Roscher, GrStG, BewG § 257 Ermittlung des abgezinsten Bo ... / 3 Abzinsung des Bodenwerts (Abs. 2)

Rz. 15

Nach § 257 Abs. 2 S. 1 BewG ist der nach § 257 Abs. 1 i. V. m. 247 BewG ermittelte Bodenwert (Rz. 9-13) mit Ausnahme des Werts von selbstständig nutzbaren Teilflächen i. S. d. § 257 Abs. 3 BewG mit dem sich aus der Anlage 41 zum BewG ergebenden Abzinsungsfaktor abzuzinsen. Der jeweilige Abzinsungsfaktor bestimmt sich gem. § 257 Abs. 2 S. 2 BewG nach dem Liegenschaftszinssatz nach § 256 BewG und der Restnutzungsdauer des Gebäudes nach § 253 Abs. 2 S. 3–6 BewG (Rz. 1).

Zu den finanzmathematischen Grundlagen der Abzinsung und der Formel des Abzinsungsfaktors s. § 252 BewG Rz. 22. Die Abzinsungsfaktoren in der Anlage 41 zum BewG entsprechen den Barwertfaktoren für die Abzinsung nach § 34 Abs. 3 ImmoWertV.

Liegen keine selbstständig nutzbaren Teilflächen i. S. d. § 257 Abs. 3 BewG vor, gelten für die Ermittlung des abgezinsten Bodenwerts folgende Ermittlungsgrundsätze:

wobei

BRW = Bodenrichtwert

GFl = Grundstücksfläche

BW = Bodenwert nach § 257 Abs. 1 S. 1 i. V. m. § 247 BewG

AF = Abzinsungsfaktor nach der Anlage 41 zum BewG

Bei der Bewertung von Ein- und Zweifamilienhäusern ist gemäß § 257 Abs. 1 S. 2 BewG zusätzlich der Umrechnungskoeffizient nach der Anlage 36 zum BewG zu berücksichtigen.

wobei

UK = Umrechnungskoeffizient nach der Anlage 36 zum BewG

BW angepasst = Bodenwert nach § 257 Abs. 1 S. 1 und 2 BewG

Liegen keine selbstständig nutzbaren Teilflächen i. S. d. § 257 Abs. 3 BewG vor, ist die gesamte Grundstücksfläche bei Ermittlung des abgezinsten Bodenwerts und bei der Anpassung aufgrund abweichender Grundstücksgröße bei einem mit einem Ein- oder Zweifamilienhaus bebauten Grundstück zu berücksichtigen.^[1]

Praxis-Beispiel

Ein Einfamilienhausgrundstück hat eine Größe von 1.500 m². Es liegt in einer Bodenrichtwertzone, für die eine Baufläche ausgewiesen wird. Der Bodenrichtwert beträgt 400 EUR/m. Die Restnutzungsdauer des Einfamilienhauses beträgt im Feststellungszeitpunkt noch 50 Jahre.

Der abgezinste Bodenwert ermittelt sich wie folgt:

400 EUR/m² (BRW) x 1.500 m² (Grundstücksfläche) = 600.000 EUR (BW) x 0,74 (UK; Anlage 36 BewG: 1.500 m²) = 444.000 EUR (BW angepasst) x 0,2909 Abzinsungsfaktor (AF; Anlage 41 zum BewG: Restnutzungsdauer 50 Jahre und Liegenschaftszinssatz 2,5 %) = 129.159,60 EUR

Rz. 16

Liegt ein Grundstück ohne selbstständig nutzbare Teilflächen i. S. d. § 257 Abs. 3 BewG in mehreren Bodenrichtwertzonen, sind alle Bodenrichtwerte für die Ermittlung des Bodenwerts nach § 247 BewG zugrunde zu legen. Bei einem Ein- oder Zweifamilienhausgrundstück ist in diesem Fall der Umrechnungskoeffizient nach der Anlage 36 zum BewG i. d. R. auf die gesamte Grundstücksfläche anzuwenden. Maßgebend ist der Umrechnungskoeffizient, der sich für die gesamte Grundstücksfläche in allen betroffenen Bodenrichtwertzonen ergibt.^[2]

Rz. 17

einstweilen frei

[1] A 257.2 Abs. 2 AEBewGrSt.

[2] A 257.3 AEBewGrSt.