Roscher, GrStG, BewG § 259 Ermittlung des Gebäudesachwerts / 3.2 Differenzierung der Normalherstellungskosten

Rz. 14

Die Normalherstellungskosten in EUR/m² Brutto-Grundfläche sind in der Anlage 42, Teil II. zum BewG nach 18 Gebäudearten (mit weiteren Untergliederungen) und 3 baujahrbezogenen Gruppen differenziert.^[1]

Auszug aus der Anlage 42, Teil II. zum BewG

Rz. 15

einstweilen frei

[1] A 259.1 S. 2 AEBewGrSt.

3.2.1 Differenzierung nach Gebäudearten

Rz. 16

Bei der Bestimmung der anzunehmenden Gebäudeart nach der Anlage 42, Teil II. zum BewG ist auf das gesamte Gebäude oder einen baulich selbstständig abgrenzbaren Teil eines Gebäudes (Gebäudeteil) abzustellen. Entscheidungserheblich für die Einstufung ist allein das durch die Hauptnutzung des Gebäudes oder Gebäudeteils entstandene Gesamtgepräge. Zur Hauptnutzung gehörende übliche Nebenräume, wie z. B. Lager- und Verwaltungsräume bei Warenhäusern oder separate Büroräume in einem Autohaus, sind entsprechend dem Gesamtgepräge der Hauptnutzung zuzurechnen.^[1]

Rz. 17

einstweilen frei

[1] A 259.2 Abs. 1 AEBewGrSt.

3.2.1.1 Bestimmung der Gebäudeart bei gemischt genutzten Grundstücken

Rz. 18

Bei einem gemischt genutzten Gebäude i. S. d. § 249 Abs. 7 BewG beträgt die wirtschaftliche Gesamtnutzungsdauer i. S. d. Anlage 38 zum BewG einheitlich 80 Jahre. Die NHK ergeben sich unabhängig von der konkreten (Teil-)Nutzung des Gebäudes aus der Gebäudeart 1 der Anlage 42, Teil II., zum BewG.

Praxis-Beispiel

Gebäudeart – gemischt genutzes Grundstück:^[1]

In einem im Jahr 1987 errichteten Gebäude befindet sich im Erdgeschoss eine Apotheke, die darüber liegenden 3 Etagen sind zu Wohnzwecken vermietet. Es liegt ein gemischt genutztes Grundstück vor. Die noch nicht indizierten NHK nach der Anlage 42, Teil II. zum BewG betragen für die gesamte Bruttogrundfläche 695 EUR/m². Die wirtschaftliche Gesamtnutzungsdauer beträgt für das gesamte Gebäude einheitlich 80 Jahre.

Rz. 19

einstweilen frei

[1] A 259.2 Abs. 4 AEBewGrSt.

3.2.1.2 Bestimmung der Gebäudeart bei Teileigentum

Rz. 20

Nach Tz. 19 der Anlage 42, Teil II. zum BewG ist das Teileigentum in Abhängigkeit von der baulichen Gestaltung den übrigen in der Anlage 42, Teil II. zum BewG genannten Gebäudearten zuzuordnen.

Praxis-Beispiel

Discountermarkt im Erdgeschoss eines Wohnhauses mit Eigentumswohnungen:^[1]

Der Discountermarkt als Teileigentum bildet eine eigene wirtschaftliche Einheit und ist im Sachwertverfahren mit den NHK der Gebäudeart 10.1 (entsprechend Verbrauchermärkte) zu bewerten. Die Eigentumswohnungen bilden jede für sich ebenfalls eine eigene wirtschaftliche Einheit, die im Ertragswertverfahren zu bewerten ist.

Wenn sich die bauliche Gestaltung des Teileigentums und des übrigen Gesamtgebäudes nicht voneinander unterscheiden, ist i. d. R. das Gesamtgepräge des Gebäudes maßgebend.

Praxis-Beispiel

Bestimmung der Gebäudeart nach dem Gesamtgepräge des Gebäudes:^[2]

Zur Bewertung eines Teileigentums als Rechtsanwalts-, Notar- oder Arztpraxis in einem mehrgeschossigen Wohnhaus, welches baulich wie ein vergleichbares Wohnungseigentum gestaltet ist, ist es sachgerecht, die NHK der Gebäudeart 1 (gemischt genutzte Grundstücke / Wohnhäuser mit Mischnutzung) heranzuziehen. Befindet sich ein solches Teileigentum z. B. in einem Büro- und Geschäftsgebäude, können die NHK der Gebäudeart 3 (Bürogebäude, Verwaltungsgebäude) zugrunde gelegt werden.

Rz. 21

einstweilen frei

[1] A 259.2 Abs. 3 S. 1 AEBewGrSt.

[2] A 259.2 Abs. 3 S. 2 AEBewGrSt.

3.2.1.3 Auffangklausel für nicht aufgeführte Gebäudearten

Rz. 22

Es liegt in der Natur der Sache, dass die Anlage 42 zum BewG nicht unmittelbar für alle erdenklichen Gebäudearten Normalherstellungskosten ausweist. Der Gesetzgeber hat auf die in der Anlage 1 der SW-RL dargestellten Gebäudearten zurückgegriffen (Rz. 12).

Infolgedessen enthält das Tabellenwerk in der Anlage 42 zum BewG eine Auffangsklausel für nicht aufgeführte Gebäudearten. Nach Tz. 20 der Anlage 42, Teil II. zum BewG sind für nicht aufgeführte Gebäudearten sowohl die NHK nach der Anlage 42, Teil II. zum BewG als auch die wirtschaftliche Gesamtnutzungsdauer nach der Anlage 38 zum BewG aus vergleichbaren Gebäudearten abzuleiten. Zu diesem Zweck ist bei Geschäftsgrundstücken, dem Teileigentum und sonstigen bebauten Grundstücken auf die Gebäudeart abzustellen, die mit der Hauptnutzung des Gebäudes die größten Übereinstimmungen aufweist (Rz. 16).^[1]

Die Verwaltungsanweisungen enthalten hierzu folgende Beispieldarstellung:^[2]

Nicht aufgeführte Gebäudeart	Vergleichbar mit Gebäudeart		Gesamt-nutzungs-dauer	Gebäudeart
Abfertigungsgebäude, Terminal, Bahnhofshalle	Betriebs- und Werkstätten, mehrgeschossig, hoher Hallenanteil; industrielle Produktionsgebäude, überwiegend Skelettbauweise		40 Jahre	11.2
Apotheke, Boutique, Laden	Kauf- und Warenhäuser		50 Jahre	10.2
Bar, Tanzbar, Nachtclub	Beherbergungsstätten, Hotels, Verpflegungseinrichtungen		40 Jahre	4
Baumarkt, Discountermarkt, Gartenzentrum	Verbrauchermärkte		30 Jahre	10.1
Bürgerhaus	Gemeindezentren, Saalbauten, Veranstaltungsgebäude, Vereinsheime		40 Jahre	4
Einkaufszentrum (Shopping-Center, Shopping-Mall)	Kauf- und Warenhäuser		50 Jahre	10.2
Gewerblich genutzte frei stehende Überdachung	Lagergebäude ohne Mischnutzung, Kaltlager		40 Jahre	12.1
Großraumdisco, Kino, Konzertsaalbau	Gemeindezentren, Saalbauten, Veranstaltungsgebäude, Vereinsheime		40 Jahre	4
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