Roscher, GrStG, BewG § 259 Ermittlung des Gebäudesachwerts / 3 Ausgangspunkt: Normalherstellungskosten (Abs. 1)

Rz. 10

In § 259 Abs. 1 BewG werden die Normalherstellungskosten (NHK) nach der Anlage 42 zum BewG zum Ausgangspunkt der Ermittlung des Gebäudesachwerts bestimmt.

Die NHK nach § 259 Abs. 1 BewG i. V. m. Anlage 42, Teil II. zum BewG, sind nicht die tatsächlichen, sondern die gewöhnlichen Herstellungskosten für die jeweilige Gebäudeart und Baujahrgruppe in EUR/m² Brutto-Grundfläche mit dem Kostenstand 2010.^[1]

Die NHK beruhen auf den Kostenkennwerten der Normalherstellungskosten 2010 (NHK 2010) nach der Anlage 1 der SW-RL (§ 258 BewG Rz. 13 und Rz. 12ff.).^[2] Hiermit wird einerseits sichergestellt, dass durch die NHK wie durch die NHK 2010 Kosten erfasst werden, die marktüblich für die Neuerrichtung einer entsprechenden baulichen Anlage aufzuwenden wären (§ 258 BewG Rz. 13).^[3] Anderseits umfassen die NHK wie die NHK 2010 dadurch mit Kostenstand 2010 die

• die Kostengruppen 300 (Bauwerk – Baukonstruktion) und 400 (Bauwerk – Technische Anlagen) der DIN 276-11:2006,
• die üblicherweise entstehenden Baunebenkosten (Kostengruppen 730 und 771 der DIN 276), insbesondere für Planung, Baudurchführung, behördliche Prüfungen und Genehmigungen^[4] sowie die
• Umsatzsteuer^[5].

Bei den NHK 2010 und infolgedessen bei den NHK handelt es sich um Durchschnittswerte für das gesamte Bundesgebiet.^[6] Gleichwohl hat der Gesetzgeber in Anlehnung an die SW-RL auf eine Regionalisierung der Normalherstellungskosten mittels Regionalisierungs- oder Ortsgrößenfaktoren verzichtet (§ 258 BewG Rz. 16). Die Berücksichtigung der Lage auf dem Grundstücksmarkt, einschließlich der regionalen Baupreisverhältnisse, erfolgt nunmehr grundsätzlich über die Anwendung der Sachwertfaktoren^[7] bzw. der Wertzahl nach Maßgabe des § 260 BewG i. V. m. der Anlage 43 zum BewG (§ 260 BewG Rz. 9 und 10).^[8]

Im Unterschied zu den NHK 2010 wurden die NHK in der Anlage 42, Teil II. zum BewG, durch einen pauschalen Zuschlag in Höhe von 3 % zur Berücksichtigung von baulichen Anlagen die keine Gebäude sind, insbesondere Außenanlagen, und sonstigen Anlagen (§ 243 BewG Rz. 35) erhöht.

Rz. 11

einstweilen frei

[1] A 259.1 AEBewGrSt.

[2] Richtlinie zur Ermittlung des Sachwerts (Sachwertrichtlinie – SW-RL) v. 5.9.2012 zu den §§ 21–23 ImmoWertV 2010, BAnz AT 18.10.2012, B 1. Zwischenzeitlich wurden die NHK 2010 aus der Anlage 1 der SW-RL inhaltsgleich in die Anlage 4 der ImmoWertV v. 14.7.2021 überführt.

[3] S. § 22 Abs. 2 S. 1 ImmoWertV 2010.

[4] § 22 Abs. 2 S. 3 ImmoWertV.

[5] S. 4.1.1.1 Abs. 3 SW-RL. Die Berechtigung zum Vorsteuerabzug zählt zu den ungewöhnlichen und persönlichen Verhältnissen i. S. d. § 9 Abs. 2 S. 3 BewG, BFH v. 30.6.2010, II R 60/08, BStBl II 2010, 897.

[6] S. auch ImmoWertA-E, Nr. 36.3.1.

[7] Nr. 5 Abs. 1 S. 1 SW-RL.

[8] S. Begründung zum Entwurf eines Grundsteuer-Reformgesetzes, zu § 260 BewG, BT-Drs. 19/11085 v. 25.6.2019, 119; Begründung zu § 14 Abs. 2 Nr. 1 ImmoWertV 2010, BR-Drs. 171/10 v. 26.3.2010, 50, 51.

3.1 Herleitung der Normalherstellungskosten

Rz. 12

Die Normalherstellungskosten (NHK) nach § 259 Abs. 1 BewG i. V. m. der Anlage 42, Teil II. zum BewG wurden de facto mehrstufig aus den Kostenkennwerten der Normalherstellungskosten 2010 (NHK 2010) in der Anlage 1 der SW-RL hergeleitet.

Herleitung der Normalherstellungskosten (NHK)

Vordergründig wurden die NHK aus den Pauschalherstellungskosten (PHK) abgeleitet, die im Rahmen der Bundesratsinitiative Ende 2016 zur Reform des Grundsteuer- und Bewertungsrecht vorgeschlagen wurden (sog. Kostenwertmodell).^[1] Die PHK wurden lediglich zur pauschalen Berücksichtigung der baulichen Außenanlagen, wie beispielsweise befestigte Plätze und Wege, Ver- und Entsorgungseinrichtungen sowie Einfriedungen, und sonstigen Anlagen in Höhe von 3 Prozent erhöht.

Die PHK wurden ihrerseits jedoch aus dem arithmetischen Mittelwert der Regelherstellungskosten (RHK) von vergleichbaren Gebäudearten für die Standardstufen 2 – 4 lt. Anlage 24 zum BewG in der Fassung des Steueränderungsgesetzes vom 2.11.2015^[2] abgeleitet. Bei dieser Ableitung sind vergleichbare Gebäudearten mit annähernd gleichen PHK zusammengefasst worden. Hierbei wurde berücksichtigt, dass zur verwaltungsökonomischen Bewältigung eines Massenverfahrens möglichst zwischen eindeutig identifizierbaren Bauweisen und Nutzungstypen unterschieden wird. Die Differenzierung der PHK erfolgte entsprechend der Unterteilung der RHK in Standardstufen nach der Anlage 24 zum BewG, wobei die Einordnung in Abhängigkeit der Baujahre in 3 Gruppen durchgeführt wurde (Baujahre vor 1995 = Standardstufe 2 / Baujahre 1995 – 2004 = Standardstufe 3 / Baujahre ab 2005 = Standardstufe 4). Bei der Differenzierung nach den 3 baujahrbezogenen Gruppen wurden insbesondere die energetischen Anforderungen aus der Beschreibung der Gebäudestandards berücksichtigt. Bei Gebäuden mit Baujahren vor 1995 kann im Allgemeinen von einem geringeren Standard ausgegangen werden. Dagegen kann bei Baujahren ab 2005 eine höhere Standardstufe unterstellt werden. Auf eine Eingruppierung entsprechend der Standardstufe 1 und 5 gem. Anlage 24 zum BewG wurde hinsichtlich der typi...