Rz. 58
Die Gesetzesbegründung zu § 198 BewG hat wegen des Verweises auf § 199 Abs. 1 BauGB Bezug genommen auf die Wertermittlungsverordnung (WertV) und die ergänzenden Wertermittlungsrichtlinien 2006 (WertR 2006). Bereits bei der Konzeption der Neuregelungen zur Bewertung des Grundvermögens für Zwecke der Erbschaft-/Schenkungsteuer erfolgte eine enge Anlehnung an die anerkannten Verfahrensvorschriften zur Verkehrswertermittlung von Grundstücken auf der Grundlage des Baugesetzbuchs, um die verfassungsrechtlich geforderte Nähe der Bewertungsergebnisse zum gemeinen Wert zu gewährleisten.
Rz. 59
Seit dem 1.7.2010 ist an die Stelle der WertV die Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) getreten.
a) Anwendungszeitpunkt der ImmoWertV
Rz. 60
In der Praxis ist zum Teil diskutiert worden, ob Sachverständigengutachten, mit denen der Nachweis des niedrigeren gemeinen Werts für Bewertungsstichtage vor dem 1.7.2010 geführt werden soll, noch nach der bisher geltenden WertV oder bereits nach der ImmoWertV erfolgen müssen. M.E. müssten sich Sachverständigengutachten, die nach dem 1.7.2010 erstellt werden, nach der ab diesem Zeitpunkt geltenden ImmoWertV richten. Wenn man davon ausgeht, dass die neue ImmoWertV in erster Linie die bisherigen Methoden der Ermittlung des gemeinen Werts verbessern soll, erscheint es nicht plausibel, in einem nach dem 1.7.2010 erstellten Gutachten die veralteten Regelungen der WertV zu verwenden. Das gilt auch dann, wenn ein Bewertungsstichtag vor dem 1.7.2010 betroffen ist.
Rz. 61
So ist hinsichtlich des Anwendungszeitpunkts der ImmoWertV nicht maßgebend, ob der Wertermittlungsstichtag vor oder nach dem Zeitpunkt des Inkrafttretens liegt. Vielmehr ist der Zeitpunkt der Erstellung des Gutachtens entscheidend. Der Wertermittlungsstichtag gibt lediglich die Bezüge für den Stichtag der Marktverhältnisse beziehungsweise für den Zustand des Grundstücks an. Dagegen lassen sich aus dem Bewertungsstichtag nicht die rechtlichen Rahmenbedingungen für die zutreffende Erstellung des Sachverständigengutachtens ableiten. Da seit dem 1.7.2010 für die Wertermittlung ausschließlich die ImmoWertV gilt, kann ein Gutachten nach diesem Stichtag nicht mehr nach der überholten WertV erstellt werden.
b) Haltung der Finanzverwaltung zum Anwendungszeitpunkt
Rz. 62
M.E. sollten die Finanzämter hinsichtlich der Anwendung der ImmoWertV oder WertV – insbesondere in einer Übergangszeit – keine überzogenen Anforderungen an ein Sachverständigengutachten stellen. Ein Sachverständiger, der den Auftrag für die Erstellung eines Sachverständigengutachtens bereits vor Inkrafttreten der ImmoWertV angenommen hat, wird das Gutachten möglicherweise erst nach Inkrafttreten der ImmoWertV fertig gestellt haben, obwohl er mit den Arbeiten bereits vor dem Inkrafttreten begonnen hat. In diesen Fällen kann das Finanzamt das vorgelegte Sachverständigengutachten m.E. keineswegs allein mit dem Hinweis auf die unzulässige Anwendung der WertV zurückweisen. Bei der Anwendung der unterschiedlichen Verordnungen dürften – zumindest theoretisch – in der Praxis keine völlig abweichenden Ergebnisse zu erwarten sein, weil vor und nach Inkrafttreten der ImmoWertV unverändert der Verkehrswert das Bewertungsziel ist.
Rz. 63
Die Finanzverwaltung vertritt teilweise die Auffassung, dass aus Gründen der Praktikabilität übergangsweise auch solche Sachverständigengutachten anerkannt werden, die nach der bisherigen WertV erstellt wurden. Dabei dürfte eine Übergangsfrist bis zum 31.12.2010 unproblematisch erscheinen.
c) Übergangsphase angemessen berücksichtigen
Rz. 64
Im Übrigen kann es nach Inkrafttreten der ImmoWertV geboten sein, übergangsweise von den Regelungen der ImmoWertV abzuweichen. Dies betrifft beispielsweise die Anwendung des Sachwertverfahrens: Sofern auf der Grundlage der WertV Sachwertfaktoren ermittelt worden sind, die der nicht linearen Abschreibung entsprechen, kann es im Interesse eines zutreffenden Ergebnisses angezeigt sein, bei der Ermittlung des Sachwerts – abweichend von der ImmoWertV – ebenfalls von einer nichtlinearen Alterswertminderung auszugehen.
d) Weitere Richtlinien bei der Grundstücksbewertung
Rz. 64....