Schuldzinsen/Finanzierungskosten / 2 Finanzierungs- und Geldbeschaffungskosten

Als Nebenkosten der Darlehensaufnahme gehören auch die Finanzierungs- und Geldbeschaffungskosten zu den Schuldzinsen.^[1]

Finanzierungs- und Geldbeschaffungskosten sind i. d. R. einmalige Aufwendungen für die Beschaffung und Bereitstellung von Kreditmitteln, die entweder an den Geldgeber oder an einen Dritten entrichtet werden. Hierzu gehören u. a. folgende Aufwendungen:

• Bereitstellungs- und Umsatzprovisionen,
• Kreditvermittlungsprovisionen^[2],
• Verwaltungsgebühren,
• Bearbeitungsgebühren,
• Bereitstellungszinsen^[3],
• Reisekosten zur Kreditbesorgung^[4],
• Kosten und Gebühren von Notaren und Gerichten für Beurkundungen und Eintragungen in amtliche Bücher und Register, die mit der Finanzierung in Zusammenhang stehen^[5],
• Umschuldungskosten zur Erlangung eines günstigeren Darlehens,
• Schätzungsgebühren oder ähnliche bei Hypotheken zu zahlende Gebühren,
• Abschlussgebühren für einen Bausparvertrag, wenn der Vertragsabschluss in einem engen zeitlichen und wirtschaftlichen Zusammenhang mit dem Bau oder Erwerb eines Hauses steht, das die Grundlage für die Einkünfte bilden soll.^[6] Dasselbe gilt für die Zinsen eines Darlehens zur Finanzierung des Bausparvertrags, jedenfalls soweit sie die Bausparzinsen übersteigen^[7],
• Zuteilungsgebühren für eine Bausparsumme.

Maklerkosten anlässlich der Veräußerung eines Grundstücks können zu den Finanzierungskosten eines vermieteten Objekts gehören, wenn ausschließlicher Grund für die Beauftragung des Maklers das Erzielen liquider Mittel für eine Entschuldung ist, um mit Hilfe der dadurch möglichen Darlehenstilgung es weiterhin zu ermöglichen, aus den damit entschuldeten Objekten Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung zu erzielen. Zudem muss der nach einer Darlehenstilgung hinsichtlich des veräußerten Grundstücks verbleibende Erlös von vornherein zur Finanzierung eines anderen Objekts bestimmt sein und auch tatsächlich dafür verwendet werden. Im Zeitpunkt der Veräußerung des Grundstücks muss sich anhand objektiver Umstände der endgültig gefasste Entschluss des Steuerpflichtigen, mit dem anhand der Veräußerung erzielten Erlös auf einem anderen Vermietungsobjekt lastende Kredite abzulösen, feststellen lassen.^[8]

Auch Prozesskosten, die entstehen, um die – ggf. auch teilweise – Rückzahlung von bereits entrichteten, als Werbungskosten abziehbaren Darlehenszinsen zu erreichen, sind ihrerseits als Werbungskosten abziehbar.^[9] Prozesskosten teilen als Folgekosten die einkommensteuerliche Qualifikation derjenigen Aufwendungen, die Gegenstand des Prozesses waren.^[10]

Provisionen und Gebühren für eine Bürgschaft (Aval) zählen zu den Schuldzinsen, wenn hierdurch die Rückzahlung von Fremdkapital, das dem Schuldner zeitweise zur Nutzung überlassen wurde, gesichert wird.^[11]

Nach der Rechtsprechung sind Mehraufwendungen infolge von Kursverlusten für die Tilgung von Fremdwährungsdarlehen keine Schuldzinsen und führen deshalb nicht zu Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung. Vermögensminderungen oder Vermögensmehrungen, die sich aus wechselkursbedingten Änderungen der Darlehensverbindlichkeit ergeben, sind nicht durch die Nutzungsüberlassung der Immobilie veranlasst, sondern dadurch, dass die sich in ausländischer Währung zu tilgende Kreditverbindlichkeit – umgerechnet in Euro – erhöht hat.^[12] Nicht als Werbungskosten abzugsfähig sind auch Aufwendungen, die aufgrund einer Abrede im Kreditvertrag für den Fall eines gestiegenen Wechselkurses geleistet werden (Sondertilgung).^[13]

Beiträge zu einer Risikolebensversicherung, deren Abschluss die Voraussetzung für die Gewährung eines Bauspardarlehens zum Erwerb eines Hauses ist, sind keine Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung.^[14] Dient eine Kapitallebensversicherung der Rückzahlung von Darlehen, die zum Erwerb von Mietgrundstücken aufgenommen worden sind, so sind die Zinsen für ein zur Finanzierung der Versicherungsbeiträge aufgenommenes Darlehen als Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung abziehbar.^[15]

Wichtig

Vorfälligkeitsentschädigung bei Grundstücksveräußerung

Eine Vorfälligkeitsentschädigung ist wirtschaftlich betrachtet das Ergebnis einer auf vorzeitige Ablösung gerichteten Änderung des Darlehensvertrags. Der ursprünglich durch die Darlehensaufnahme zur Finanzierung der Anschaffungs- oder Herstellungskosten eines Mietobjekts begründete wirtschaftliche Zusammenhang mit der bisherigen Vermietungstätigkeit wird bei Leistung einer Vorfälligkeitsentschädigung im Zuge der Veräußerung überlagert bzw. von einem neuen, durch die Veräußerung ausgelösten Veranlassungszusammenhang ersetzt. Vorfälligkeitsentschädigungen stellen in diesem Fall infolge des Veranlassungszusammenhangs mit der Veräußerung keine nachträglichen Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung, sondern Veräußerungskosten bei der Ermittlung der Einkünfte i. S. d. § 23 Abs. 3 i. V. m. § 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 EStG dar.^[16]

Die im Zusammenhang mit einem Darlehensvertrag und dessen Aufhebung angefallenen Rechts...