sich nicht um eigengewerblich genutzte bebaute Grundstücke.

Wird das Grundstück vom Steuerschuldner nur teilweise zu eigenen gewerblichen Zwecken genutzt, wird dieser Teil als selbstständiges Grundstück i. S. d. § 34 Abs. 3 GrStG behandelt.

Rz. 28

einstweilen frei

[1] OVG Lüneburg v. 16.1.1991, 13 A 94/88, ZKF 1991, 228.

[2] VG Karlsruhe v. 3.11.1976, VI 125/76, KStZ 1977, 36.

[3] VGH Baden-Württemberg v. 27.4.1983, 2 S 2612/81, ZKF 1984, 74.

[4] VG Gelsenkirchen v. 22.2.2007, 5 K 1301/02, juris.

3.2 Minderung der Ausnutzung

Rz. 29

Ein Teilerlass von der Grundsteuer nach § 34 GrStG setzt bei eigengewerblich genutzten bebauten Grundstücken gem. § 34 Abs. 2 S. 1 GrStG anstelle der Minderung des normalen Rohertrags die Minderung der Ausnutzung des Grundstücks voraus.

Es ist gesetzlich nicht bestimmt, wie die Minderung der Ausnutzung zu bestimmen ist. Nach der Verwaltungsauffassung entspricht die Minderung der Ausnutzung dem Unterschied zwischen der

• normalen Ausnutzung und
• der tatsächlichen Ausnutzung des Gebäudes.^[1]

Der Prozentsatz der Minderung der Ausnutzung ermittelt sich nach folgender Formel:

Prozentsatz der Minderung der Ausnutzung

Unter normaler Ausnutzung ist diejenige Ausnutzung zu verstehen, die für den Betrieb nach den Verhältnissen zu Beginn des Erlasszeitraums bei ordnungsgemäßer Bewirtschaftung gemeinhin und nachhaltig (gewöhnlich) erzielbar wäre. Gemeint ist mithin nicht die optimale Ausnutzung, sondern die im konkreten Einzelfall normalerweise erreichbare – betriebsgewöhnliche – Ausnutzung. In diesem Sinne ist die normale Ausnutzung in der Regel aus dem Durch...