Roscher, GrStG, BewG § 259 Ermittlung des Gebäudesachwerts / 3.1 Herleitung der Normalherstellungskosten

Rz. 12

Die Normalherstellungskosten (NHK) nach § 259 Abs. 1 BewG i. V. m. der Anlage 42, Teil II. zum BewG wurden de facto mehrstufig aus den Kostenkennwerten der Normalherstellungskosten 2010 (NHK 2010) in der Anlage 1 der SW-RL hergeleitet.

Herleitung der Normalherstellungskosten (NHK)

Vordergründig wurden die NHK aus den Pauschalherstellungskosten (PHK) abgeleitet, die im Rahmen der Bundesratsinitiative Ende 2016 zur Reform des Grundsteuer- und Bewertungsrecht vorgeschlagen wurden (sog. Kostenwertmodell).^[1] Die PHK wurden lediglich zur pauschalen Berücksichtigung der baulichen Außenanlagen, wie beispielsweise befestigte Plätze und Wege, Ver- und Entsorgungseinrichtungen sowie Einfriedungen, und sonstigen Anlagen in Höhe von 3 Prozent erhöht.

Die PHK wurden ihrerseits jedoch aus dem arithmetischen Mittelwert der Regelherstellungskosten (RHK) von vergleichbaren Gebäudearten für die Standardstufen 2 – 4 lt. Anlage 24 zum BewG in der Fassung des Steueränderungsgesetzes vom 2.11.2015^[2] abgeleitet. Bei dieser Ableitung sind vergleichbare Gebäudearten mit annähernd gleichen PHK zusammengefasst worden. Hierbei wurde berücksichtigt, dass zur verwaltungsökonomischen Bewältigung eines Massenverfahrens möglichst zwischen eindeutig identifizierbaren Bauweisen und Nutzungstypen unterschieden wird. Die Differenzierung der PHK erfolgte entsprechend der Unterteilung der RHK in Standardstufen nach der Anlage 24 zum BewG, wobei die Einordnung in Abhängigkeit der Baujahre in 3 Gruppen durchgeführt wurde (Baujahre vor 1995 = Standardstufe 2 / Baujahre 1995 – 2004 = Standardstufe 3 / Baujahre ab 2005 = Standardstufe 4). Bei der Differenzierung nach den 3 baujahrbezogenen Gruppen wurden insbesondere die energetischen Anforderungen aus der Beschreibung der Gebäudestandards berücksichtigt. Bei Gebäuden mit Baujahren vor 1995 kann im Allgemeinen von einem geringeren Standard ausgegangen werden. Dagegen kann bei Baujahren ab 2005 eine höhere Standardstufe unterstellt werden. Auf eine Eingruppierung entsprechend der Standardstufe 1 und 5 gem. Anlage 24 zum BewG wurde hinsichtlich der typisierenden Betrachtungsweise verzichtet. Dies entspricht insgesamt der Grundkonzeption der SW-RL zur Berücksichtigung der unterschiedlichen Ausstattungsstandards und ermöglicht eine – automationsunterstützte – typisierende Berücksichtigung der baujahrtypischen Ausstattung.^[3]

Die zur Grundbesitzbewertung für Zwecke der Erbschaft- und Schenkungsteuer sowie Grunderwerbsteuer angewendeten RHK in der Anlage 24 zum BewG wurden wiederum in Anlehnung an die Normalherstellungskosten 2010 (NHK 2010) nach Anlage 1 der SW-RL ermittelt. Problematisch hierbei war insbesondere, dass in der Anlage 1 der SW-RL die Kostenkennwerte der NHK 2010 für die Standardstufen 1 und 2 nur für die Gebäudearten 1.01–3.33 (frei stehende Ein- und Zweifamilienhäuser, Doppel- und Reihenhäuser) konkret festgelegt wurden. Für die übrigen Gebäudearten wurde lediglich vorgegeben, dass bei nicht mehr zeitgemäßen Standardmerkmalen ein entsprechender Abschlag sachverständig vorzunehmen sei.^[4] Da diese Aufgabe nicht dem einzelnen Sachbearbeiter im Finanzamt überlassen werden konnte, wurden in der Anlage 24, Teile II. und III. zum BewG mit wenigen Ausnahmen für die anderen Gebäudearten ergänzend bundeseinheitlich RHK für die Standardstufen 1 und 2 inkl. Beschreibung der Standardstufen sachverständig festgelegt. Für den Nachweis der Herleitung der NHK nach § 259 Abs. 1 BewG i. V. m. Anlage 42, Teil II. zum BewG ist nur die Herleitung der fehlenden RHK für die Standardstufe 2 nachzuvollziehen.

Zur Herleitung der fehlenden RHK für die Standardstufen 1 und 2 erfolgte zunächst eine Orientierung an der prozentualen Abstufung der Kostenkennwerte für die Gebäudearten 1.01 bis 3.33 (frei stehende Ein- und Zweifamilienhäuser, Doppelhäuser und Reihenhäuser) der NHK 2010. Für die Standardstufe 2 zeigte sich hierbei zunächst folgendes Bild:

RHK: Abstufung der Standardstufe 2 aus den NHK 2010 (Erkenntnis)

Aus dieser Erkenntnis und der Berücksichtigung eines weiteren – konservativen – Abschlags in Höhe von 10 % wurden die RHK für die Standardstufe 2 (nicht zeitgemäßer, einfacher Standard) im Verhältnis zur Standardstufe 3 (zeitgemäßer Standard – Basis 2010) wie folgt prozentual abgestuft:

RHK: Ableitung der Standardstufe 2 aus den NHK 2010 (Abstufung)

Für die Gebäudearten 17.3 (Sakralbauten) und 17.4 (Friedhofsgebäude) wurde auf den zusätzlichen – konservativen – Abschlag in Höhe von 10 % verzichtet.^[5]

Nach abschließender Auf- oder Abrundung auf den nächsten vollen 5-EUR-Betrag wurden die RHK festgelegt.

RHK: Abstufung der Standardstufe 2 aus den NHK 2010 (z. B. Gebäudeart 5.1)

Für die Gebäudearten 14 (Reithallen, ehemalige landwirtschaftliche Mehrzweckhallen, Scheunen und Ähnliches) und 16 – 18 (Garagen/Carports) wurde analog zur SW-RL auf die gesonderte Ausbildung der Standardstufe 2 verzichtet und generell nur ein Betrag angegeben.

Die komplette Herleitung der Normalherstellungskosten (NHK) nach § 259 Abs. 1 BewG