Sächsisches FG Urteil vom 28.02.1996 - 1 K 181/95

Entscheidungsstichwort (Thema)

Grunderwerbsteuer

Tenor

1. Die Klage wird abgewiesen.

2. Der Kläger trägt die Kosten des Verfahrens.

3. Der Streitwert wird auf 976,– DM festgesetzt.

4. Die Revision wird zugelassen.

Tatbestand

Die Beteiligten streiten darüber, ob die Grunderwerbsteuer nach dem Erwerb einer unrenovierten oder einer renovierten Wohnung zu bemessen ist.

Der Kläger kaufte mit Vertrag vom 31. Mai 1994 von der Verkäuferin eine Eigentumswohnung. Beteiligt am Vertrag war die Treuhandanstalt, die für sich selbst und im Namen der Verkäuferin handelte. Der Kläger war früher Mieter der verkauften Wohnung. Am 10. und 24. Februar 1994 hatten Mieterberatungen stattgefunden, an denen die Verkäuferin als Eigentümerin der Wohnanlage das Kaufinteresse der Mieter sondierte. Gleichzeitig wurde ein Sanierungskonzept des Verwalters vorgestellt, wonach eine Vollsanierung des Objekts mit Kosten von 723 DM je qm Wohnfläche verbunden sein sollte. Die beabsichtigten Maßnahmen bezogen sich auf folgende Gewerke mit voraussichtlichen Kosten wie folgt:

Dach mit Dachentwässerung	37.000 – DM
Fenster	155.000 – DM
Vollwärmedämmung	259.500 – DM
Heizung/Warmwasserbereitung	230.000 – DM
Schornsteinköpfe	30.000 – DM
Wohnungseingangstüren	17.280 – DM
Anstrich Hausflur	5.000 – DM
Elektroinstallation	143.120 – DM
Sanitärinstallation	72.000,– DM
Wasseruhren	6.000,– DM
Klärgrube	10.000,– DM
Fußböden	117.600,– DM
	1.082.500,– DM.

Die Mehrheit der Mieter hat sich für die Modernisierung und den Erwerb der jeweiligen Wohnung entschlossen.

Die Verkäuferin gab am 18. Mai 1994 die notarielle Teilungserklärung ab. Gemäß deren § 3 bestimmt sich das Verhältnis der Wohnungs- und Teileigentümer untereinander nach der Gemeinschaftsordnung (GO), die zum Inhalt des Sondereigentums erklärt wurde. In § 5 GO ist die Sanierungsverpflichtung der Wohnungseigentümer untereinander festgelegt mit den Gewerken Wärmeschutz, Dachbeschichtung, Dachklempnerarbeiten, Verglasung, Malerarbeiten und Heizungsinstallation. Die Gemeinschaftsordnung kann nach § 20 GO nur mit Zustimmung aller Miteigentumsanteile geändert werden. Das Stimmrecht in der Eigentümerversammlung (§ 14 GO) bestimmt sich gemäß 14.5.1. GO nach der Anzahl der Wohnungen (je Wohnung eine Stimme).

Der Kaufpreis für das Wohnungseigentum des Klägers betrug nach § 2.1 des Kaufvertrages (KV) 39.833,– DM. Darüberhinaus hatte der Käufer nach § 5.4 KV auf das vom Verwalter für die Eigentümergemeinschaft zu bildende Fremdgeldkonto weitere 48.840,– DM zu zahlen. In § 5.1 KV ist dazu ausgeführt, dem Käufer sei bekannt, daß im und am Gebäude Modernisierungsmaßnahmen hinsichtlich der beschriebenen Gewerke durchgeführt werden sollen. Die Eigentümerversammlung werde den Verwalter mit der entsprechenden Auftragserteilung betrauen; durch Mehrheitsbeschluß von 75 % könne eine Verwendung der Mittel für andere Gewerke beschlossen werden. Es müsse jedoch gewährleistet bleiben, daß die Mittel ausschließlich für Instandsetzung bzw. Modernisierung des Gebäudes verwendet würden. Nach § 5.2 KV tritt der Käufer „ab sofortiger Wirkung anstelle des Verkäufers in sämtliche den Kaufgegenstand betreffenden Verpflichtungen ein, insbesondere in die Verpflichtungen im Zusammenhang mit der Durchführung und Bezahlung der Modernisierungsmaßnahmen”. Die Treuhandanstalt verpflichtete sich dem Kläger gegenüber aus den in 2.2 und 2.3 KV genannten Gründen zur eventuellen Rückzahlung des Kaufpreises sowie der Modernisierungsumlage.

Der Beklagte (das Finanzamt – FA–) setzte die Grunderwerbsteuer mit Bescheid vom 14. Februar 1995 unter Berücksichtigung des Kaufpreises sowie der Modernisierungsumlage fest. Den Einspruch des Klägers hat das FA mit Einspruchsentscheidung vom 11. Juli 1995 als unbegründet zurückgewiesen. Zur Begründung bezog es sich auf die Rechtsprechung des Bundesfinanzhofs (BFH) zum einheitlichen Vertragswerk.

Mit der vorliegenden Klage macht der Kläger geltend, die von ihm gezahlte Modernisierungsumlage könne nicht als sonstige Leistung i. S. des § 9 Abs. 1 Nr. 1 des Grunderwerbsteuergesetzes (GrEStG) angesehen werden, da sie nicht der Verkäuferin zugute komme. Dies sei jedoch für den Begriff der Gegenleistung Voraussetzung. Der Tatbestand des § 9 Abs. 2 GrEStG sei ebenfalls nicht erfüllt, weil der Käufer keine Verpflichtung der Verkäuferin übernommen habe; im Streitfall seien nämlich zum Zeitpunkt des Kaufvertragsabschlusses noch keine Verträge über die Durchführung der Modernisierungsmaßnahmen abgeschlossen gewesen. Die Ziffern 5.2 und 5.3 KV seien allgemein nur deshalb so gehalten, weil sie von der Treuhandanstalt auch für Verkäufe verwendet würden, in denen bereits Verträge über Bauleistungen abgeschlossen seien. Im Streitfall jedoch sei der Verwalter auf der ersten Eigentümerversammlung vom 6. Juli 1994 zunächst damit beauftragt worden, verschiedene Kostenangebote einzuholen. Erst am 6. Februar 1995 bzw. 31. März 1995 habe die Eigentümergemeinschaft Aufträge erteilt. Es dürfe nicht übersehen werden, daß der Kläger zusammen mit den übrigen ...