Sicherungsübereignung von Gebäuden auf fremdem Boden

FinMin Baden-Württemberg, Erlass vom 15.5.1985, S 4500 A - 16/83

Die Sicherungsübereignung eines Gebäudes auf fremdem Boden, das Scheinbestandteil (§ 95 Abs. 1 BGB) ist, unterliegt nach § 2 Abs. 2 Nr. 2 i. V. mit § 1 Abs. 1 Nr. 3 GrEStG der Grunderwerbsteuer (BFH-Urteile vom 22.10.1952, BStBl III, 310, und vom 1.2.1965, BStBl III, 93). Hierfür ist ohne Bedeutung, dass die Sicherungsübereignungsverträge im Allgemeinen Bestimmungen enthalten, nach denen

• das Gebäude nach vollständiger Rückzahlung des gewährten Kredits ohne weiteres an den Sicherungsgeber zurückfällt und
• der Sicherungsnehmer das Gebäude nur dann – und zwar für Rechnung und auf Kosten des Sicherungsgebers (ggf. auch in dessen Namen) – verwerten darf, wenn dieser seinen Zahlungsverpflichtungen aus dem Kreditverhältnis nicht pünktlich nachkommt,

1. Auflösend bedingter Erwerb

Fällt das Eigentum an dem Gebäude aufgrund der Vereinbarungen nach Erfüllung der Verpflichtungen des Sicherungsgebers ohne weiteres an diesen zurück, liegt ein auflösend bedingter Erwerb vor. Die Steuerfestsetzung für die Sicherungsübereignung ist deshalb bei Eintritt der Bedingung aufzuheben (§ 5 Abs. 2 BewG, § 175 Abs. 1 Nr. 2 AO). Für den Rückerwerb des sicherungsüberereigneten Gebäudes ist keine Grunderwerbsteuer festzusetzen; weil der ursprüngliche Erwerb als Auswirkung der Anwendung des § 5 Abs. 2 BewG so behandelt wird, als hätte nicht stattgefunden und deshalb für die Besteuerung des Rückerwerbs kein Raum bleibt Erfüllt der Sicherungsgeber seine Verpflichtungen gegenüber dem Sichernngsnehmer so wird im Ergebnis keine Grunderwerbsteuer erhoben Sie ist allerdings für die Sicherungsübereignung im Hinblick auf §§ 169ff. AG zunächst festzusetzen. Ich bitte jedoch, die festgesetzte Grunderwerbsteuer auf Antrag für die Laufzeit des Kredits unter dem Vorbehalt des Widerrufs zinslos zu stunden. Verwertet der Sicherungsnehmer das Gebäude, weil der Sicherungsgeber seinen Zahlungsverpflichtungen nicht nachgekommen ist, so ist die Stundung zu widerrufen. Ein Erwerb seitens des Sicherungsnehmers i. S. des § 1 Abs. 2 GrEStG wird im Zusammenhang mit der Verwertung nicht verwirklicht, weil sie für Rechnung des Sicherungsgebers erfolgt und der Sicherungsnehmer nur befugt ist, sich aus dem Erlös wegen seiner Forderung zu befriedigen (BFH-Urt. vom 17.2.1960, BStBl III, 254). Die Abführung des Mehrerlöses an den Sicherungsgeber löst keine weitere Grunderwerbsteuer für die Sicherungsübereignung aus.

2. Unbedingter Erwerb

Steht die Sicherungsübereignung nicht unter einer auflösenden Bedingung, sondern ist vereinbart, dass der Sicherungsnehmer nach vollständiger Erfüllung der Verpflichtungen des Sicherungsgebers zur Rückübertragung des Gebäudes verpflichtet ist, so ist die Steuer sowohl für die Übereignung als auch für die spätere Rückübertragung zu erheben. Eine Nichterhebung bzw. Erstattung der Steuer kommt nur bei Einhaltung der Zweijahresfrist nach § 16 Abs. 2 Nr. 1 GrEStG in Betracht.

3. Bemessungsgrundlage

Sowohl bei der auflösend bedingten als auch bei der unbedingten Sicherungsübereignung ist die Steuer gern. § 8 Abs. 2 Nr. 1 GrEStG vom Wert des Grundstücks zu bemessen, denn der Sicherungsnehmer will lediglich seine Forderungen absichern, eine Gegenleistung für den Erwerb des Gebäudes erbringt er nicht. Entsprechendes gilt bei der unbedingten Sicherungsübereignung auch für den Rückerwerb des Gebäudes durch den Sicherungsgeber aufgrund seines Rückübertragungsanspruchs nach Erfüllung der Verpflichtungen. Erfüllt der Sicherungsgeber seine Verpflichtungen nicht sieht der Sicherungsnehmer aber von einer Verwertung des Gebäudes für Rechnung des Sicherungsgebers ab und übernimmt das Gebäude vereinbarungsgemäß selbst unter Anrechnung eines Betrages in Höhe des Werts des Gebäudes, so liegt ein weiterer Erwerb des Sicherungsnehmers nach § 1 Abs. 2 GrEStG vor. Die Steuer wird vom Wert der Gegenleistung berechnet, die dem Anrechnungsbetrag entspricht. Sie wird nach § 1 Abs. 6 GrEStG jedoch nur insoweit erhoben, als sie den bei der vorausgegangenen Sicherungsübereignung der Steuerberechnung zugrundegelegten Betrag übersteigt.

Dieser Erlass ergeht im Einvernehmen mit den ob ersten Finanzbehörden der anderen Länder und tritt an die Stelle des Erlasses vom 22.12.1965 S 4500 A — 4/65 in der ab 1.1.1977 geltenden Fassung.

Normenkette

§ 1 Abs. 1 Nr. 3 GrEStG