Roscher, GrStG, BewG § 257 Ermittlung des abgezinsten Bodenwerts

1 Allgemeines

Rz.

Rz. 1

Die Regelung zur Ermittlung des abgezinsten Bodenwerts beschließt die Regelungen zum Ertragswertverfahren nach den §§ 252–257 BewG.

Zur Ermittlung des Grundsteuerwerts im Ertragswertverfahren ist gem. § 252 S. 1 BewG dem über die wirtschaftliche Restnutzungsdauer des Gebäudes kapitalisierten jährlichen Reinertrag des Grundstücks (Barwert des Reinertrags des Grundstücks, § 253 BewG Rz. 9ff.) der Bodenwert, in einer ebenfalls über die wirtschaftliche Restnutzungsdauer des Gebäudes abgezinsten Größenordnung (abgezinster Bodenwert, § 257 BewG), ergänzend hinzuzurechnen (§ 252 BewG Rz. 26, 27).

Für die Kapitalisierung des jährlichen Reinertrags des Grundstücks (Ertragsanteile für Grund und Boden sowie Gebäude) nach § 253 BewG und die Abzinsung des Bodenwerts nach § 257 BewG sind jeweils die wirtschaftliche Restnutzungsdauer des Gebäudes (§ 253 Abs. 2 S. 3–6 BewG, § 253 BewG Rz. 16ff.) und derselbe Liegenschaftszinssatz (§ 256 BewG) zugrunde zu legen.

Auszug aus dem Workflow des Ertragswertverfahren (abgezinster Bodenwert)

Der Wert des Grund und Bodens ist grundsätzlich eine stete Größe, die nur allgemeinen Wertschwankungen unterworfen ist. Die dem Grund und Boden zuzurechnenden Erträge bzw. Verzinsungsanteile des Bodenwerts sind daher grundsätzlich über eine unbegrenzte Nutzungsdauer als "ewige Rente" zu kapitalisieren (Barwert einer ewigen Rente). Infolgedessen wird zum Ablauf der wirtschaftlichen Restnutzungsdauer des Gebäudes zunächst davon ausgegangen, dass ein Wert für den Grund und Boden verbleibt, der – unverändert – dem Wert des Grund und Bodens im Feststellungszeitpunkt entspricht. Zur Vermeidung einer Doppelberücksichtigung des bereits im Rahmen der Kapitalisierung des jährlichen Reinertrags des Grundstücks über die wirtschaftliche Restnutzungsdauer des Gebäu...