Sächsisches FG Urteil vom 10.12.2008 - 8 K 327/07

rechtskräftig

Entscheidungsstichwort (Thema)

Maßgeblichkeit der vertraglichen Kaufpreisaufteilung

Leitsatz (redaktionell)

1. Die von den am Erwerbsvorgang beteiligten Vertragsparteien vorgenommene Aufteilung des Gesamtkaufpreises für ein Grundstück ist für die Ermittlung der AfA-Bemessungsgrundlage maßgeblich, solange dagegen keine nennenswerten Bedenken bestehen. Eine schätzungsweise Aufteilung ist nur beim Bestehen von Zweifeln an der wirtschaftlichen Haltbarkeit der vertraglichen Kaufpreisaufteilung zulässig. Das ist nicht der Fall, wenn sich ein Verkehrswertverhältnis von 24,84 v.H. für den anteiligen Grund und Boden und die Altbausubstanz und von 75,16 v.H. für den anteiligen Sanierungsaufwand ergibt und die Kaufpreisaufteilung in der Nachtragsurkunde im Verhältnis von 20,38 v.H. zu 79,62 v.H. erfolgt.

2. Die Erwerbsnebenkosten beeinflussen den Verkehrswert eines Grundstücks nicht.

Normenkette

EStG § 7 Abs. 4 S. 1 Nr. 2 Buchst. a, Abs. 5a; AO § 162; FördG §§ 1, 3 Nr. 3, § 4

Tenor

Die Bescheide über die gesonderte und einheitliche Feststellung von Besteuerungsgrundlagen 1999 bis 2003 vom 18.03.2005 und der Bescheid über die einheitliche und gesonderte Feststellung von Besteuerungsgrundlagen 2004 vom 24.04.2006 jeweils in der Gestalt der Einspruchsentscheidungen vom 19.01.2007 werden dahingehend geändert, dass für die Absetzung für Abnutzung und die Sonderabschreibung der Eigentumswohnungen der Klägerin Anschaffungskosten für die Gebäudeanteile in Höhe von insgesamt 75.037 DM und Anschaffungskosten, die auf Modernisierungsmaßnahmen und andere nachträgliche Herstellungsarbeiten entfallen, in Höhe von insgesamt 587.756 DM zugrunde gelegt werden.

Der Beklagte trägt die Kosten des Verfahrens.

Das Urteil ist wegen der Kosten vorläufig vollstreckbar. Der Beklagte kann die Vollstreckung durch Sicherheitsleistungen in Höhe von 110 v.H. des zu vollstreckenden Betrages abwenden, wenn nicht die Klägerin vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leistet.

Tatbestand

Streitig ist die Ermittlung der Bemessungsgrundlagen für Absetzungen für Abnutzung und Sonderabschreibungen aus einem Gesamtkaufpreis für Eigentumswohnungen in einem Altbau, die vom Veräußerer zu modernisieren bzw. vertragsgemäß herzustellen waren.

Die Klägerin erwarb mit notariellem Kaufvertrag vom 29.12.1998 drei Eigentumswohnungen mit einer Gesamtwohnfläche von 238,01 m² in dem 880 m² großen Mietwohngrundstück G.-Str. 1 in M.. Der Gesamtkaufpreis betrug 737.731 DM. Laut dem Kaufvertrag entfielen davon auf den anteiligen Grund und Boden 32.214 DM, auf die anteilige Altbausubstanz 75.165 DM und auf die Sanierungsaufwendungen für die Wohnungen 630.452 DM. In einer Nachtragsurkunde vom 12.02.1999 wurde u.a. die Kaufpreisaufteilung dahingehend geändert, dass für den anteiligen Grund und Boden und die anteilige Altbausubstanz jeweils 75.037 DM und für die Sanierungsaufwendungen für die Wohnungen 578.756 DM angesetzt wurden. Diese Kaufpreisaufteilung wurde von der Klägerin ihren Feststellungserklärungen zugrunde gelegt. Die Bescheide über die einheitliche und gesonderte Feststellung von Besteuerungsgrundlagen 1999 bis 2003 ergingen zunächst erklärungsgemäß. Auf Grund einer Außenprüfung im Jahr 2004 wurden sie mit Bescheiden vom 18.03.2005 geändert. Dabei wurde u.a. die Kaufpreisaufteilung abweichend von den Erklärungen der Antragstellerin entsprechend dem Verhältnis der beim veräußernden Bauträger angefallenen Kosten vorgenommen. Hiergegen legte die Klägerin am 21.04.2005 Einsprüche ein. Im Laufe des Einspruchsverfahrens reichte sie die Feststellungserklärung für das Jahr 2004 ein. Im daraufhin am 24.04.2006 erlassenen Bescheid über die einheitliche und gesonderte Feststellung von Besteuerungsgrundlagen 2004 wich der Beklagte hinsichtlich der Kaufpreisaufteilung entsprechend der Feststellung der Außenprüfung für die Vorjahre von der Erklärung der Klägerin ab. Gegen diesen Bescheid legte die Klägerin am 11.05.2006 Einspruch ein.

Mit Einspruchsentscheidungen vom 19.01.2007 änderte der Beklagte die Feststellungsbescheide 1999 bis 2004 erneut u.a. hinsichtlich der Kaufpreisaufteilung. Er ging nunmehr von Kaufpreisanteilen für den anteiligen Grund und Boden und die anteilige Altbausubstanz der Eigentumswohnungen der Klägerin von jeweils 94.811 DM und für ihre Sanierung von 548.109 DM aus. Nach seinen Feststellungen hatte der veräußernde Bauträger die Mietwohngrundstücke G.-Str. 1, 3 und 5 mit einer Gesamtgrundstücksgröße von 2.450 m² und Wohnflächen von insgesamt 1.566,47 m² für zusammen 910.000 DM erworben. Zudem waren ihm Anschaffungsnebenkosten in Höhe von 135.275,32 DM entstanden. An Sanierungskosten fielen beim Bauträger Genehmigungs- und Planungskosten in Höhe von 121.508,37 DM und sonstige Sanierungsaufwendungen in Höhe von 2.632.334 DM an. Ferner hatte der Bauträger Zwischenfinanzierungskosten in Höhe von 110.000 DM. Der Beklagte setzte mit der Einspruchsentscheidung die Anschaffungs- und die Anschaffungsnebenkosten des Bauträgers ins Verhältnis zu seinen Pl...