Sächsisches FG Urteil vom 29.04.2014 - 8 K 1380/11

rechtskräftig

Entscheidungsstichwort (Thema)

Gemeinschaftliche Verwirklichung des Tatbestands der Einkunftsart Vermietung und Verpachtung bei Unterzeichnung der Mietverträge durch nur einen der beiden Miteigentümer

Leitsatz (redaktionell)

1. Bei der Prüfung, ob Miteigentümer den Tatbestand der Einkunftsart Vermietung und Verpachtung gemeinschaftlich verwirklicht haben, reicht es nicht aus, auf das ggf. nur intern wirkende Einverständnis eines Miteigentümers mit der Verwaltung durch den anderen abzustellen; maßgeblich ist, dass beide Miteigentümer durch den Mietvertrag berechtigt und verpflichtet werden.

2. Dass ein Miteigentümer die Mietverträge nicht unterschrieben hat, schließt den wirksamen Abschluss eines Mietverhältnisses über Wohnraum auch durch ihn nicht aus.

Normenkette

AO § 180 Abs. 1 Nr. 2 Buchst. a; EStG § 21 Abs. 1 Nr. 1; BGB §§ 117, 133

Tenor

Der Beklagte wird unter Aufhebung der negativen Feststellungsbescheide 2006 vom 12.11.2009 und 2007 vom 10.09.2008 in Gestalt der zusammengefassten Einspruchsentscheidung vom 12.08.2011 verpflichtet, die Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung 2006 in Höhe von 17.320 EUR und 2007 in Höhe von 9.224 EUR festzustellen und L. und F. jeweils zur Hälfte zuzurechnen.

Der Beklagte trägt die Kosten des Verfahrens.

Das Urteil ist wegen der Kosten vorläufig vollstreckbar. Der Beklagte kann die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 v.H. des zu vollstreckenden Betrages abwenden, wenn nicht die Kläger vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leisten.

Tatbestand

Streitig ist, ob in den Streitjahren F. allein oder eine Grundstücksgemeinschaft bestehend aus F. und L. als Rechtsvorgängerin der Klägerin aus dem Mietwohngrundstück A-Straße in D. Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung erzielte.

Mit Notarvertrag vom 23.02.2004 erwarb L. das Gewerbegrundstück A-Straße in D. für 75.830 EUR, wovon unstreitig 20 % auf Grund und Boden entfielen. Dieser Notarvertrag wurde grundbuchrechtlich nicht vollzogen, sondern mit Notarvertrag vom 26.01.2005 dahingehend geändert, dass Erwerber des Grundstücks nicht L. allein, sondern er und F. je zur Hälfte waren. Am 01.02.2005 beantragte L. für das Grundstück eine Baugenehmigung für die Änderung der gewerblichen Nutzung in Wohnnutzung, den Anbau von Balkonen, die Änderung der Fassade und der Grundrisse, den Ausbau des Dachgeschosses mit Einbringung von Dachterrassen und Dachgauben und die Errichtung von vier Stellplätzen, die unter dem 14.09.2005 unter Bedingungen und Auflagen erteilt wurde. Mit Darlehensvertrag vom 30.11.2005 erhielten F. und die Eltern des L. ein auf dem Grundstück gesichertes Darlehen in Höhe von 196.500 EUR; Auszahlungsvoraussetzungen waren u.a. Baufortschrittsbestätigungen und eine Mietabtretung; die Darlehensraten wurden in der Folgezeit vom Konto der F. abgebucht. Am 23.02.2006 wurden L. und F. als Eigentümer in das Grundbuch eingetragen. L. und F. wandten 2004 52.728 EUR, 2005 64.330 EUR und 2006 67.063 EUR für Bau- und Renovierungsarbeiten in dem Grundstück auf. Während sie eine Wohnung in dem Grundstück selbst bezogen, wurden eine Wohnung ab dem 01.06.2005, eine Wohnung ab dem 01.09.2005, zwei Wohnungen ab dem 01.02.2006 und eine Wohnung ab dem 01.10.2006 fremdvermietet. Die dabei verwandten Formularmietverträge wurden von F. ausgefüllt und unterschrieben. Zur Eintragung der Mietvertragsparteien sahen die Verträge wie folgt aus:

„zwischen __________________________________________________________________

in _________________________________________________________________________

vertreten durch ___________________________________________________ als Vermieter

und ________________________________________________________________________

sowie ______________________________________________________________________

(beide) z. Zt. wohnhaft in _____________________________________________ als Mieter”

Während als Mieter bei Paaren beide Partner eingetragen wurden und der Mietvertrag auch von beiden unterschrieben wurde, trug sich auf der Vermieterseite zunächst F. ein und fügte L., der die Mietverträge nicht unterzeichnete, in die Zeile „vertreten durch … als Vermieter” ein. Als Mietkonto trug F. ihr Girokonto ein. Rechnungen für die Gebäudeversicherung, Gaslieferungen, Strom und Schornsteinreinigung richteten sich ebenso wie die Bescheide über Abwassergebühren und die Grundsteuer allein gegen L., wurden jedoch vom Konto der F. bezahlt. Die Nebenkostenabrechnungen gegenüber den Mietern für 2006 vom 11.11.2007 und für 2007 vom 05.12.2008 erfolgten durch F. und L. gemeinsam.

Am 21.02.2007 reichten F. und L. den Fragebogen zur steuerlichen Erfassung einer Personengesellschaft/-gemeinschaft nach Aufforderung für die „F. / L. Grundstücksgemeinschaft” beim Beklagten ein. Am 20.03.2007 folgte ebenfalls nach Aufforderung die Erklärung zur gesonderten und einheitlichen Feststellung von Grundlagen für die Einkommensbesteuerung 2004 und am 19.04.2007 die Feststellungserklärung 2005. Für 2006 erließ der Beklagte am 06.03.20...