Roscher, GrStG, BewG § 257 Ermittlung des abgezinsten Bo ... / 2 Ermittlung des Bodenwerts als Ausgangsgröße (Abs. 1)

2.1 Bodenwert nach § 247 BewG (Abs. 1 S. 1)

Rz. 9

Nach § 257 Abs. 1 S. 1 BewG ist zur Ermittlung des abgezinsten Bodenwerts vom Bodenwert nach § 247 BewG, respektive vom Wert des unbebauten Grundstücks i. S. d. § 247 BewG, auszugehen (Ausgangsgröße). Hiermit wird dem Grundsatz der Wertermittlung Rechnung getragen, dass bei bebauten Grundstücken der Bodenwert zu ermitteln ist, der sich ergeben würde, wenn das Grundstück unbebaut wäre.^[1]

Zur Ermittlung des Werts für unbebaute Grundstücke s. § 247 BewG Rz. 11ff.

[1] S. § 40 Abs. 1 ImmoWertV.

2.2 Anpassung des Bodenwerts bei Ein- und Zweifamilienhäusern (Abs. 1 S. 2)

Rz. 10

Für die Bewertung von Ein- und Zweifamilienhäusern gibt § 257 Abs. 1 S. 2 BewG explizit vor, dass der Bodenwert i. S. d. § 247 BewG zur Berücksichtigung abweichender Grundstücksgrößen anhand der Umrechnungskoeffizienten nach der Anlage 36 zum BewG anzupassen ist.

Anlage 36 BewG: Umrechnungskoeffizienten zur Berücksichtigung abweichender Grundstücksgrößen beim Bodenwert von Ein- und Zweifamilienhäusern

Rz. 11

Ausweislich der Gesetzesbegründung soll mit den Umrechnungskoeffizienten für abweichende Grundstücksgrößen, insbesondere der bei Ein- und Zweifamilienhäusern vorhandenen Korrelation zwischen Bodenrichtwert und Grundstücksfläche Rechnung getragen werden. Der Bodenwert steige bei kleiner werdenden Grundstücken ab einer Grundstücksgröße von ca. 500 m² regelmäßig überproportional an. Bei größer werdenden Grundstücken gehe die Minderung des Quadratmeterpreises im Verhältnis zur Fläche hingegen zurück und vermindere sich bei einer Grundstücksgröße von über 2.000 m² nur noch marginal. Für die Bewertung von Ein- und Zweifamilienhäusern wurden daher aus Vereinfachungsgründen hierauf aufbauende Umrechnungskoeffizienten zur Berücksichtigung abweichender Grundstücksgrößen beim Bodenwert vorgegeben. Veröffentlichungen der örtlichen Gutachterausschüsse zu entsprechenden Umrechnungskoeffizienten sollen insoweit für Zwecke der Ermittlung von Grundsteuerwerten nicht berücksichtigt werden.^[1]

Der Bundesrat hatte sich in seiner Stellungnahme zum Entwurf eines Grundsteuer-Reformgesetzes noch für den Verzicht dieser Umrechnungskoeffizienten ausgesprochen. Nach Ansicht des Bundesrats sollten generell keine Anpassungen zwischen den abweichenden Grundstücksmerkmalen des Bodenrichtwertgrundstücks und des zu bewertenden Grundstücks erfolgen. Es sollte stets der "Zonen-Wert" gelten (§ 247 BewG Rz. 5, 6).^[2]

Mit Blick auf die Vorgabe des Bundesverfassungsgerichts nach einer relations- und realitätsgerechten Bewertung hat die Bundesregierung diesen Vorschlag in ihrer Gegenäußerung zur Stellungnahme des Bundesrats jedoch abgelehnt. Sie wies darauf hin, dass Abweichungen zwischen der Grundstücksgröße des zu bewertenden Grundstücks und des Bodenrichtwertgrundstücks bei Ein- und Zweifamilienhausgrundstücken regelmäßig wertrelevant sind. Die Nichtberücksichtigung der Umrechnungskoeffizienten würde bei größeren Ein- und Zweifamilienhausgrundstücken häufig zu Überbewertungen führen. Da die Umrechnungskoeffizienten pauschalierend in der Anlage 36 des Gesetzes vorgegeben werden, sei der Verwaltungs- und Bürokratieaufwand darüber hinaus gering.^[3]

Der Auffassung der Bundesregierung ist zuzustimmen. Wird z. B. ein Bodenrichtwert, der von den Gutachterausschüssen für ein Bodenrichtwertgrundstück mit einer Grundstücksgröße von 500 m² ermittelt wurde, auch bei der Bewertung eines 5.000 m² großen Grundstücks uneingeschränkt angewandt, kann sich eine erhebliche Überbewertung – über den gemeinen Wert des Grundstücks hinaus – ergeben.

Rz. 12

Aus zahlreichen Grundstücksmarktberichten der Gutachterausschüsse lässt sich der Erfahrungssatz ableiten, dass der auf den m² bezogene Wert eines Baugrundstücks umso größer ist, je kleiner es ist. Dies bedeutet, dass der Markt für Flächen, die zur Realisierung eines Bauvorhabens nicht unbedingt benötigt werden, pro m² weniger zu zahlen bereit ist.^[4]

Die in der Anlage 36 BewG vorgegebenen Umrechnungskoeffizienten bewegen sich im Rahmen von bundesweit typischen Umrechnungskoeffizienten zur Berücksichtigung abweichender Grundstücksgrößen beim Bodenwert von Ein- und Zweifamilienhausgrundstücken.^[5] Insbesondere für den individuellen Wohnungsbau werden solche Umrechnungskoeffizienten auch von den Gutachterausschüssen für Grundstückswerte abgeleitet und veröffentlicht. Beim Geschosswohnungsbau sind die Kaufpreise hingegen i. d. R. vom Maß der baulichen Nutzung (Nutzbarkeit) abhängig. Als Maßstab verwenden die Gutachterausschüsse für Grundstückswerte dafür i. d. R. die wertrelevante Geschossflächenzahl (WGFZ). Sie gibt das Verhältnis der Flächen der oberirdischen Geschosse zur Grundstücksfläche an.^[6]

Rz. 13

Die gesetzlich festgelegte Normgröße von 500 m² (Umrechnungskoeffizient = 1,0) in der Anlage 36 zum BewG erklärt sich aus der Gesetzesbegründung (Rz. 11). Sie dürfte auch einer bundesweit durchschnittlichen Größe für ein Einfamilienhausgrundstück nahekommen.

In der Fachkommentierung wird teilweise zwar zutreffend eingewandt, dass die Gutachterausschüsse anhand der örtlichen Gegebenheiten des Grundstücksmarkts die Grundstücksgr...