Roscher, GrStG, BewG § 254 Rohertrag des Grundstücks

1 Allgemeines

Rz. 1

Bei der Bewertung eines bebauten Grundstücks im Ertragswertverfahrens nach den §§ 252–257 BewG geht es im Kern darum, den auf den Bewertungsstichtag bezogenen Barwert (Gegenwartswert) aller zukünftigen Reinerträge aus dem Grundstück zu ermitteln (§ 252 BewG Rz. 25).

Der jährliche Reinertrag des Grundstücks ergibt sich gem. § 253 Abs. 1 S. 2 BewG aus dem jährlichen Rohertrag des Grundstücks abzüglich der – nicht umlagefähigen – Bewirtschaftungskosten gemäß § 255 BewG i. V. m. der Anlage 40 zum Bewertungsgesetz.

Der jährliche Rohertrag nach § 254 BewG stellt somit die Ausgangsgröße für die Bewertung im Ertragswertverfahren nach den §§ 252–257 BewG dar.

Aus Vereinfachungs- und Praktikabilitätsgründen wird der jährliche Rohertrag nicht aus den tatsächlich vereinbarten Mieten oder üblichen Mieten, sondern auf der Grundlage von aus dem Mikrozensus des Statistischen Bundesamtes abgeleiteten durchschnittlichen Nettokaltmieten je m² Wohnfläche ermittelt. Die durchschnittlichen Nettokaltmieten ergeben sich differenziert nach Land, Grundstücksart, Wohnflächengruppe, Baujahrgruppe und gemeindebezogenen Mietniveaustufen unmittelbar aus der Anlage 39 zum BewG.

Nach Ansicht des Gesetzgebers vereinfacht die Anwendung einer durchschnittlichen Miete auf statistischer Grundlage in einem Massenverfahren insbesondere die Fälle, in denen Grundstücke eigengenutzt, ungenutzt, zu vorübergehendem Gebrauch oder unentgeltlich überlassen werden. Die Erklärung der tatsächlichen Mieteinnahmen durch den Steuerpflichtigen und die Ermittlung einer üblichen Miete wie in der Einheitsbewertung ist damit entbehrlich.^[1] Dieses Vorgehen soll darüber hinaus eine weitestgehend automatisierte Feststellung von Grundsteuerwerten sowie zukünftig bei gleichbleibenden tatsächlichen Verhältnissen eine vorausgefüllt...