Stenger/Loose, Bewertungsrecht - Kommentar zum BewG, Erb ... / 2. Ermittlung der üblichen Miete

Rz. 16

^{[Autor/Stand]} Der Wohnteil von Betrieben der Land- und Forstwirtschaft wird ebenso wie die Betriebswohnungen regelmäßig auf der Grundlage der üblichen Miete anstelle der Jahresmiete bewertet. Dies ergibt sich aus § 146 Abs. 3 BewG, nach dem die übliche Miete bei Eigennutzung und auch bei Vermietung an Arbeitnehmer und Familienangehörige anzusetzen ist. Nach § 146 Abs. 3 Satz 2 BewG handelt es sich bei der üblichen Miete um diejenige Miete, die für nach Art, Lage, Größe, Ausstattung und Alter vergleichbare nicht preisgebundene Grundstücke von fremden Mietern bezahlt wird. Die übliche Miete kann aus Vergleichsmieten oder Mietspiegeln abgeleitet oder durch ein Mietgutachten ermittelt werden.

Rz. 17

^{[Autor/Stand]} Ein Rückgriff auf Mietspiegel ist nicht immer möglich und in vielen Fällen – insbesondere bei der Land- und Forstwirtschaft – auch wegen der jeweiligen individuellen Wohnsituation nicht sachgerecht. Besser geeignet für die Ermittlung der üblichen Miete für land- und forstwirtschaftliche Wohnungen ist die Vergleichsmiete. Allerdings ist die Ermittlung einer Vergleichsmiete bei land- und forstwirtschaftlichen Wohngebäuden ebenfalls sehr schwierig.

Rz. 18

^{[Autor/Stand]} Der Bundestags-Finanzausschuss^[4] hat daher im Zusammenhang mit der Beratung des § 146 BewG auch darauf hingewiesen, dass die individuelle Ermittlung von Vergleichsmieten ein wesentlich genaueres Eingehen auf die Gegebenheiten des Einzelfalls erlaubt als die Heranziehung von Mietspiegeln. Bei land- und forstwirtschaftlichen Wohngebäuden im Außenbereich von Ortschaften oder auch bei besonders gestalteten oder besonders großen Wohngebäuden (Herrenhäuser, Schlösser) wird man auch keine Vergleichsmieten zur Ermittlung der üblichen Miete heranziehen können. Hier helfen letztlich nur individuelle Mietgutachten weiter. Zu beachten ist, dass eine Herabsetzung bzw. Bestimmung der Vergleichsmiete im Rahmen einer Billigkeitsmaßnahme^[5] gesetzlich ausgeschlossen ist.^[6]

Rz. 19

^{[Autor/Stand]} Die übliche Miete stellt ebenso wie die tatsächliche Miete eine "Nettokaltmiete" dar. Diese wird dadurch ermittelt, dass von den Mieteinnahmen umlagefähige Betriebskosten abgezogen werden. Hierbei handelt es sich z.B. um folgende Kosten:

• Grundsteuer,
• Kosten der Wasserversorgung,
• Gebühren für Straßenreinigung und Müllabfuhr,
• Kosten für Hausreinigung,
• Kosten der Beleuchtung (Allgemeinstrom),
• Schornsteinfegergebühren,
• Beiträge zur Gebäudehaftpflicht- und Sachversicherung,
• Betriebskosten von Nebengebäuden, Anlagen und Einrichtungen.

Rz. 20

^{[Autor/Stand]} Wird bei Betriebswohnungen und dem Wohnteil eines Land- und Forstwirts die übliche Miete aus Mietspiegeln abgeleitet, handelt es sich um eine Miete, die sich auf den Quadratmeter Wohn-/Nutzfläche bezieht. Maßgebend für die Ermittlung der Wohn-/Nutzfläche des Wohnteils und der Betriebswohnungen sind dabei die Vorgaben im Mietspiegel. Bei Mietspiegeln für Wohngrundstücke wird regelmäßig auf die Wohnflächenverordnung^[9] Bezug genommen. Bis zum 31.12.2003 galten hier die §§ 42 bis 44 der II. Berechnungsverordnung^[10].

Rz. 21

^{[Autor/Stand]} Die bei der Einheitsbewertung zum 1.1.1964 vorgesehene Ermittlung der Wohnfläche nach Abschn. 8.03 BewRL, bei der nach sog. Kernwohnräumen und Nebenräumen unterschieden wird, ist im Rahmen der Bedarfsbewertung grundsätzlich nicht vorgesehen.^[12] Daraus können sich insbesondere bei älteren und besonders großen land- und forstwirtschaftlichen Wohnteilen erhebliche Nachteile ergeben.

Rz. 22

^{[Autor/Stand]} In bestimmten Fällen dürfte es daher auch im Rahmen der Bedarfsbewertung sachgerecht sein, die bewährte Ermittlungsmethode der sog. Kernwohnräume beizubehalten und damit die durch die normale Ermittlung der Wohnfläche ausgelösten offenkundigen Nachteile bei älteren und besonders großen land- und forstwirtschaftlichen Wohnteilen auszugleichen.

Rz. 23

^{[Autor/Stand]} Dieses Alternativverfahren unterscheidet zwischen Kernwohnräumen und Nebenräumen. Kernwohnräume sind dabei Wohn-, Schlaf- und Kinderzimmer des Betriebsinhabers, seiner Familienangehörigen, der Altenteiler sowie des Hauspersonals. Als Nebenräume gelten Küchen, Vorratsräume^[15], Bäder, Duschen, Toiletten, Flure und Treppenhäuser.

Rz. 24

^{[Autor/Stand]} Zunächst ist die Fläche der Kernwohnräume in m[2] festzustellen. Die gesamte Wohnfläche ergibt sich aus der Kernwohnraumfläche zuzüglich eines aus Erfahrungssätzen abgeleiteten Anteils für Nebenräume. Hinsichtlich der Einzelheiten der Berechnung wird auf Abschn. 8.03 BewRL verwiesen.

Rz. 25– 27

^{[Autor/Stand]} Einstweilen frei.

[Autor/Stand] Autor: Bruschke, Stand: 01.07.2015

[Autor/Stand] Autor: Bruschke, Stand: 01.07.2015

[Autor/Stand] Autor: Bruschke, Stand: 01.07.2015

[4] Vgl. BT-Drucks. 13/5952, 41.

[5] § 163 AO.

[6] §§ 138 Abs. 3 Satz 3; 20 Satz 2 BewG.

[Autor/Stand] Autor: Bruschke, Stand: 01.07.2015

[Autor/Stand] Autor: Bruschke, Stand: 01.07.2015

[9] WoFlV v. 25.11.2003, BGBl. I 2003, 2346.

[10] II. BV v. 12.10.1990, BGBl. I 2003, 2178, mit späteren Änderungen.

[Autor/Stand] Autor: Bruschke, Sta...