Dipl.-Finw. (FH) Wilfried Mannek
Rz. 161
H 18 GV-Erlass vom 5.5.2009 enthält ein Beispiel zur Ermittlung der üblichen Miete für eine eigengenutzte Wohneinheit. Dennoch ergibt sich insoweit ein gewisser Widerspruch zu den Aussagen, die in Abschn. 18 Abs. 2 Nr. 1 GV-Erlass vom 5.5.2009 getroffen worden sind.
Rz. 162
Das Beispiel in H 18 GV-Erlass vom 5.5.2009 hat folgenden Wortlaut:
In einem Mietwohngrundstück befinden sich vier vergleichbare Wohnungen. Drei Wohnungen sind vermietet, zu 5, 7 und 10 EUR/m[2] Wohnfläche. Eine Wohnung ist selbstgenutzt. Die übliche Miete für vergleichbare Wohnungen beträgt nach dem Mietspiegel 11 EUR/m[2].
Wohnung |
VereinbarteNettokaltmiete |
Übliche Miete |
Anzusetzende Vergleichsmiete |
Wohneinheit 1 |
5 EUR |
11 EUR |
11 EUR |
Wohneinheit 2 |
7 EUR |
11 EUR |
11 EUR |
Wohneinheit 3 |
10 EUR |
11 EUR |
10 EUR |
Wohneinheit 4 (eigengenutzt) |
– |
11 EUR |
11 EUR |
Rz. 163
Aus diesem Beispiel ergibt sich, dass bei jeder Wohneinheit die Wertabweichungsgrenze des § 186 Abs. 2 Nr. 2 BewG ermittelt und geprüft wird. Dabei wird im Beispielsfall jeweils die übliche Miete zu Grunde gelegt, die sich aus dem Mietspiegel ergibt. Dagegen sieht Abschn. 18 Abs. 2 Nr. 1 GV-Erlass vom 5.5.2009 vor, dass die Ableitung der üblichen Miete aus Vergleichsmieten erfolgen kann, wenn für eine eigengenutzte Wohnung in einem Mietwohngrundstück die übliche Miete anzusetzen ist und sich in dem Mietwohngrundstück weitere vermietete Wohnungen befinden. Dies gilt jedenfalls dann, wenn zumindest eine vermietete Wohnung mit der eigengenutzten Wohnung vergleichbar ist und die Miete für die vermietete Wohnung im gewöhnlichen Geschäftsverkehr zu Stande gekommen ist. Für die Regelung in Abschn. 18 Abs. 2 Nr. 1 GV-Erlass vom 5.5.2009 spricht die Genauigkeit des zu erwartenden Ergebnisses. Denn eine Ableitung der üblichen Miete für die eigengenutzte Wohnung aus vergleichbaren vermieteten Wohnungen, die in demselben Objekt liegen, dürfte die übliche Miete regelmäßig besser widerspiegeln als die Anwendung eines allgemein für eine bestimmte Region geltenden Mietspiegels, der lediglich Durchschnittswerte enthält.
Die Möglichkeit, die übliche Miete aus Vergleichsmieten desselben Objekts abzuleiten, setzt die Vergleichbarkeit der Wohnungen voraus und erfordert zudem, dass die Mieten für die vermieteten Wohnungen im gewöhnlichen Geschäftsverkehr zu Stande gekommen sind. Genau hier können sich in der Praxis Streitpunkte ergeben. Deshalb bietet das Beispiel in H 18 GV-Erlass vom 5.5.2009 eine Lösungsmöglichkeit an, wie zu verfahren ist, wenn – wie im angegebenen Beispielsfall – die Mieten in deutlich unterschiedlicher Höhe tatsächlich vereinbart worden sind und die Vergleichbarkeit der Wohnungen nicht bekannt ist.