Roscher, GrStG, BewG § 259 Ermittlung des Gebäudesachwerts / 7 Grundstück mit mehreren selbständigen Gebäuden oder Gebäudeteilen

7.1 Mehrere selbständige Gebäude oder Gebäudeteile

Rz. 54

Besteht eine wirtschaftliche Einheit aus mehreren Gebäuden oder Gebäudeteilen von einer gewissen Selbständigkeit, die verschiedene Bauarten aufweisen, unterschiedlich genutzt werden oder die in verschiedenen Jahren bezugsfertig geworden sind, ist im Sachwertverfahren jedes Gebäude und jeder Gebäudeteil für sich zu bewerten. Normalherstellungskosten, Brutto-Grundfläche und Alterswertminderung sind jeweils gesondert zu ermitteln. Sofern für selbstständige Gebäude bzw. Gebäudeteile in den Anlagen zum BewG keine Gebäudeart ausgewiesen wird, sind die Gesamtnutzungsdauer aus der Gesamtnutzungsdauer vergleichbarer Gebäudearten und die Normalherstellungskosten aus den Normalherstellungskosten vergleichbarer Gebäudearten abzuleiten (Rz. 22, 45).^[1]

Bei Geschäftsgrundstücken und gemischt genutzten Grundstücken mit mehreren selbständigen Gebäuden oder Gebäudeteilen können sich – je nach Nutzung – unterschiedliche Gesamtnutzungsdauern ergeben.^[2]

Praxis-Beispiel

Mehrere selbständige Gebäudeteile:^[3]

In einem im Jahr 2020 errichteten Gebäude werden die unteren Etagen von einem Warenhaus genutzt. In den darüber liegenden Etagen wird ein Hotel betrieben. Außerdem befindet sich in dem Gebäude eine Tiefgarage, die von den Warenhauskunden und den Hotelgästen genutzt wird.

Warenhaus, Hotel und Tiefgarage sind jeweils baulich selbstständig abgrenzbare Gebäudeteile, die gesondert zu bewerten sind.

Rz. 54

einstweilen frei

[1] A 259.6 Abs. 1 S. 1–3 AEBewGrSt.

[2] S A 259.6 Abs. 1 S. 4 AEBewGrSt mit mehreren Einzelbeispielen.

[3] A 259.6 Abs. 1 S. 4, Beispiel 1 AEBewGrSt.

7.2 Mehrere nicht selbstständige Gebäude oder Gebäudeteile

Rz. 55

Bei einer wirtschaftlichen Einheit mit nicht selbstständigen Gebäuden oder Gebäudeteilen ist von einer einheitlichen Alterswertminderung auszugehen. Handelt es sich hierbei um ein Geschäftsgrundstück, das aus einem Gebäude mit nicht selbstständigen Gebäudeteilen verschiedener Bauart oder Nutzung (z. B. geschossweise unterschiedliche Bauart, Tiefgarage unter Bankgebäude) besteht, ist zur Ermittlung einer einheitlichen Alterswertminderung im Hauptfeststellungszeitpunkt die typisierte wirtschaftliche Gesamtnutzungsdauer für Geschäftsgrundstücke laut Anlage 38 zum BewG anzunehmen, die dem durch die Hauptnutzung des Gebäudes bestimmten Gesamtgepräge des Gebäudes entspricht. Handelt es sich bei der zu bewertenden wirtschaftlichen Einheit um ein gemischt genutztes Grundstück, ist die typisierte wirtschaftliche Gesamtnutzungsdauer für gemischt genutzte Grundstücke in Höhe von 80 Jahren anzunehmen (Rz. 45).^[1]

Rz. 56

einstweilen frei

[1] A 259.6 Abs. 3 und 259.5 Abs. 2 S. 4 AEBewGrSt.

7.3 Anbauten und Aufstockungen

Rz. 57

Anbauten teilen aufgrund ihrer Bauart oder Nutzung grundsätzlich das Schicksal des Hauptgebäudes. Nur wenn anzunehmen ist, dass ein Erweiterungsbau nach Größe, Bauart oder Nutzung eine andere Alterswertminderung als das Hauptgebäude haben wird, ist jeder Gebäudeteil für sich zu bewerten (Rz. 53).^[1]

Für Aufstockungen ist grundsätzlich das Baujahr der unteren Geschosse zugrunde zu legen. Es ist jedoch zu prüfen, ob die baulichen Maßnahmen eine Kernsanierung darstellen und daher ein fiktiv späteres Baujahr anzunehmen ist(Rz. 48).^[2]

[1] A 259.6 Abs. 2 S. 1 und 2 AEBewGrSt.

[2] A 259.6 Abs. 2 S. 3 und 4 AEBewGrSt.