Stenger/Loose, Bewertungsrecht - Kommentar zum BewG, Erb ... / 1. Wohnfläche nach AEBewGrSt

Dipl.-Finw. (FH) Wilfried Mannek

Rz. 61

^{^{[Autor/Stand]}} Die in Anlage 39 zum Bewertungsgesetz ausgewiesenen Nettokaltmieten sind die monatlichen Beträge pro Quadratmeter Wohnfläche.

Rz. 62

^{^{[Autor/Stand]}} Das Bewertungsgesetz liefert keine Definition der Wohnfläche. Auch aus der Gesetzesbegründung ergibt sich keine Definition der Flächen, die zur Wohnfläche gehören.

Rz. 63

^{^{[Autor/Stand]}} Nach A 249.1 Abs. 4 AEBewGrSt liegen Wohnflächen vor, wenn die Flächen Wohnbedürfnissen dienen. Danach sind ferner auch Räume, die betrieblich oder freiberuflich mitgenutzt werden (z.B. Arbeitszimmer), als Wohnfläche zu behandeln. Die Finanzverwaltung konkretisiert den Wohnflächenbegriff ausschließlich bei der Abgrenzung der Grundstücksarten, nicht jedoch bei den Erläuterungen zum Ansatz der Miete.

Rz. 64

^{^{[Autor/Stand]}} In diesem Zusammenhang stellt A 249.1 Abs. 5 AEBewGrSt bei der Ermittlung des Verhältnisses von Wohn- und Nutzfläche "regelmäßig" die Wohnfläche nach der Wohnflächenverordnung^{^[5]} und die Nutzfläche nach der DIN 277 in der jeweils geltenden Fassung ab. Als Ausnahme wird bei Gebäuden, deren Wohnfläche zulässigerweise bis zum 31. Dezember 2003 nach der II. Berechnungsverordnung berechnet worden ist und sich keine baulichen Änderungen ergeben haben, auch diese Berechnung hilfsweise für die Ermittlung des Verhältnisses von Wohn- und Nutzfläche zugrunde gelegt.

Rz. 65

^{^{[Autor/Stand]}} Zusätzlich wird eine Aussage zu Nutzflächen von Nebenräumen getroffen, die in einem Nutzungszusammenhang mit Wohnflächen stehen. Solche Flächen sind nicht einzubeziehen. Als Nebenräume sind nach A 249.1 Abs. 5 AEBewGrSt z. B. Keller-, Abstell-, Wasch-, Trocken- und Heizungsräume sowie Garagen anzusehen.

Rz. 66

^{^{[Autor/Stand]}} Mit einem Beispiel veranschaulicht A 249.1 Abs. 5 AEBewGrSt die Berechnung des Wohn-/Nutzflächenverhältnisses zu Bestimmung der Grundstücksart.

Beispiel:

Auf einem Grundstück befindet sich ein mehrgeschossiges Gebäude, das wie folgt genutzt wird:

420 m² Wohnfläche

200 m² Nutzfläche

davon

100 m² betrieblich genutzte Flächen,
50 m² Kellerräume in einem Nutzungszusammenhang mit Wohnflächen und
50 m² Kellerräume in einem Nutzungszusammenhang mit den betrieblich genutzten Flächen

Das Grundstück ist der Grundstücksart gemischt genutztes Grundstück zuzuordnen, da 73,68 Prozent (420 m² von insgesamt 570 m² Wohn- und Nutzfläche) und nicht mehr als 80 Prozent von insgesamt 570 m² Wohn- und Nutzfläche Wohnzwecken dienen. Die zur Wohnfläche gehörenden Kellerräume (Nutzfläche 50 m²) sind hierbei nicht zu berücksichtigen.

Rz. 67

^{^{[Autor/Stand]}} Es ist davon auszugehen, dass die Finanzverwaltung bei der Berechnung der Wohnfläche, die beim Ansatz der Rohmieten nach Anlage 39 zum BewG anzusetzen ist, dieselben Regelungen anwendet, wie bei der Bestimmung der Grundstücksarten.^{^[9]} Der Umfang der Wohnfläche richtet sich daher auch beim Ansatz der Miete nach der Wohnflächenverordnung.^{^[10]} Die Wohnfläche hat somit eine unmittelbare Wirkung auf die Höhe der Grundsteuer. Insofern sind die Flächen, die nach der Wohnflächenverordnung zur Wohnfläche gehören, mit der entsprechenden Genauigkeit zu bestimmen.

Rz. 68

^{^{[Autor/Stand]}} In der Praxis ergibt sich die Wohnfläche im Allgemeinen aus den Berechnungen der Bauunterlagen, insb. aus den architektonischen Berechnungen. Eine weitere Quelle für die Wohnfläche kann der Kaufvertrag oder der Mietvertrag sein. Auch beim Abschluss von Gebäudeversicherungen ist im Allgemeinen die Wohnfläche anzugeben, Sofern – insb. bei älteren Gebäuden derartige Berechnungen bei den Eigentümerinnen und Eigentümern zum Teil nicht vorhanden sind, kann die Einsichtnahme in die Bauakte des Bauamts hilfreich sein, aus denen sich häufig auch bei älteren Gebäuden entsprechende Berechnungen der Wohnfläche ergeben.

Rz. 69– 70

^{^{[Autor/Stand]}} Einstweilen frei.

[Autor/Stand] Autor: Mannek, Stand: 01.09.2022

[5] Verordnung zur Berechnung der Wohnfläche – Wohnflächenverordnung (WoFlV) v. 25.11.2003, BGBl. I 2003, 2346.

[Autor/Stand] Autor: Mannek, Stand: 01.09.2022

[9] A 254 Abs. 3 Satz 4 AEBewGrSt.

[10] WoFlV v. 25.11.2003, BGBl. I 2003, 2346.

[Autor/Stand] Autor: Mannek, Stand: 01.09.2022

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