Schwarz/Widmann/Radeisen, UStG § 4 Nr. 13 [Wohnungseigen ... / 3 Umfang der Steuerbefreiung

3.1 Gemeinschaft der Wohnungseigentümer als Leistungserbringer

Rz. 21

Der Steuerbefreiung nach § 4 Nr. 13 UStG unterliegen nur Leistungen, die durch die Wohnungseigentümergemeinschaft erbracht werden. Nicht unter die Steuerbefreiung fallen die Leistungen eines selbstständigen Hausverwalters gegenüber der Wohnungsgemeinschaft bzw. den einzelnen Wohnungseigentümern, für die sog. Verwaltungsgebühren erhoben werden.^[1] Nicht unter die Steuerbefreiung fallen auch Leistungen von Hauseigentümergemeinschaften oder Mietergemeinschaften, die nicht kraft des WoEigG, sondern aufgrund eines freiwilligen Zusammenschlusses bestehen. Ebenfalls nicht steuerbegünstigt sind Leistungen der Wohnungseigentümer untereinander oder an die Wohnungseigentümergemeinschaft oder Leistungen Dritter an die Gemeinschafter oder an die Gemeinschaft.

Schließt eine GmbH mit den gesetzlichen Vertretern einer Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG), an der sie selbst beteiligt ist, Verträge über die Verwaltung der in den Wohnanlagen belegenen Eigentumswohnungen, welche auch die eigenen Eigentumswohnungen umfassen, ab, werden die Verwaltungsleistungen gegenüber der WEG erbracht und sind auch insoweit umsatzsteuerbar und umsatzsteuerpflichtig, wie sie auf die eigenen Eigentumswohnungen entfallen. Dem steht das Fehlen einer Rechnung bezüglich der eigenen Eigentumswohnungen nicht entgegen.^[2]

[1] Vgl. BFH v. 3.2.1972, V R 123/71, BStBl II 1972, 402.

[2] Vgl. Sächsisches FG v. 14.1.2009, 2 K 1725/06, EFG 2009, 1344.

3.2 Wohnungseigentümer/-teileigentümer als Leistungsempfänger

Rz. 22

Steuerfrei nach § 4 Nr. 13 UStG sind nur Leistungen der Wohnungseigentümergemeinschaft an Wohnungs- oder Teileigentümer. Der Wohnungs- oder Teileigentümer muss als Leistungsempfänger grundsätzlich in das Grundbuch eingetragen sein. Bei künftigen Eigentümern ist es ausreichend, wenn sie wirtschaftlich eine dem Eigentum vergleichbare Rechtsposition erlangt haben, z. B. wenn der Eigentumsverschaffungsanspruch aus dem Kaufvertrag gesichert ist und die Wohnung tatsächlich bezogen worden ist. Leistungen an andere als Wohnungs- oder Teileigentümer, z. B. Leistungen an Mieter, sind nicht nach § 4 Nr. 13 UStG steuerbefreit.

Praxis-Beispiel

Eine Wohnungseigentümergemeinschaft vermietet Gartengeräte an eine andere Wohnungseigentümergemeinschaft. Diese Vermietungsleistung ist steuerbar und steuerpflichtig, weil die Gemeinschaft nicht an ihre eigenen Mitglieder leistet.

Rz. 23

Nicht steuerfrei nach § 4 Nr. 13 UStG sind auch Leistungen der Wohnungseigentümergemeinschaft, sei es an ihre Mitglieder oder an andere Personen, wenn die Leistungen mit Anlagen erbracht werden, die im Sondereigentum eines oder mehrerer Miteigentümer stehen können.^[1]

[1] Vgl. BGH v. 8.11.1974, V ZR 120/73, NJW 1975, 688.

3.3 Steuerbefreite Leistungen

Rz. 24

Die Steuerbefreiung der Leistungen setzt voraus, dass die Leistungen steuerbar sind. Das ist insbes. dann der Fall, wenn sie im Rahmen eines Leistungsaustauschs gegen Entgelt erfolgen. Zwar unterscheidet Abschn. 1.4 UStAE bei Leistungen einer Vereinigung an ihre Mitglieder zwischen – steuerbaren – Sonderleistungen, die den besonderen Belangen der einzelnen Mitglieder dienen und – nichtsteuerbaren – Leistungen, für die echte Mitgliederbeiträge erhoben werden, die dazu bestimmt sind, die der Gemeinschaft obliegenden Aufgaben zu erfüllen. Diese Unterscheidung dürfte nach der Entscheidung des EuGH v. 21.3.2002^[1] hinfällig sein. Soweit Eigentümergemeinschaften im Rahmen ihrer Verwaltungsaufgaben Leistungen gegenüber den Wohnungseigentümern bzw. Teileigentümern erbringen, handelt es sich grundsätzlich um steuerbare Leistungen.^[2]

Rz. 25

Die Wohnungseigentümergemeinschaften erheben zur Deckung ihrer Kosten von ihren Mitgliedern Umlagen. Diese werden nach Abschn. 4.13.1 Abs. 2 UStAE als Entgelte für steuerbare und steuerfreie Leistungen i. S. d. § 4 Nr. 13 UStG angesehen. Steuerbefreit sind danach insbesondere:

• Lieferungen von Wärme (Heizung), Wasser und Strom,
• Waschküchen- und Waschmaschinenbenutzung,
• Verwaltungsgebühren (Entschädigung für den Verwalter der Gemeinschaft),
• Hausmeisterlohn,
• Instandhaltung und Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums,
• Flurbeleuchtung,
• Schornsteinreinigung,
• Feuer- und Haftpflichtversicherung,
• Müllabfuhr,
• Straßenreinigung,
• Entwässerung.

Rz. 26

Diese Umlagen sind das Entgelt für steuerbare Sonderleistungen der Wohnungseigentümergemeinschaften an ihre Mitglieder. Hinsichtlich der verschiedenartigen Lieferungen und sonstigen Leistungen liegen jeweils selbstständige Umsätze der Wohnungseigentümergemeinschaften an ihre Mitglieder vor, die nach § 4 Nr. 13 UStG steuerfrei sind. Die Instandhaltung, Instandsetzung und Verwaltung des Sondereigentums der Mitglieder oder des Eigentums Dritter fallen nicht unter die Befreiungsvorschrift. Zu den ähnlichen Gegenständen wie Wärme, deren Lieferung an die Mitglieder der Gemeinschaft steuerfrei ist, gehören nicht Kohlen, Koks, Heizöl und Gas.

Rz. 27

Steuerfrei nach § 4 Nr. 13 UStG sind insbes. Leistungen, die in der Überlassung des gemeinschaftlichen Eigentums zum Gebrauch bestehen. Hierunter versteht man die Duldung der zeitweisen oder dauerhaften Nutzung des Gem...