Stenger/Loose, Bewertungsrecht - Kommentar zum BewG, Erb ... / 2. Ermittlung der Jahresrohmiete

Rz. 24

^{[Autor/Stand]} Der Wohnteil von Betrieben der Land- und Forstwirtschaft wird i.d.R. eigengenutzt bzw. unentgeltlich überlassen. Deshalb ist hier regelmäßig die übliche Miete anzusetzen. Diese ist in Anlehnung an die Jahresrohmiete zu schätzen, die beim Grundvermögen für Mietwohngrundstücken und für Räume gleicher oder ähnlicher Art, Lage und Ausstattung regelmäßig gezahlt wird (§ 79 Abs. 2 BewG).

Rz. 25

^{[Autor/Stand]} Dabei ist von der Miete auszugehen, die unter Berücksichtigung der vorhandenen Ausstattungsmerkmale gegendüblich ist. Als besondere Ausstattungsmerkmale sind insbesondere die Art der Wasserversorgung, der Abwasserbeseitigung, das Vorhandensein und die Ausstattung der sanitären Einrichtungen sowie die Heizung zu berücksichtigen.

Rz. 26

^{[Autor/Stand]} In der Praxis bedeutet das, dass eine Schätzung der ortsüblichen Miete unter Berücksichtigung der von den Finanzämtern aufgestellten und vorrangig für die Bewertung bebauter Grundstücke gültigen Mietspiegel zu erfolgen hat. Allerdings sind dabei die Werte zugrunde zu legen, die dem tatsächlichen Zustand der Wohnung und der Lage im Betrieb entsprechen. In diesem Punkt kann nicht pauschal auf die Mietspiegel für Mietwohngrundstücke zurückgegriffen werden, vielmehr muss die Schätzung der Miete unter Berücksichtigung der baulichen Art und Gestaltung des Wohnhauses erfolgen. Insoweit besteht über § 47 BewG keine Bindung.

Rz. 27

Beispiel:

Der Steuerpflichtige hat auf seiner Hofstelle ein freistehendes Gebäude errichtet, in dem sich lediglich eine Wohnung befindet und das von ihm und seiner Familie selbst bewohnt wird. In diesem Fall ist der ortsübliche Mietpreis für ein freistehendes Einfamilienhaus zugrunde zu legen.

Rz. 28

^{[Autor/Stand]} Sind in der ermittelten gegendüblichen Miete Beeinträchtigungen oder besondere Umstände unberücksichtigt geblieben, die beim Ansatz der Miete für den Wohnteil eines Betriebs der Land- und Forstwirtschaft von Bedeutung sein können, so ist die gegendübliche Miete zu korrigieren. Einige der möglichen Beeinträchtigungen sind in Abschn. 8.02 BewRL aufgeführt.

Rz. 29

^{[Autor/Stand]} Danach kommen insbesondere eine ungünstige Ortslage und eine fehlende Elektrizitätsversorgung in Betracht. Anders als bei der Bewertung des Grundvermögens sind nach § 47 Satz 2 BewG hier zusätzlich die Besonderheiten zu berücksichtigen, die sich aus der Lage der Gebäude oder Gebäudeteile "im Betrieb" ergeben.

Rz. 30

^{[Autor/Stand]} Eine solche Besonderheit ist insbesondere die ungünstige Lage der Wohnung zu den Wirtschaftsgebäuden. Je enger Wohnung und Stallungen baulich miteinander verbunden sind, umso größer sind die Beeinträchtigungen der Wohnung durch die vom land- und forstwirtschaftlichen Betrieb ausgehenden Emissionen.^[7] Der Grad der Beeinträchtigung und der Abschlag vom anzusetzenden ortüblichen Mietpreis sind in Abschn. 8.02. Abs. 3 Nr. 1 BewRL aufgelistet.

Rz. 31

^{[Autor/Stand]} Danach betragen die Abrechnungen vom Mietpreisansatz bei einem Eindachhof^[9] bis zu 40 %. Die Abschläge sind gestaffelt. Befindet sich die Wohnung direkt über dem Stall, so ist ein Abschlag zwischen 25 % und 40 % gerechtfertigt. Befindet sich die Wohnung unmittelbar neben dem Stall, beträgt der Abschlag zwischen 15 % bis 25 %. Ist der Wohnteil durch eine Geruchsschleuse vom Stall getrennt, sind bis zu 15 % Abschlag zulässig.

Rz. 32

^{[Autor/Stand]} Liegt die Wohnung neben dem Stall, ist sie aber durch eine durchgehende Trennmauer von diesem getrennt, so vermindern sich die Belästigungen gegenüber einer Trennung durch eine Geruchsschleuse. Nach Ländererlass^[11] sind die Abrechnungen für diese Fälle gestaffelt worden. Sie betragen bei Altbauten^[12] 12 %, bei Neubauten^[13] 7 % und bei Nachkriegsbauten^[14] 2 % des ortsüblichen Mietpreises. Hierbei ist allerdings zu beachten, dass eine zwischen Wohnung und Stall befindliche Futterküche nicht als Geruchsschleuse zu werten ist.

Rz. 33

^{[Autor/Stand]} Bei einer räumlichen Trennung von Stall und Wohnteil^[16] sind ebenfalls noch bis zu 15 % Abschlag auf den ortsüblichen Mietpreis zulässig, sofern eine ungewöhnlich starke Geruchs- und Fliegenbelästigung durch Stall, Silos und sonstige betriebliche Einrichtungen besteht.

Rz. 34

^{[Autor/Stand]} Bei besonders ungünstigen Verhältnissen können die vorgenannten Abschläge um bis zu 50 % erhöht werden. Sind die Stallungen nicht mehr mit Vieh belegt, können die Abschläge zur Hälfte angesetzt werden, wenn die Beeinträchtigungen nachhaltig fortbestehen. Das gilt auch, wenn die Beeinträchtigungen von Nachbarhöfen ausgehen.

Rz. 35

^{[Autor/Stand]} Allerdings sind die Regelungen der BewRL durch Ländererlasse modifiziert und detaillierter geregelt worden. Danach können die Abrechnungssätze bei besonders ungünstigen Verhältnissen grundsätzlich um ein Drittel erhöht werden, wobei der Begriff der "ungünstigen Verhältnisse" näher definiert wird. Danach liegen besonders ungünstige Verhältnisse vor, wenn sich eine Dunglege^[19] unmittelbar vor den Wohnungsfenstern oder wenn sich ein Futtersilo in der geschlossenen Hofl...