Roscher, GrStG, BewG § 259 Ermittlung des Gebäudesachwerts / 6 Berücksichtigung der Alterswertminderung (Abs. 4)

Rz. 36

Die mithilfe des Baupreisindex auf den Hauptfeststellungszeitpunkt 1.1.2022 bezogenen NHK (Rz. 34) sind Kosten, die marktüblich für die Neuerrichtung einer entsprechenden baulichen Anlage (Gebäudeart) aufzuwenden wären (Rz. 10). Soweit es sich auf den Hauptfeststellungszeitpunkt nicht um einen Neubau handelt, ist daher zur Ermittlung des Gebäudesachwerts vom Gebäudenormalherstellungswert, der durch Multiplikation der an den Hauptfeststellungszeitpunkt angepassten NHK und der Brutto-Grundfläche ermittelt wurde (Rz. 28), nach Maßgabe des § 259 Abs. 4 BewG noch eine Alterswertminderung abzuziehen.^[1]

Rz. 37

einstweilen frei

[1] S. auch Nr. 4.3 Abs. 1 und 2 SW-RL.

6.1 Alterswertminderung

Rz. 38

Die Alterswertminderung hat das Ziel, den zunächst nach üblichen Kosten eines Neubaus ermittelten (Herstellungs-)Wert auf einen marktüblichen Wert zu reduzieren, der für ein wirtschaftlich gealtertes Objekt im gewöhnlichen Geschäftsverkehr erzielbar ist. Mit der Alterswertminderung soll dementsprechend die Wertminderung erfasst werden, die im gewöhnlichen Geschäftsverkehr berücksichtigt wird, weil ein Gebäude mit zunehmenden Alter trotz seiner ordnungsgemäßen Instandhaltung gegenüber den zeitlichen Anforderungen zurückfällt. Ein Gebäude unterliegt aufgrund sich wandelnder Anforderungen einem wirtschaftlichem Wertverzehr. Eine Alterswertminderung kann insoweit auch als eine Marktanpassung begriffen werden.^[1]

Rz. 39

einstweilen frei

[1] Kleiber, in Verkehrswertermittlung von Grundstücken, Syst. Darstellung Sachwertverfahren, Rz. 178 und 180, 9. Auflage 2020, 2096 und 2097.

6.2 Abzug der Alterswertminderung vom Gebäudenormalherstellungswert (Abs. 4 S. 1)

Rz. 40

In § 259 Abs. 4 S. 1 BewG wird zunächst nur angeordnet, dass vom Gebäudenormalherstellungswert eine Alterswertminderung abzuziehen ist.

Die Alterswertminderung wird im BewG nicht explizit definiert. In § 259 Abs. 4 S. 2 – 5 BewG wird lediglich die Ermittlung der Alterswertminderung für den Regelfall und für Sonderfälle (Annahme eines späteren Baujahrs nach einer Kernsanierung, Mindest-Restwertregelung sowie Begrenzung der Alterswertminderung bei einer Abbruchverpflichtung) geregelt (Rz. 42ff.).

Wirtschaftliche Gesichtspunkte werden wie bei der Bestimmung der Restnutzungsdauer im typisierten Ertragswertverfahren nach den §§ 252ff. BewG (§ 253 BewG Rz. 16) nur in beschränktem Umfang berücksichtigt. Der Bundesrat hielt die Berücksichtigung solcher "das Gebäudealter" (zutreffend die Restnutzungsdauer des Gebäudes) verlängernder oder verkürzender Umstände, wie eine Kernsanierung oder eine Abbruchverpflichtung, für einen nicht zu rechtfertigenden bürokratischen und administrativen Aufwand. Betroffene Eigentümer müssten in den Feststellungserklärungen entsprechende Zusatzangaben machen, z. B. zum Umfang erfolgter Sanierungen, um zu beurteilen, ob hierdurch eine Verlängerung der wirtschaftlichen Gesamtnutzungsdauer eingetreten ist. Auch in Anbetracht der vermutlich sehr geringen Anzahl von Fällen, in denen diese Berücksichtigung steuerrelevant wäre, sei eine solche Verkomplizierung des Bewertungsverfahrens abzulehnen.^[1]

Im Interesse einer relations- und realitätsgerechten Bewertung hat der Gesetzgeber zumindest an der Verlängerung der Restnutzungsdauer (Annahme eines späteren Baujahrs) nach einer Kernsanierung des Gebäudes (§ 259 Abs. 4 S. 3 BewG, Rz. 47 f.) sowie an einer Begrenzung der Restnutzungsdauer bei einer Abbruchverpflichtung (§ 259 Abs. 4 S. 4 BewG, Rz. 52) festgehalten. Einem strukturellen Vollzugsdefizit wird durch die angeforderte Angabe einer Kernsanierung und einer Abbruchverpflichtung in der Erklärung zur Feststellung des Grundsteuerwerts wirksam begegnet.^[2] Eine gewisse Verlängerung der Restnutzungsdauer bewirkt auch die Restwertregelung (Begrenzung der Alterswertminderung auf 70 %) in § 259 Abs. 4 S. 5 BewG (Rz. 50).

Rz. 41

einstweilen frei

[1] S. Stellungnahme des Bundesrates zum Entwurf eines Grundsteuer-Reformgesetzes v. 20.9.2019, Nr. 11 zu § 253 Abs. 2 S. 4 und 6 BewG, BR-Drs. 354/19 (B) v. 20.9.2019, 9.

[2] A.A. Grootens, in Grootens, GrStG/BewG, zu § 253 BewG, Rz. 74.

6.3 Ermittlung der Alterswertminderung (Abs. 4 S. 2 )

Rz. 42

Die Alterswertminderung bestimmt sich gem. § 259 Abs. 4 S. 2 BewG regelmäßig durch die Multiplikation des Gebäudenormalherstellungswerts (Rz. 28) mit dem Verhältnis des Alters des Gebäudes im Hauptfeststellungszeitpunkt zur typisierten wirtschaftlichen Gesamtnutzungsdauer des Gebäudes nach Anlage 38 zum BewG.

Die Alterswertminderung wird mithin in einem Prozentsatz der Gebäudenormalherstellungskosten ausgedrückt und lässt sich regelmäßig anhand folgender Formel ermitteln:

Entsprechend zu § 23 S. 2 ImmoWertV 2010 ist ausschließlich von einer gleichmäßigen (linearen) jährlichen Wertminderung auszugehen.

Praxis-Beispiel

Ausgangsdaten:

Hauptfeststellungszeitpunkt	1.1.2022
Grundstücksart	Gemischt genutztes Grundstück
Baujahr	1980
Gesamtnormalherstellungswert	500.000 EUR

1. Ermittlung der Alterswertminderung in %

Alterswertminderung in %	Gebäudealter 42 Jahre (Jahr des Hauptfeststellungszeitpunkts 2022 – Baujahr 1980)	x	100
	Gesamtnutzungsdauer 80 Jahre (Anlage 38 BewG)

= 52,5 %

2. Alterswertminde...