Schwarz/Pahlke/Keß, AO § 322 Verfahren / 4.2 Zulässigkeit der Eintragung

4.2.1 Höhe der Forderung

Rz. 27

Um das Grundbuch nicht mit zu kleinen oder einer Vielzahl von Sicherungshypotheken zu belasten, ist die Zulässigkeit der Eintragung nach § 866 Abs. 3 ZPO von einem Mindestbetrag der Forderung von 750 EUR abhängig. Darüber hinaus kann eine einheitliche Sicherungshypothek für mehrere Forderungen in das Grundbuch eingetragen werden.^[1]

Rz. 28

Bei der Berechnung des Mindestbetrags von 750 EUR sind nach § 866 Abs. 3 S. 1 ZPO Zinsen nicht einzubeziehen. Dies gilt auch für steuerliche Zinsen nach §§ 233–237 AO.^[2] Der Zinsanspruch ist aber neben der Steuerhauptforderung eintragungsfähig, wenn diese den Mindestbetrag übersteigt.^[3] Die übrigen steuerlichen Nebenleistungen^[4], einschließlich der Vollstreckungskosten, sind demgegenüber in die Berechnung des Mindestbetrags einzubeziehen. Dies gilt allerdings nicht für Säumniszuschläge^[5], da diese auch in § 225 Abs. 2 S. 1 AO den Zinsen gleichgestellt werden. Zudem steht die endgültige Höhe der Säumniszuschläge erst dann fest, wenn der Anspruch aus dem Steuerschuldverhältnis erfüllt ist.

Rz. 29

Die Mindestgrenze (s. Rz. 28) gilt nach § 932 Abs. 2 ZPO auch für die Arresthypothek. Sie greift im Fall der Verteilung nach § 867 Abs. 2 ZPO für die einzelne Sicherungshypothek aber nicht ein. Hier muss nur der verteilte Betrag 750 EUR übersteigen.

Rz. 30

Die Eintragung einer Zwangshypothek, die den Mindestbetrag von 750 EUR nicht übersteigt, ist unzulässig.^[6] Die unzulässigerweise eingetragene Zwangshypothek ist von Amts wegen zu löschen.^[7] Eine einheitliche Zwangshypothek kann im Hinblick auf die Gläubigerfiktion des § 252 AO auch für Bundes-, Landes-, Gemeinde- oder Gemeinschaftssteuern gemeinsam eingetragen werden.^[8]

[1] Hohrmann, in HHSp, AO/FGO, § 322 AO Rz. 71.

[2] Hohrmann, in HHSp, AO/FGO, § 322 AO Rz. 71.

[3] Seibel, in Zöller, ZPO, 33. Aufl. 2020, § 866 ZPO Rz. 5.

[4] § 3 Abs. 3 AO.

[5] Loose, in Tipke/Kruse, AO/FGO, § 322 AO Rz. 47; Hohrmann, in HHSp, AO/FGO, § 322 AO Rz. 71.

[6] Seibel, in Zöller, ZPO, 33. Aufl. 2020, § 866 ZPO Rz. 5.

[7] § 53 Abs. 1 GBO.

[8] § 866 Abs. 3 S. 2 ZPO.

4.2.2 Gesamthypothek und zweite Zwangshypothek

Rz. 31

Für die Belastung mehrerer Grundstücke bestimmt § 867 Abs. 2 ZPO, dass bei der Belastung mehrerer Grundstücke des Schuldners mit der Hypothek der Betrag der Forderung auf die einzelnen Grundstücke zu verteilen ist, wobei die Größe der Teile der Gläubiger bestimmt.^[1] Die Verteilung ist zwingend erforderlich. Unterbleibt sie, so ist der Eintragungsantrag vom Grundbuchamt zurückzuweisen. Bei einer Nachholung der Verteilung, die zulässig ist, richtet sich der Rang nach dem Stand des Grundbuchs zum Zeitpunkt der Nachholung.^[2] Eine im Vollstreckungsweg eingetragene Gesamthypothek^[3] ist damit nicht möglich. Daraus folgt auch, dass eine zweite Zwangshypothek - nicht aber eine vertraglich eingeräumte Hypothek – wegen derselben Forderung an einem weiteren Grundstück des Vollstreckungsschuldners nicht eingetragen werden kann. Eine Doppelsicherung der Forderung bei verschiedenen Schuldnern^[4] ist dagegen zulässig.

[1] Seibel, in Zöller, ZPO, 33. Aufl. 2020, § 867 ZPO Rz. 15.

[2] Becker, in Musielak/Voit, ZPO, 17. Aufl. 2020, § 867 ZPO Rz. 9.

[3] § 1132 BGB.

[4] Gesamtschuldnern, § 44 AO.

4.2.3 Öffentliche Lasten

Rz. 32

Öffentliche Lasten auf einem Grundstück, insbesondere die GrSt, dürfen nach § 54 GBO nicht in das Grundbuch eingetragen werden.^[1] Diese sind nach § 10 Abs. 1 Nr. 3 ZVG auch ohne Eintragung vorrangig gesichert, allerdings nur die aus den letzten vier Jahren vor der Beschlagnahme rückständigen Beträge. Ältere Ansprüche haben nur den siebten Rang.^[2] § 322 Abs. 5 AO trägt dem bestehenden Sicherungsbedürfnis für diese älteren Ansprüche dadurch Rechnung, dass auch für öffentliche Lasten eine Sicherungshypothek eingetragen werden darf. Diese ist unter der aufschiebenden Bedingung des Wegfalls des Vorrechts einzutragen.^[3]

[1] Demharter, Grundbuchordnung, 31. Aufl. 2018, § 54 GBO Rz. 2ff.; s. Abschn. 50 VollStrA.

[2] § 10 Abs. 1 Nr. 7 ZVG.

[3] Klein/Werth, AO, 15. Aufl. 2020, § 322 Rz. 19; Loose, in Tipke/Kruse, AO/FGO, § 322 AO Rz. 49.