Roscher, GrStG, BewG § 257 Ermittlung des abgezinsten Bodenwerts

1 Allgemeines

Rz.

Rz. 1

Die Regelung zur Ermittlung des abgezinsten Bodenwerts beschließt die Regelungen zum Ertragswertverfahren nach den §§ 252–257 BewG.

Zur Ermittlung des Grundsteuerwerts im Ertragswertverfahren ist gem. § 252 S. 1 BewG dem über die wirtschaftliche Restnutzungsdauer des Gebäudes kapitalisierten jährlichen Reinertrag des Grundstücks (Barwert des Reinertrags des Grundstücks, § 253 BewG Rz. 9ff.) der Bodenwert, in einer ebenfalls über die wirtschaftliche Restnutzungsdauer des Gebäudes abgezinsten Größenordnung (abgezinster Bodenwert, § 257 BewG), ergänzend hinzuzurechnen (§ 252 BewG Rz. 26, 27).

Für die Kapitalisierung des jährlichen Reinertrags des Grundstücks (Ertragsanteile für Grund und Boden sowie Gebäude) nach § 253 BewG und die Abzinsung des Bodenwerts nach § 257 BewG sind jeweils die wirtschaftliche Restnutzungsdauer des Gebäudes (§ 253 Abs. 2 S. 3–6 BewG, § 253 BewG Rz. 16ff.) und derselbe Liegenschaftszinssatz (§ 256 BewG) zugrunde zu legen.

Auszug aus dem Workflow des Ertragswertverfahren (abgezinster Bodenwert)

Der Wert des Grund und Bodens ist grundsätzlich eine stete Größe, die nur allgemeinen Wertschwankungen unterworfen ist. Die dem Grund und Boden zuzurechnenden Erträge bzw. Verzinsungsanteile des Bodenwerts sind daher grundsätzlich über eine unbegrenzte Nutzungsdauer als "ewige Rente" zu kapitalisieren (Barwert einer ewigen Rente). Infolgedessen wird zum Ablauf der wirtschaftlichen Restnutzungsdauer des Gebäudes zunächst davon ausgegangen, dass ein Wert für den Grund und Boden verbleibt, der – unverändert – dem Wert des Grund und Bodens im Feststellungszeitpunkt entspricht. Zur Vermeidung einer Doppelberücksichtigung des bereits im Rahmen der Kapitalisierung des jährlichen Reinertrags des Grundstücks über die wirtschaftliche Restnutzungsdauer des Gebäudes erfassten Ertragswertanteils für den Grund und Boden (Verzinsungsanteile für den Bodenwert) ist dieser verbleibende – volle – Bodenwert aber nur in einer – wiederum über die wirtschaftliche Restnutzungsdauer des Gebäudes – abgezinsten Größenordnung dem kapitalisierten jährlichen Reinertrag des Grundstücks als komplementärer Restwert hinzuzurechnen (§ 252 BewG Rz. 20).

1.1 Regelungsgegenstand

Rz. 2

In § 257 wird die Ermittlung des abgezinsten Bodenwerts auf der Grundlage des Werts für ein unbebautes Grundstücks i. S. d. § 247 BewG bestimmt.^[1]

In Abs. 1 S. 1 der Vorschrift wird zunächst der Bodenwert nach § 247 BewG, respektive der Wert des unbebauten Grundstücks i. S. d. des § 247 BewG, zur Ausgangsgröße für die Ermittlung des abgezinsten Bodenwerts bestimmt (Rz. 1). Bei der Ermittlung des Bodenwerts für Ein- und Zweifamilienhäuser sind zur Berücksichtigung abweichender Grundstücksgrößen des Weiteren die Umrechnungskoeffizienten nach der Anlage 36 zum BewG anzuwenden (Abs. 1 S. 2 der Vorschrift).

In Abs. 2 der Vorschrift wird die Abzinsung des Bodenwerts geregelt. Der nach Abs. 1 der Vorschrift ermittelte Bodenwert ist hiernach mit Ausnahme des Werts von selbstständig nutzbaren Teilflächen i. S. d. Abs. 3 der Vorschrift mit dem sich aus der Anlage 41 zum BewG ergebenden Abzinsungsfaktor abzuzinsen.

Rz. 3

einstweilen frei

[1] S. Begründung zum Entwurf eines Grundsteuer-Reformgesetzes, zu § 251 Abs. 1 BewG, BT-Drs. 19/11085 v. 25.6.2019, 116.

1.2 Rechtsentwicklung

Rz. 4

§ 257 BewG wurde mit dem Grundsteuer-Reformgesetz vom 26.11.2019^[1] in das Bewertungsgesetz eingeführt und seither nicht geändert.

Rz. 5

Nach seiner systematischen Stellung innerhalb des Unterabschnitts C des Siebenten Abschnitts des Zweiten Teil des Bewertungsgesetzes zum Grundvermögen erstreckt sich der sachliche Geltungsbereich des § 257 BewG ausschließlich auf das inländische Grundvermögen (§§ 231, 243, 244 BewG), einschließlich der nach § 218 S. 3 i. V. m. § 99 Abs. 1 Nr. 1 BewG dem Grundvermögen zugeordneten und wie Grundvermögen zu bewertenden Betriebsgrundstücke. Innerhalb des Bereichs des Grundvermögens findet § 257 BewG gem. § 250 Abs. 2 BewG auf die Bewertung der sog. Wohngrundstücke (Ein- und Zweifamilienhäuser, Mietwohngrundstücke und Wohnungseigentum) im Ertragswertverfahren nach den §§ 252–257 BewG Anwendung.

§ 257 BewG ist gem. § 266 Abs. 1 BewG erstmals für den Hauptfeststellungszeitpunkt 1.1.2022 anzuwenden.

Rz. 6

einstweilen frei

[1] Grundsteuer-Reformgesetz v. 26.11.2019, BGBl I 2019, 1794.

1.3 Regelungszusammenhänge

Rz. 7

Nach § 252 S. 1 BewG ermittelt sich der Grundsteuerwert im Ertragswertverfahren nach den §§ 252–257 BewG aus der Summe des kapitalisierten Reinertrags (Barwert des Reinertrags) nach § 253 BewG und des abgezinsten Bodenwerts nach § 257 BewG (§ 252 BewG Rz. 29).

Zur Ermittlung des abgezinsten Bodenwerts ist vom Bodenwert nach § 247 BewG auszugehen, der bei der Bewertung von Ein- und Zweifamilienhäusern zur Berücksichtigung abweichender Grundstücksgrößen anhand der Umrechnungskoeffizienten nach der Anlage 36 zum BewG anzupassen ist.

Der Bodenwert ist mit Ausnahme des Werts von selbstständig nutzbaren Teilflächen mit dem sich aus Anlage 41 zum BewG ergebenden Abzinsungsfaktor, der sich nach der wirtschaftlichen Restnutzungsd...