Roscher, GrStG, BewG § 254 Rohertrag des Grundstücks

1 Allgemeines

Rz. 1

Bei der Bewertung eines bebauten Grundstücks im Ertragswertverfahrens nach den §§ 252–257 BewG geht es im Kern darum, den auf den Bewertungsstichtag bezogenen Barwert (Gegenwartswert) aller zukünftigen Reinerträge aus dem Grundstück zu ermitteln (§ 252 BewG Rz. 25).

Der jährliche Reinertrag des Grundstücks ergibt sich gem. § 253 Abs. 1 S. 2 BewG aus dem jährlichen Rohertrag des Grundstücks abzüglich der – nicht umlagefähigen – Bewirtschaftungskosten gemäß § 255 BewG i. V. m. der Anlage 40 zum Bewertungsgesetz.

Der jährliche Rohertrag nach § 254 BewG stellt somit die Ausgangsgröße für die Bewertung im Ertragswertverfahren nach den §§ 252–257 BewG dar.

Aus Vereinfachungs- und Praktikabilitätsgründen wird der jährliche Rohertrag nicht aus den tatsächlich vereinbarten Mieten oder üblichen Mieten, sondern auf der Grundlage von aus dem Mikrozensus des Statistischen Bundesamtes abgeleiteten durchschnittlichen Nettokaltmieten je m² Wohnfläche ermittelt. Die durchschnittlichen Nettokaltmieten ergeben sich differenziert nach Land, Grundstücksart, Wohnflächengruppe, Baujahrgruppe und gemeindebezogenen Mietniveaustufen unmittelbar aus der Anlage 39 zum BewG.

Nach Ansicht des Gesetzgebers vereinfacht die Anwendung einer durchschnittlichen Miete auf statistischer Grundlage in einem Massenverfahren insbesondere die Fälle, in denen Grundstücke eigengenutzt, ungenutzt, zu vorübergehendem Gebrauch oder unentgeltlich überlassen werden. Die Erklärung der tatsächlichen Mieteinnahmen durch den Steuerpflichtigen und die Ermittlung einer üblichen Miete wie in der Einheitsbewertung ist damit entbehrlich.^[1] Dieses Vorgehen soll darüber hinaus eine weitestgehend automatisierte Feststellung von Grundsteuerwerten sowie zukünftig bei gleichbleibenden tatsächlichen Verhältnissen eine vorausgefüllte Steuererklärung ermöglichen.^[2]

[1] S. Begründung zum Entwurf eines Grundsteuer-Reformgesetzes, zu § 254 BewG, BT-Drs. 19/11085 v. 25.6.2019, 115.

[2] S. Begründung zum Entwurf eines Grundsteuer-Reformgesetzes, 4. Bewertungsverfahren des Grundvermögens, BT-Drs. 19/11085 v. 25.6.2019, 86.

1.1 Regelungsgegenstand

Rz. 2

Die Vorschrift bestimmt den jährlichen Rohertrag des Grundstücks durch Verweis auf die in der Anlage 39 zum BewG nach Land, Gebäudeart^[1], Wohnflächengruppe und Baujahrgruppe des Gebäudes differenzierten monatlichen Nettokaltmieten je m² Wohnfläche, einschließlich der in Abhängigkeit von 7gemeindebezogenen Mietniveaustufen festgelegten Zu- und Abschläge.

Rz. 3

einstweilen frei

[1] Zutreffende Grundstücksart i. S. d. § 249 BewG; s. auch Begründung zum Entwurf eines Grundsteuer-Reformgesetzes, zu § 254 BewG, BT-Drs. 19/11085 v. 25.6.2019, 115.

1.2 Rechtsentwicklung

Rz. 4

§ 254 BewG wurde mit dem Grundsteuer-Reformgesetz vom 26.11.2019^[1] in das Bewertungsgesetz eingeführt und seither nicht geändert.

Rz. 5

Nach seiner systematischen Stellung innerhalb des Unterabschnitts C des Siebenten Abschnitts des Zweiten Teil des Bewertungsgesetzes zum Grundvermögen erstreckt sich der sachliche Geltungsbereich des § 255 BewG ausschließlich auf das inländische Grundvermögen (§§ 231, 243, 244 BewG), einschließlich der nach § 218 S. 3 i. V. m. § 99 Abs. 1 Nr. 1 BewG dem Grundvermögen zugeordneten und wie Grundvermögen zu bewertenden Betriebsgrundstücke. Innerhalb des Bereichs des Grundvermögens findet § 254 BewG gem. § 250 Abs. 2 BewG auf die Bewertung der sog. Wohngrundstücke (Ein- und Zweifamilienhäuser, Mietwohngrundstücke und Wohnungseigentum) im Ertragswertverfahren nach den §§ 252–257 BewG Anwendung.

§ 254 BewG ist gem. § 266 Abs. 1 BewG erstmals für den Hauptfeststellungszeitpunkt 1.1.2022 anzuwenden.

Rz. 6

einstweilen frei

[1] Grundsteuer-Reformgesetz v. 26.11.2019, BGBl I 2019, 1794.

1.3 Regelungszusammenhänge

Rz. 7

Der jährliche Rohertrag stellt die Ausgangsgröße für die Bewertung im Ertragswertverfahren nach den §§ 252–257 BewG dar.

Der jährliche Reinertrag des Grundstücks, der sich gem. § 253 Abs. 1 S. 2 BewG nach Abzug der Bewirtschaftungskosten nach § 255 BewG i. V. m. der Anlage 40 zum BewG vom jährlichen Rohertrag ergibt, ist gem. § 253 Abs. 2 BewG ohne Aufspaltung in einen Boden- und Gebäudeertragsanteil mittels eines Vervielfältiger nach der Anlage 37 zum BewG zum Barwert (Gegenwartswert) des Reinertrag zu kapitalisieren (§ 253 BewG Rz. 9).

Rz. 8

einstweilen frei

2 Rohertrag des Grundstücks

Rz. 9

Bei der Bewertung eines bebauten Grundstücks im Ertragswertverfahrens nach den §§ 252–257 BewG geht es im Kern darum, den auf den Bewertungsstichtag bezogenen Barwert (Gegenwartswert) aller zukünftigen Reinerträge aus dem Grundstück zu ermitteln (§ 252 BewG Rz. 25).

Der jährliche Reinertrag des Grundstücks ergibt sich gem. § 253 Abs. 1 S. 2 BewG durch Abzug der Bewirtschaftungskosten nach § 255 BewG i. V. m. der Anlage 40 zum BewG vom jährlichen Rohertrag des Grundstücks nach § 254 BewG i. V. m. der Anlage 39 zum BewG.

Der jährliche Rohertrag des Grundstücks stellt insoweit nicht nur die Ausgangsgröße für die Ermittlung des jährlichen Reinertrags des Grundstücks nach § 253 Abs. 1 BewG, sondern auch die Ausgangsgröße für die Bewertung im Ertragswertverf...